Помещения свободного назначения от собственника: аренда

Термин «помещение свободного назначения» активно применяется профессиональными риэлторами. Данное определение является характеристикой, указывающей на многофункциональность объекта. При этом целевое назначение здания обозначается еще на стадии проектирования.

Постройка универсального сооружения станет наилучшим вариантом для собственника в экономическом плане. Такую постройку можно будет перепрофилировать, чтобы соответствовать требованиям арендаторов.

К примеру, такое помещение может быть преобразовано в офис или торговый центр. Подобные площади, в большинстве случаев, занимаются предприятиями бытовой и социальной отрасли.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Помещение свободного назначения: что это такое

Существует перечень признаков, определяющих помещение свободного назначения и отличающее его от других. Данные признаки и формируют условную классификацию, в соответствии с которой данные помещения разделяются на «премиум», «люкс», «стандарт» и «эконом».

«Премиум» – современное здание, расположенное непосредственно возле административных сооружений, транспортной развязки и других схожих объектов. Как правило, высота потолка в таких помещениях составляет порядка 4-6 метров.

Кроме того, в них установлены большие окна, современные пожарные и охранные системы, подземный гараж и открытая стоянка. Помещения данного класса подходят под офисы коммерческих банков. Разумеется, аренда такого варианта помещения является наиболее затратной.

«Люкс» – площадь, расположенная в сооружениях, размещенных в исторических частях города. Внешне такая постройка имеет вид, полностью соответствующий стилю и архитектуре района. В таких помещениях проведен качественный ремонт, а также присутствуют видеонаблюдение и пожарная сигнализация.

«Стандарт» – площадь, расположенная в строениях, построенных в советское время. Тем не менее, ремонт в них сделан на достойном уровне. Высота потолков в таких помещениях не превышает 3,5 м.

Минусом таких помещений являются классические неприятные нюансы домов советской эпохи: тесный лифт, низкий потолок, недействующие балконы и др. Чаще всего, данные сооружения содержат мелкие офисы. Сдача в аренду происходит по отдельным площадям.

 «Эконом» – площадь, расположенная в жилом сооружении, однако, имеющая отдельный вход. Наиболее распространенный вариант для размещения мелких магазинов либо предприятий, ведущих социально-бытовую деятельность (парикмахерская, мастерская, приемная химчистки).

Помещение свободного назначения (в дальнейшем — ПСН) можно переформировать в:

• Офисное помещение;
• Помещение для сферы досуга или общественного питания;
• Торговые площади под реализацию товаров и услуг;
• Склады или хранилища;
• Производственные мастерские либо маленькие цеха.

Также предполагается возможность разделения на несколько зон под организацию двух и более видов деятельности (склад-магазин, магазин-пекарня и др.).

Критерии оценки и ранжирования помещений являются достаточно многочисленными и разноплановыми, а потому их классификация представляется трудной задачей, в том числе, и для квалифицированных специалистов.

Взять, к примеру, площадь. По площади ПСН классифицируются на 4 вида:

• До 50 кв.м.;
• До 150 кв.м.;
• До 300 кв.м.;
• До 500 кв.м.

Наиболее популярным вариантом среди представителей малого бизнеса является наименьший из вариантов (50 кв.м.). Что касается общего рынка недвижимости, то здесь самым популярным является ПСН площадью 150 кв.м. 1 кв.м. площади большого помещения (500 кв.м.) при соблюдении других условий, стоит немного меньше указанных вариантов, т. к. является менее популярным.

Оценка стоимости помещения основывается на таких ключевых факторах:

• Локализация;
• Коммуникации;
• Физические показатели;
• Состояние помещения;
• Цели использования.

Рассмотрим каждый из них подробнее

Локализация

Серьезное влияние на общую оценку помещения имеет факт его места расположения. Так, на оценку будет влиять имидж района, уровень жизни местного населения, близость расположения наиболее популярных или посещаемых мест вроде торговых центров и др. Разумеется, важнейшим фактором является расположение самого ПСН в центральной или удаленной части города.

Также немаловажным фактором является этаж, на котором расположена площадь, его расположение в цоколе или подвале. Последним важным фактором в данной сфере является комфортность использования площади.

Данный фактор определяют следующие критерии:

• Расположение площади на передовой линии или в глубине двора;
• Размещение входа на лицевой стороне здания либо с тыльной стороны;
• Расположение поблизости автобусных/трамвайных остановок, станций метро, наличие удобных подъездов и парковки.

Коммуникации

Важную роль имеет наличие подведенных линий телефонной связи, а также коммуникаций водо-, тепло- и электроснабжения.

Физические показатели

Под данным термином подразумевается температура в помещении и показатель влажности.

Состояние помещения

ПСН, которые выставляются на первичном рынке недвижимости, не имеют внутренней отделки. Наличие возможности открытой планировки, безусловно, удобно, так как это является залогом универсальности помещения.

Но прежде чем ввести его в полноценную эксплуатацию, нужно инвестировать существенную денежную сумму, что далеко не всегда представляется возможным.

Цели использования

Существенным фактором, влияющим на привлекательность помещения в контексте коммерческой недвижимости, является вид деятельности, который планируется потенциальным клиентом, а также целесообразность его размещения именно в указанном ПСН.

К примеру, в людном месте, куда логичнее разместить людное кафе, чем офис компании, занимающейся продажей биодобавок. В свою очередь, размещение такого офиса на отшибе будет куда целесообразнее кафе-бара.

Помещения свободного назначения в аренду

Как известно, недвижимость является одним из лучших вариантов для инвестиций своих средств. В свою очередь, коммерческая недвижимость представляет даже больше интерес в контексте размеров и сроков окупаемости.

Однако мало лишь вложить весь свой капитал в недвижимость. Также нужно соблюсти все нюансы, чтобы приобретенная недвижимость в скорейшее время начала окупаться. К примеру, аренда помещения под банковское учреждение невозможна без соблюдения ряда требований. В противном случае, банк не сможет функционировать.

Российское законодательство содержит следующий ряд требований, выполнение которых является обязательным для помещений, где проводятся операции с ценностями:

• Наличие кассового зала/кассового узла, изолированного от других помещений;
• Кассовый зал/узел должен быть размещен на первом этаже;
• Бухгалтерия банка должна быть размещена непосредственно возле касс. Логика данного требования заключается в максимально скором решении вопросов с документацией;
• Нахождение в помещении для сотрудников банка каких-либо посторонних лиц категорически запрещается, а потому и проектирование помещения должно быть выполнено в соответствии с данным запретом;
• Также существуют нормы относительно материалов для создания окон и дверей, их конструкции, а также устройства вентиляции;
• Отдельный ряд требований затрагивает охрану, пожарную безопасность и т. д.

Данный вариант, разумеется, более дорогостоящий, но и более надежный. Что касается мелких отделений, то под них арендуются наиболее удовлетворительные помещения, где в дальнейшем происходит необходимый ремонт или перепланировка (по необходимости).

ПСН можно арендовать различными методами. Чаще всего, их предлагают владельцы, стремящиеся как можно скорее сдать имеющуюся площадь. Иногда бывает и так, что в помещении может не быть электрической разводки или здание находится в состоянии, требующем капитального ремонта. Тем не менее, иногда ряд других удобств нивелирует данные недостатки.

Перед тем, как подписать договор об аренде ПСН, нужно подробно ознакомиться с данным документом. Отдельное внимание нужно обратить на раздел, посвященный оплате аренды, т. к. в нее может войти оплата уборки, охраны и прочих услуг, существенно повышающих общую стоимость аренды.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!