Сдать квартиру без посредников на длительный срок от хозяина

Раздумывая над сдачей квартиры в аренду, всегда хочется получать максимальную прибыль. А потому многие решаются сдавать квартиру без помощи посредников.

Следует понимать, что данный вариант, хоть и более выгодный, но и чреват множеством негативных последствий. И чтобы избежать их, нужно быть максимально осведомленным в данном вопросе, уметь правильно оформлять договор сделки и учитывать абсолютно все нюансы.

Кроме того, искать арендаторов также придется самим, посредством размещения рекламных объявлений в газетах.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Как сдать квартиру без посредников на длительный срок

Прежде чем разворачивать поиск подходящих арендаторов (как в плане порядочности, так и платежеспособности), нужно установить, где и каким образом следует их искать. В случае самостоятельного поиска, его следует начинать среди своих знакомых, друзей и коллег.

Этот способ имеет один несомненный плюс: он заключается в том, что вам заблаговременно известна личность будущего квартиросъемщика. Даже если это не лично ваш знакомый, а вашего друга, он даст вам краткую характеристику. В любом случае, вы будете иметь представление о том, кого заселите. Разумеется, вероятность ошибки здесь также есть, но она гораздо ниже.

К минусам данного метода следует отнести тот факт, что любые проблемы, возникающие практически во всех случаях съема квартиры (квартиросъемщик задерживает оплату или арендодатель предпринимает попытку повысить стоимость, мотивируя это рыночной тенденцией), могут оказать негативное влияние на ваше отношение либо с жильцом, либо с другом, который его посоветовал.

Еще один минус, который встречается в подавляющем большинстве подобных случаев, — отсутствие договора аренды. У вас есть право его оформить, однако, делается это за редким исключением, по той причине, что «здесь все свои», а потому это выглядит как-то нелицеприятно. Однако часто в конечном итоге арендодатель жалеет, что не стал оформлять данный документ.

Второй способ – использование специализированных сайтов либо газет с объявлениями. К преимуществам можно отнести весьма широкий охват потенциальных клиентов при небольших финансовых затратах. Кроме того, вы будете иметь всю информацию о нюансах сделки и сможете лично пообщаться с потенциальным квартиросъемщиком на любом из этапов переговоров. Что касается недостатков, то конкретно можно выделить лишь один – существенную вероятность связаться либо с квартирным аферистом, либо с лицом, которое снимет вашу квартиру с целью сдачи ее в субаренду.

Любой арендодатель задается вопросом, как обезопасить свое имущество от порчи. Наиболее верным способом решения данного вопроса является обращение в проверенную авторитетную страховую компанию, которая предупредит возможные убытки, связанные с умышленной порчей имущества либо другими форс-мажорными обстоятельствами.

Собственник квартиры, сдающий ее в аренду, сталкивается со следующими рисками:

• Халатность арендатора по отношению к жилью. Увы, предварительно убедиться в том, что жилец будет относиться к вашей собственности добросовестно, практически невозможно. Кроме того, существует риск возникновения форс-мажорных ситуаций вроде пожара, затопления или порчи внутренней отделки;
• Преступления со стороны третьих лиц (кража, намеренный поджог и т. д.);
• События, произошедшие независимо от чьей-либо воли (прорыв ливневой канализации на чердаке многоквартирного дома, повлекший залив квартир сразу на нескольких этажах);
• Нанесение арендатором ущерба имуществу соседей или их здоровью. К примеру, ваш квартиросъемщик залил соседей снизу. Какой бы урон он не нанес, его возмещение ляжет на плечи собственника квартиры, то есть на вас. В данной ситуации, вас здорово выручит страховка гражданской ответственности перед третьими лицами.

Возвращаясь к страховке, важно отметить, что ее наличия мало для решения всех задач. Нужно установить перечень рисков, включенных в перечень страховых случаев. Часто бывает так, что желая сэкономить деньги на размере страховых взносов, собственник страхуется не на случаи пожаров и затоплений, а на случаи ураганов и смерчей, коих в районе расположения квартиры никогда и не случалось. Следует понимать, что чем более вероятен страховой случай, тем большим будет размер страховых взносов.

