Как правильно оформить договор задатка при покупке квартиры?

Что такое задаток за квартиру?

Под определением «задаток за квартиру» понимается фиксированная сумма, которую покупатель недвижимости передаёт продавцу, как подтверждение серьёзности намерений.
В дальнейшем покупатель должен приобрести именно ту квартиру, за которую он предоставил задаток. Но случается, что уже после перевода денег он решает отказаться от заключения договора. В этом случае покупатель должен быть готов попрощаться с переданными в качестве задатка средствами. Если же от сделки отказывается продавец, он обязать вернуть покупателю полученные деньги в двойном размере (в случае, если это прописано в договоре).

Итак, для чего же нужен договор задатка при покупке (продаже) квартиры? Для покупателя это гарантия того, что квартира не будет продана никому другому до оговорённого с продавцом срока. Но будущий владелец не сможет въехать в новую жилплощадь до того момента, пока не выплатит всю стоимость квартиры (за вычетом задатка). Проще говоря, задаток – это гарант соблюдения сторонами всех пунктов и условий договора.

Как оформить договор задатка за квартиру?

На какие нюансы стоит обратить внимание при оформлении соглашения о задатке?

• Договор нужно оформлять в двух экземплярах: один из них передается продавцу, второй – покупателю. Иногда подобное соглашение называется по-другому – «Предварительный договор купли-продажи», – но суть его остаётся прежней. Он оформляется так же, как и обычный договор и является гарантией последующего заключения основной сделки.
Не следует путать договор задатка с договором аванса! Отличаются эти два понятия тем, что аванс возвращается покупателю, решившему отказаться от сделки. Если же продавец передумает продавать квартиру, денежные средства также возвращаются покупателю, но не в двойном размере, как в случае соглашения о задатке.
• При заключении договора задатка за квартиру нужно иметь при себе паспорт, и обязательно спросить его у второй стороны соглашения. Также следует внимательно проверить все документы на квартиру.
• Не оформляйте договор задатка в форме обычной расписки! В дальнейшем вы можете остаться и без денег, и без квартиры, ведь иногда встречаются продавцы-мошенники, подобная сделка с которыми обернётся для вас множеством проблем и длительными судебными разбирательствами. А если выяснится, что продавец в момент оформления расписки находился в неадекватном состоянии (например, его родственники представят справку от психиатра), даже суд не сможет помочь.
• Оформленный и подписанный двумя сторонами договор заверять у нотариуса не обязательно!

Что нужно обязательно указать в договоре задатка при покупке квартиры (на основании статей 380 и 381 Гражданского кодекса РФ):

1. Данные обо всех сторонах сделки: о собственниках квартиры и её покупателях. Необходимо прописать: ФИО сторон сделки, их дату и место рождения, номер и серию документа, где и когда выдан паспорт, место регистрации.
2. Итоговую стоимость недвижимости.
3. Сумму задатка цифрами (также её обязательно нужно указать и прописью).
4. Подробное описание объекта сделки (адрес квартиры, её общая и жилая площадь, иные характеристики).
5. Сроки исполнения сторонами пунктов договора.
6. Дополнительные условия, важные для продавца и покупателя.

   В графе «Дополнительные условия» по согласованию сторон можно прописать обязанность продавца перед передачей жилплощади покупателю оплатить все долги по коммунальным платежам (при наличии) или оставить, например, мебель в квартире.

Как составить расписку о получении задатка за квартиру?

В процессе оформления сделки расписка всё-таки нужна, но уже после того, как подписан договор и передан задаток. Она будет являться подтверждением того, что продавец получил денежные средства.

Расписка о получении денег за квартиру пишется от руки. Почему? Это поможет при проведении почерковедческой экспертизы, если вдруг дело дойдёт до суда: почерк подделать сложнее, чем одну лишь подпись. Для написания лучше использовать шариковую ручку: гелиевые чернила или карандаш для этого не подойдут.

Пункты, которые обязательно нужно указать в расписке:

• «Расписка о передаче задатка по договору от ЧЧ.ЧЧ.ЧЧЧЧ (дата оформления соглашения)», – именно так должен называться документ.
• Дата написания расписки.
• Паспортные данные продавца и покупателя. Далее предлагается шаблон для написания расписки.
«Фёдоров Фёдор Фёдорович, ЧЧ.ЧЧ.ЧЧЧЧ года рождения, паспорт XXXX № XXXXXX, выдан «…….» (название учреждения, выдавшего документ и дата его выдачи), зарегистрирован по адресу «……..», в последующем именуемый Продавец.
• Необходимо написать, что передаётся именно задаток, а не аванс.
• Сумма задатка (цифрами и прописью), в какой валюте. Если речь идёт и долларах или евро, то в договоре их лучше перевести в рублёвую валюту.
• В расписке следует сослаться на договор, к которому она составляется. Это должно выглядеть так:
«…задаток в размере 100 000 руб. (ста тысяч рублей) в счет оплаты по договору купли-продажи, который будет заключен до ЧЧ.ЧЧ.ЧЧЧЧ года.»
• В расписке нужно вкратце описать недвижимость: указать адрес и площадь квартиры, свидетельство о праве собственности (с серией и датой выдачи документа) и иные правоустанавливающие документы.
• Подпись продавца.

Замечания, которые нужно учесть:

1. Расписка должна быть написана в присутствии покупателя.
2. Напечатанный на бумаге текст лучше заверить у нотариуса.
3. Расписку собственноручно должен написать именно тот человек, которому передаются деньги.
4. Расписка, написанная другим человеком по доверенности, делает сделку сомнительной, т.к. доверенность может быть поддельной. В таких ситуациях можно проверить её подлинность, обратившись к нотариусу, где она была заверена.
5. При возникновении хотя бы малейших сомнений можно сравнить подпись продавца в паспорте и расписке.

Вернуть задаток за квартиру можно, но только по уважительной причине. Например, это может быть ухудшение финансового положения покупателя, подтверждённое документально, его болезнь, отказ ему в ипотеке и т.д. Но это возможно только по соглашению сторон.

Эти простые меры предосторожности помогут вам не попасть в сети мошенников. Не дайте себя обмануть – проявляйте бдительность! Принимать решение о передаче задатка нужно осознанно. Вы должны быть полностью уверены в покупке, ведь если передумаете, вся сумма задатка останется у продавца. Очень осторожно и внимательно следует относиться к слишком дешёвым предложениям: мошенников на рынке недвижимости хватает. При возникновении каких-либо сомнений стоит проконсультироваться со специалистами: риелторами или юристами.