Как сдать квартиру в аренду: инструкции и советы

Правила сдачи квартиры в аренду

Сегодня спрос на жилье значительно превышает его предложение. Это позволяет собственникам сдавать в аренду квартиры, в которых они не проживают, и получать постоянный пассивный доход.
Однако именно подготовка к сдаче в аренду жилья занимает много времени и требует определенных усилий.
Владельцы квартир могут найти клиента самостоятельно или обратиться в риелторскую компанию, где специалисты помогут подготовить все необходимые документы, оценить жилье, найти потенциального арендатора и заключить с ним договор об аренде недвижимости. Как правило, работа риелтора оплачивается квартиросъемщиком, поэтому собственнику не придется тратить свои деньги на услуги компании.
Подготовка документов
1. Если собственник жилья решил заняться подготовкой всех бумаг и поиском арендатора самостоятельно, то необходимо собрать следующие документы:
• Паспорт.
• Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.
• Квитанции, которые фиксирую оплаченные коммунальные услуги. Эти квитанции нужно будет предъявить арендатору.
• Справка с информацией из домовой книги о зарегистрированных в квартире жителях. Выписку можно получить в паспортном столе.
2. В том случае, когда квартира находится в собственности у нескольких лиц, то для сдачи ее в аренду необходимо разрешение других владельцев.
Разрешение может быть предоставлено в трех вариантах:
1. Письменное разрешение (совладельцы должны написать заявление от руки).
2. Заверенная у нотариуса доверенность, оформленная на лицо, которое сдает жилье в аренду.
3. Заключение договора с арендатором всеми собственниками жилья.
Для того, что бы сдать в аренду квартиру, которая находится в собственности у нескольких лиц, необходимо подготовить такие документы:
• Паспорта всех владельцев жилья.
• Свидетельства о праве собственности каждого владельца.
• Справка о прописанных в квартире жителях, которая оформляется в паспортном столе.
• В том случае, когда в квартире прописаны лица, которые не являются ее собственниками, они должны написать от руки разрешение на аренду или поставить свою подпись в договоре об аренде. Такие физические лица должны обязательно указываться в договоре.
3. В том случае, когда квартира находится в собственности муниципалитета, от него требуется согласие на сдачу жилья в аренду.
Для этого квартиросъемщик должен подать запрос в Департамент Управления Имуществом и написать заявление с просьбой разрешить сдачу жилья в аренду. Вместе с заявлением необходимо подать письменные разрешения всех лиц, зарегистрированных в квартире. Разрешения должны быть предоставлены в письменной форме и с указанием паспортных данных каждого квартиросъемщика.
Для сдачи неприватизированной квартиры в аренду понадобятся следующие документы:
• Согласие муниципалитета.
• Паспорт лица, которое является главным квартиросъемщиком.
• Ордер на жилье или договор социального найма, в котором должен быть указан главный квартиросъемщик.
• Квитанции, которые фиксируют отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
• Справка о прописанных в квартире жителях.

Оценка квартиры
Правильно установленная цена, является залогом того, что квартира быстро найдет своего арендатора.
Самый легкий способ правильно оценить квартиру – это узнать расценки на рынке жилья, которое сдается в аренду. Определиться с суммой, которую ежемесячно должен платить арендатор, можно самостоятельно, проанализировав информацию с газет или Интернет-ресурсов, или обратившись в риелторскую компанию.
При оценке квартиры необходимо проанализировать следующие моменты:
1. Местоположение квартиры. Самые дорогие квартиры, как правило, располагаются в центре, но у тихих спальных районов и пригородов также есть свои плюсы.
2. Площадь квартиры. Чем больше метраж жилья, тем больше оно будет стоить.
3. Наличие или отсутствие свежего ремонта. Квартиры в хорошем состоянии быстрее находят своих арендаторов и, соответственно, стоят дороже.
4. Обустройство квартиры. Чем больше в квартире мебели и функциональной техники, тем дороже она стоит.
5. Транспортная развязка. Хорошая транспортная развязка (наличие автобусный, троллейбусных маршрутов и метро) в том районе, где находится квартира, способствует повышению стоимости ее аренды. Однако следует учитывать, что не каждому по душе шумные районы.
6. Развитость инфраструктуры района, в котором находится квартира. Расположение поблизости школ, супермаркетов, спортивных клубов и т.д. значительно повышает стоимость аренды жилья.
Поиск арендатора
Для этого можно воспользоваться услугами риелторской компании или самостоятельно вести поиск.
Во втором случае можно:
1. Предложить арендовать квартиру знакомым.
Потенциальных клиентов можно найти с помощью объявлений в социальных сетях или распространив информацию среди знакомых и коллег по работе. Существенным плюсом этот варианта поиска арендатора являет то, что в квартире будет проживать рекомендованный знакомыми людьми человек, о котором собственник жилья может легко узнать все интересующие данные. Минус варианта – это то, что арендаторы могут использовать факт наличия общих знакомых для того, чтобы уменьшить стоимость жилья.
2. Разместить информацию о квартире, которая сдается в аренду, в газете или на доске объявлений в сети Интернет. При этом обязательно нужно выложить фотографии жилья.
Существенным плюсом данного способа являет то, что объявление увидит большое количество людей и, соответственно, потенциальных клиентов будет много. Минус такого варианта – это, что на объявление чаще всего откликаются риелторы, а многочисленные и частые звонки могут доставить владельцу квартиры неудобства.
3. Поиск клиентов через объявления о намерении снять квартиру.
Часто люди, которые хотят снять жилье, подают объявления, сообщая при этом информацию о себе и желаемые условия аренды. Этот способ очень удобный, так как владелец квартиры может выбрать наиболее подходящего для него арендатора.
4. Расклеить объявления о сдачи квартиры в аренду по городу.
Этой работой можно заняться самостоятельно или же доверить ее специальному агентству.
Важно знать, что расклейка объявлений в неположенном месте (не на доске объявлений) считается административным нарушением. На лиц, которые были задержаны сотрудниками полиции при расклейке объявлений за пределами специально отведенных для этого мест, составляет протокол и налагается штраф в размере от 500 рублей.
Демонстрация квартиры потенциальному арендатору

