Главная » Квартира » Новостройка » Как купить квартиру в новостройке?

Как купить квартиру в новостройке?

Здравствуйте, уважаемые посетители сайта o-nedvizhke.ru! Купить жилье в новостройке выгоднее, чем на вторичном рынке. Однако и рисков отправиться в суд гораздо больше. Какие основные риски дольщика, и как их избежать? Об этом и пойдет речь ниже.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Топ-3 ошибок, которые совершает дольщик, который заключает договор долевого участия, которые впоследствии могут привести его в суд

Ошибок, на самом деле, гораздо больше, однако, среди них есть определяющие. Первая, это приобретение квартиры у недобросовестного застройщика, который не имеет права продавать эти квартиры, то есть застройщик либо не имеет права строить дом на данном земельном участке, либо строить многоквартирный дом на земельном участке, который предназначен под индивидуальное жилищное строительство.

Вторая, наиболее распространенная ошибка, это заключение договоров, не предусмотренных действующим законодательством о долевом строительстве.

Прежде всего, это договор участия в долевом строительстве и договор вступления в ЖСК (договор паевого взноса как члена ЖСК).

Все остальные договоры недействительны и, по своей сути, являются ничтожными, если по ним привлекаются средства на строительство жилищных домов.

Наконец, третья ошибка, это приобретение квартир не у застройщика, а у того юридического лица, которое не имеет права эти квартиры продавать.

Каким образом дольщику избежать ситуации, при которой дом строится на земельном участке, который не предоставлен для этого в соответствии с законом?

Отношения между участниками долевого строительства и застройщиками регламентирует Федеральный Закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Там четко предусмотрено, какие документы должны быть у застройщика.

По сути, их (главных) три, после чего уже можно вести дальнейшие разговоры с застройщиком о приобретении квартиры:

Разрешение на строительство многоквартирного дома на конкретном земельном участке;
Документы, подтверждающие право на землю. Это может быть договор аренды или субаренды земельного участка или свидетельство о собственности, если участок находится в собственности застройщика. Предоставление данного документа является не правом, а обязанностью застройщика перед участниками долевого строительства;
Проектная декларация. Она очень интересна тем, что подробно раскрывает информацию и о застройщике, и о проекте строительства.

Соответственно, если вы, как покупатель, обращаетесь к застройщику, и он вам какой-то из этих документов не представляет, заключать с ним какой-либо договор не нужно.

Вместо этого, с ним следует попрощаться и отправиться на поиск другого, порядочного застройщика.

На первичном рынке достаточно часто недвижимость приобретается через уступку права требования по договору. Что это за документ? Какие нюансы следует соблюдать в сделке с его участием?

Договор уступки права – это легитимный, предусмотренный действующим законодательством, документ.

Потенциальному покупателю, собирающемуся заключать договор уступки, следует обратить внимание на несколько следующих важных моментов:

Если вам уступают право требования по договору, то этот договор обязательно должен быть зарегистрирован в управлении Росреестра, потому что в соответствии с ФЗ №214, договор, не зарегистрированный в Росреестре, считается незаключенным. Чтобы проверить, зарегистрирован договор или нет, следует рассмотреть детальнее сам договор. На его обратной стороне ставится соответствующая печать. Помимо подтверждения регистрации, она содержит его номер и дату регистрации. Также можно запросить информацию в самом Росреестре;
Надо четко понимать причину уступки права данным лицом. Иногда это бывает тяжелая жизненная экономическая ситуация, а иногда – попытка заработать. Поэтому лучше уточнить, насколько оплачен договор (ведь не факт, что он оплачен полностью), а для этого нужно, как минимум, посмотреть акт сверки предыдущего участника долевого строительства и самого застройщика. Тогда будет понятно, сколько вы должны будете доплатить, так как вы платите часть суммы застройщику, а часть суммы – непосредственно участнику долевого строительства. Но только если договор не был оплачен в полной мере;
Выяснить причину заключения договора.

На сегодняшний день существует две основные проблемы по заключенным договорам участия в долевом строительстве. Это срок сдачи объекта дольщику и качество строительства.

Приемка квартиры в новостройке: на что обратить внимание?

Как купить квартиру в новостройке, читайте тут.

Об ипотеке на квартиру в новостройке читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/obshhee/poleznye-stati/ipoteka-na-kvartiru-v-novostrojke.html

На что имеет право рассчитывать дольщик, если в договоре указано о том, что застройщик должен сдать объект 1 января, а по состоянию на 1 апреля объект так и не был сдан?