При заключении договора страхования, нужно обратить внимание на следующие нюансы:

• Перечень бумаг, подтверждающих наступление страхового случая. Данная стадия, чаще всего, становится проблемной для собственников, пытающихся доказать страховой компании, что произошедшее входит в перечень установленных страховых случаев;
• Предмет страхования. Данный нюанс является очень важным и требует детального изучения. К примеру, если вы не включили в страховку внутреннюю отделку, то возмещение ущерба будет проведено лишь в случае обрушения стен помещения.

Можно составить отдельное согласование, куда можно внести даже мебель (в том числе встроенную). Но следует понимать, что данная услуга будет стоить дороже.

Ознакомившись с прейскурантом лучших страховых компаний, многие задаются вопросом, имеет ли смысл тратить деньги на страховой полис, сдавая жилье в аренду.

Отметим, что смысл здесь не только и не столько в деньгах, сколько в вашем спокойствии и обоснованном ощущении защищенности. Оплатив страховку, вместе с этим вы покупаете себе комфортное внутренне состояние.

Договор сдачи квартиры в аренду

Акцентируем ваше внимание на том, что документальное оформление сделки является крайне необходимым, вне зависимости от того, кому вы сдаете квартиру: будь то лучший друг или родственник. Документальная форма представляет собой договор найма жилья.

Важно! Договор найма и договор аренды – это два разных понятия. Отличие между ними заключается в том, что участниками договора аренды, как правило, являются юридические лица.

Если же вы хотите перестраховаться, данный документ можно создать с помощью опытного юриста. Нотариальное заверение соглашения не требуется, но и не запрещается. Тем не менее, отметим, что заверение документа нотариусом ничуть не увеличит его юридической силы. Обязательным является следующее условие: документ должен быть подписан обеими сторонами.

Вместе с договором найма, обязательно составляется акт приема-передачи сдаваемого жилья. В нем нужно подробно указать техническое состояние помещения. В перечень данных сведений входят наличие/отсутствие ремонта, сантехники, а также список имеющейся мебели, бытовой техники и др.

Помимо перечисления, рекомендуется указать состояние каждого из предметов, его конкретное местоположение, наименование (марка, модель и др.), а также установить хотя бы примерную стоимость.

Процедура долгая и кропотливая, однако, в последствии это существенно поможет вам оценить состояние своей собственности после ее эксплуатации квартиросъемщиком и, в случае необходимости, взыскать с него конкретную сумму компенсации. Данный акт также должен быть подписан обеими сторонами уже после того, как жилая площадь будет осмотрена. Ключи выдаются нанимателю лишь после подписания данного акта.

Если вы решили составить договор найма самостоятельно, вам следует детально изучить главные правила его составления. Первое и самое главное правило – в документе обязательно следует указать главные условия аренды (ее срок и размер платы). Образец договора можно скачать здесь.

Можно прописать и другие условия, они устанавливаются по желанию сторон. К примеру, можно составить многостраничный документ с указанием абсолютно всех нюансов, а можно ограничиться одностраничным вариантом, включающим лишь необходимые сведения.

К списку основных сведений относятся:

• Информация о том, где и когда был составлен договор;
• Персональные данные о наймодателе (ФИО, серия и номер паспорта, дата рождения, место прописки и проживания);
• Предмет договора;
• Отсылка на документ, доказывающий, что жилье является собственностью наймодателя и не находится в обременении;
• Стоимость ежемесячной платы за аренду + указание лица, на которого будут возложены обязательства по оплате услуг ЖКХ;
• Форма расчета (расчет может производиться наличными денежными средствами, посредством почтового перевода либо перевода на банковскую карту и др.);
• Сроки оплаты (оплата может производиться как ежемесячно или ежеквартально, так и единовременно сразу за весь период аренды). Также важно указать, до какой даты следует внести платеж;
• Указание стороны, на которую возложены обязательства по реализации текущего, капитального либо срочного ремонта квартиры;
• Срок аренды помещения;
• Перечисление лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем (только в случае долгосрочного договора);
• Права и обязанности, которые возлагаются на каждую из сторон с их согласия;
• Причины и условия одностороннего расторжения договора.