Чтобы продемонстрировать жилье наилучшим образом следует навести там порядок и желательно проветрить, проверить исправность бытовой техники и мебели и т.д.
При демонстрации квартиры нужно задавать вопросы потенциальным клиентам для того, чтобы узнать о них как можно больше информации. Также, следует обсудить условия сдачи квартиры в аренду.
Составление договора об аренде
Договор об аренде должен содержать такие пункты:
1. Дата заключения договора.
2. Предмет договора.
3. Права и обязанности сторон, которые заключают договор.
4. Арендные платежи и порядок расчетов.
5. Ответственность, которую несет каждая из сторон. Порядок рассмотрения споров.
6. Порядок изменения и расторжения договора.
7. Реквизиты и подписи сторон, которые заключают договор.
Важные моменты, на которые нужно обратить внимание при оформлении договора аренды:
1. Собственник должен указать свои права, на основе которых он самостоятельно распоряжается жильем (право собственности, договор о соц.найме или разрешение муниципалитета).
2. Условия аренды, права и обязанности лиц, заключающих договор, должны быть обозначены предельно четко для того, что бы избежать в дальнейшем споров.
3. Срок, до которого действителен договор.
4. Порядок расчета арендатора с владельцем квартиры. Собственник имеет право указывать способы оплаты (наличный или безналичный расчет).
5. Оплата арендатором услуг коммунальных служб.
Если арендаторы сами будут оплачивать коммунальные платежи, то это обязательно должно быть прописано в договоре с указанием сроков оплаты. Также, в этом случае владельцу жилья рекомендуется записать последние показания всех счетчиков, чтобы избежать в дальнейшем споров.
6. Частота посещения квартиры ее собственником.
Владелец должен указать в договоре, когда он будет приходить с проверкой. При этом сроки и частота должны быть удобными и для арендатора и для собственника. Также, рекомендуется прописать в договоре, что владелец не имеет право входить в квартиру, когда арендаторы отсутствуют.
7. Порядок аннулирования договора об аренде.
Стороны, заключающие договор, должны согласовать сроки оповещения друг друга при необходимости расторгнуть договор. Рекомендует устанавливать срок не позднее месяца. Это позволит собственнику квартиры проверить отсутствие задолженностей по коммунальным платежам и найти новых съемщиков, а арендатору – найти новую квартиру и организовать переезд.
8. Номы поведения квартиросъемщика.
Стоит оговорить такие пункты, как курение в апартаментах и проведение праздников.
9. Пункт, подтверждающий, что обе стороны ознакомились со всеми документами и тщательно их проверили.
Вместе с договором об аренде рекомендует составить акт, который зафиксирует процесс передачи жилья в аренду. В этом владелец должен указать наличествующую в квартире бытовую технику, мебель и степень ее повреждения или износа.
Действия собственника квартиры после оформления договора:
1. Объяснить арендатором правила пользования техникой и о другие важные моменты.
2. Предоставить квартиросъемщикам телефонные номера экстренных и обслуживающих служб.
3. Обратиться к соседям с просьбой оповещать владельца квартиры о поведении ее арендаторов.