Также рекомендуется дополнительно указать особые условия, также имеющие название «житейские хитрости»:

• Первое условие заключается в запрете нанимателю и членам его семьи (либо сожителям) прописывать кого-либо в данной квартире. Вообще российское законодательство запрещает прописывать людей без разрешения собственника, на практике обход данного запрета происходит достаточно часто. Если же указать данное условие в договоре, то у арендодателя не будет возможности сжульничать при регистрации. Даже если ему удастся добиться незаконной прописки, оспорить ее в суде не составит никакого труда, ввиду наличия договора, как неоспоримого доказательства нарушения со стороны арендодателя;
• Второе условие – досконально распределить обязанности по страхованию квартиры от несчастных случаев между сторонами данного соглашения. Рекомендуется решить данный вопрос самостоятельно по той причине, что при страховке квартиры на случай затопления, пожара, гражданской ответственности собственник нивелирует риск отвечать за халатное поведение нанимателя. Это обусловливается тем, что в случае возникновения подобного происшествия, отвечать перед потерпевшими придется именно собственнику. Получить деньги от квартиросъемщика можно будет лишь в порядке регресса (то есть сначала собственник выплачивает компенсацию потерпевшим и лишь затем обращается за возмещением денег к квартиросъемщику), однако, может оказаться так, что арендатор не имеет имущества, не работает, а потому по закону с него нельзя получить деньги;
• Третье условие – ограничить возможность сдавать квартиру в субаренду третьим лицам, если собственник не дал на то письменное согласие. В противном случае, ваша собственность может быть превращена в гостиный двор;
• Четвертое условие заключается в том, чтобы указать возможность периодически навещать арендатора с целью проверять состояние квартиры. Это важно, так как в случае отсутствия такого пункта, у нанимателя будет законное право не пускать вас в дом по причине элементарного нежелания, и даже тот факт, что владельцем данного жилья являетесь именно вы, не даст вам законного права войти.

Что касается сроков, максимальный период аренды, на который можно заключить договор, ограничен 5 годами. Если же в документе не будет сведений о сроке аренды (она будет бессрочной), она все равно будет ограничена 5 годами. Квалифицированные опытные юристы рекомендуют не заключать долгосрочной аренды по той причине, что заключить новый договор гораздо легче, чем расторгнуть имеющийся. В частности, если одна из сторон не собирается на это идти.

Отдельно следует упомянуть такой нюанс, как необходимость в регистрации договора найма. Так, договор найма квартиры не нуждается в обязательной регистрации в органах Росреестра в том случае, если срок его действия не превышает года. Если же договор заключен на год и более, сделку обязательно нужно зарегистрировать.

Минус данной процедуры заключается в том, что регистрация отнимет у арендодателя время и деньги на подготовку пакета документов и уплату государственной пошлины.

Кроме того, почти наверняка информация о сдаче жилья в аренду и дальнейшее получение наймодателем прибыли будет направлена в налоговый орган.

Плюсом, в данном случае, может выступить тот факт, что такая легализация сделки даст наймодателю дополнительные гарантии.

Наиболее выгодным вариантом станет заключение договора найма квартиры с правом на последующее продление и его дальнейшее ежегодное перезаключение еще на 1 год.

Плюсы сдачи квартиры на срок до 11 месяцев:

• Такой договор не нужно будет регистрировать в Росреестре;
• Наниматель ни при каких обстоятельствах не получит отсрочку устранения нарушений, которые влекут расторжение договора.

Если же регистрировать договор в Росреестре необходимо, следует понимать основные принципы и условия данной процедуры:

• Зарегистрировать договор необходимо не позднее, чем через месяц после его заключения. Если этого не сделать, на вас будет наложен штраф, составляющий 5 000 рублей;
• Заявителями должны выступить обе стороны договора, то есть как наймодатель, так и наниматель (либо их представители, имеющие нотариально заверенную доверенность);
• Срок проведения регистрации — 5 рабочих дней;
• Сдать необходимый пакет бумаг можно либо в территориальном отделе Росреестра, либо в отделе МФЦ.

Что касается пакета документов, то он выглядит следующим образом:

• Договор найма и прилагающиеся к нему акты передачи квартиры от собственника нанимателю (3 экземпляра);
• Паспорта заявителей;
• Квитанция об уплате государственной пошлины;
• Копии документов, подтверждающих право собственности владельца на сдаваемую квартиру. Они не являются обязательными, однако, их наличие существенно ускорит процесс регистрации;
• Письменное согласие всех заинтересованных лиц (других дольщиков, держателя залога и др.).

Отметим, что в регистрации может быть отказано. Отказ может быть выдан на следующих основаниях:

• Квартира, планируемая под сдачу в найм, не состоит на кадастровом учете;
• На момент предполагаемой сдачи жилья в найм, уже действует другой договор аренды, заключенный ранее на эту же жилую площадь;
• Не был представлен полный перечень всех необходимых бумаг для регистрации;
• В договоре найма обнаружены грубые несоответствия регламенту, установленному законом;
• Были обнаружены другие нарушения законодательства.

Важнейшим аспектом при заключении договора аренды является вопрос, касающийся оплаты. Условия внесения платежей за найм квартиры, а также указание лица, ответственного за внесение коммунальных платежей, следует максимально подробно описать в договоре. Достаточно часто собственники жилья настаивают на внесении залога за аренду, то есть оплату за несколько месяцев вперед.

Такой вариант оплаты выгоден обеим сторонам. Жилец уверен в том, что в течение всего оплаченного периода он не лишится крыши над головой. Арендодатель же получает не только разовую оплату в увеличенном объеме, но и дополнительную уверенность в надежности квартиросъемщика.

Требование о внесении залога за аренду квартиры за несколько месяцев можно либо оговорить устно, либо внести в договор. Рекомендуется именно письменный вариант, так как в нем можно дополнительно указать условия возврата либо невозврата залога.

Какая бы передача денег не осуществлялась (залог либо ежемесячная плата), не лишним будет засвидетельствовать каждую из них посредством расписок. Наиболее комфортным вариантом будет формирование единого бланка и дальнейшее указание в нем сумм платежей и даты, когда выплата производилась.

Подтвердить факт передачи следует привлечением свидетеля. Факт его привлечения также следует внести в расписку и попросить свидетеля поставить свою подпись. Расписку рекомендуется выполнять в 2-х экземплярах (по одному каждой из сторон).

Если же оплата найма жилья происходит в безналичной форме, плательщик обязан сохранить чеки и квитанции, подтверждающие факт перевода средств собственнику жилой площади.

Далее следует затронуть такой важный момент, как расторжение договора аренды. Основания и условия для него обязательно должны быть указаны в самом договоре.

У нанимателя жилья есть право расторгнуть договор по своему желанию при наличии следующих условий:

• Все лица, проживающие вместе с ним, выразили свое согласие;
• Наймодатель был предупрежден не позднее, чем за 3 месяца;

Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке при соблюдении следующих условий:

• Наниматель не вносил арендную плату последние 6 месяцев (при долгосрочном найме), или проигнорировал два платежа подряд (если найм краткосрочный);
• Наниматель (или проживающее с ним лицо) повредил или разрушил жилое помещение либо находящееся в нем имущество, принадлежащее собственнику квартиры;
• Наниматель и лица, проживающие с ним на съемной квартире, используют ее не по назначению либо нарушают общественный порядок.

Договор найма также можно расторгнуть в судебном порядке. Инициатором судебного процесса может выступить любая из сторон. Причиной для подачи иска вполне может послужить тот факт, что жилье пришло в состояние, непригодное для проживания, либо факт признания жилья аварийным соответствующими органами.

Если же наниматель не хочет идти на разрыв договора, инициированный наймодателем по вышеуказанным причинам, он может обжаловать его действия в судебном порядке.

При долгосрочном договоре найма, суд предоставит истцу отсрочку с целью устранения возникших нарушений и выплаты долга по оплате. Как правило, отсрочка не превышает 1 года.

Сдача квартиры в аренду: налоги

Даже в случае краткосрочной аренды, наймодатель, получающий денежную прибыль, обязан уплачивать налог. Как уже указывалось ранее, долгосрочная аренда обязательно регистрируется в Росреестре, а значит, соответствующая информация почти наверняка окажется в распоряжении налоговых органов.

Если же договор краткосрочный, скрыть факт получения прибыли гораздо проще, однако, разумеется, делать это законодатель категорически не советует.

Если сумма неуплаченных налогов будет квалифицирована как крупная, правонарушитель может быть привлечен к уголовной ответственности с дальнейшим вынесением вердикта вплоть до лишения свободы.

Закон обязывает наймодателя в срок с 01.01 до 02.05 текущего года предоставить в налоговый орган по месту своего проживания декларацию, в которой подробно указаны его доходы за прошлый год.

Там же следует указать размер полученной прибыли, в число которой входит и прибыль от сдачи квартиры в аренду.

После этого он получает квитанцию с указанием конкретной суммы налога, необходимой к уплате.

Единственный вариант, при котором наймодателя могут освободить от уплаты налога, – длительная неуплата нанимателем арендной платы. Но этот факт придется доказать документально.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!