Прежде всего, если нарушаются сроки, застройщик обязан за 2 месяца до определенного срока сдачи предупредить о том, что сроки нарушены, и добровольно подписывается двустороннее соглашение о внесении изменений в основной договор участия в долевом строительстве, который также должен быть зарегистрирован, о переносе сроков строительства.

Может ли дольщик, получивший уведомление с предложением подписать дополнительное соглашение о переносе сроков строительства, получить за смещение сроков какую-либо компенсацию?

Если вы такое доп. соглашение подпишете, это будет означать, что вы согласились с переносом сроков строительства. У вас есть право на отказ в подписании такого соглашения.

Принимать решение о том, подписывать такой договор или нет, следует, исходя из обстоятельств. Ведь бывает так, что срок нарушается по причинам, не зависящим от застройщика.

Предположим, вы отказались подписывать такой договор. Что происходит дальше?

Далее имеет смысл подождать, пока дом уйдет в эксплуатацию, после чего подсчитать количество дней с момента даты окончания строительства, указанной в первоначальном договоре, до дня окончания строительства наяву.

В соответствии с законом, для физических лиц сумма штрафа, которую должен выплатить застройщик, составлять 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки, что в итоге составит весьма немалую сумму.

Имеет ли значение, подписан ли акт приемки передачи или нет, для того, чтобы взыскать с застройщика указанные пени?

В договорах участия долевого строительства четко прописаны права и обязанности. Если вас застройщик уведомляет о том, что объект введен в эксплуатацию и направляет вам письменное уведомление об этом, то есть определенные сроки, в течение которых вы обязаны либо объяснить, почему вы не принимаете квартиру, или подписать акт приема-передачи данной квартиры.

Вы принимаете квартиру по акту приема-передачи. Сохраняется ли после этого ваше право на требование уплаты застройщиком пени за задержку строительства?

Ответ однозначный – да.

За получением компенсации в связи с задержкой следует обращаться сразу в суд?

Нет, можно отправить письменную претензию застройщику и решить вопрос добровольно. Такие случаи нередко встречаются в современной практике применения отношений между дольщиком и застройщиком.

Здесь есть несколько плюсов. Во-первых, добровольное решение вопроса зачастую дешевле судебного. Кроме того, дольщик может потребовать в суде компенсации морального вреда.

Но устраивать ради этого судебные разбирательства смысла нет, поскольку, в подавляющем большинстве случаев, компенсация не превышает нескольких тысяч рублей.

Вы подали письменную претензию застройщику о возмещении неустойки. Застройщик предложил вам возврат 50% общей суммы. Являются ли такие условия удовлетворительными?

Это напрямую зависит от причин задержки. Если они объективные, то есть независящие от застройщика, имеет смысл согласиться, так как это справедливо.

Если же причины субъективные – это стоит расценивать, как попытку застройщика уклониться от ответственности, а потому предложение нужно отвергнуть и отправиться в суд и потребовать выплату в полном объеме.

Важно отметить, что суды удовлетворяют подобные иски достаточно часто. В судебной практике нередко встречаются случаи, когда истец получает компенсацию в размере от одного миллиона рублей.

Какие основные претензии к качеству жилья, которые дольщики предъявляют застройщику?

На самом деле, качество жилья часто достаточно неплохое и нареканий не вызывает. В этом смысле, каждый случай индивидуален.

Как правило, добросовестные застройщики еще до решения суда предлагали либо компенсировать проблемы денежными средствами, либо предлагали квартиры в другом доме. Добросовестные застройщики предлагают все это добровольно, а с недобросовестными приходится судиться. Как правило, суд принимает решение в пользу участника долевого строительства.

Ему компенсируется не просто цена, которую он заплатил во время заключения договора, но и цена с учетом нынешней рыночной оценки, позволяющая аналогичную квартиру приобрести за такие же деньги.

Банкротство – путь в никуда. Однако в ФЗ №214 были внесены изменения, связанные с тем, что застройщики обязаны страховать свою ответственность либо получать поручительство банка. Решает ли это проблему банкротства?

Решает, но частично. Данные изменения вступили в силу с 01.01.2014 г. (он был принят в декабре 2012 года). Они гласят, что изменения касаются только тех застройщиков, которые первый договор участия в долевом строительстве заключили после 01.01.2014 г., а таких не так уж много.

В декабре 2013 года был зафиксирован массовый поток застройщиков, зарегистрировавших договоры долевого участия (соответственно, на них эта норма не распространяется).

Несмотря на то, что 214 Федеральный Закон защищает дольщика жилья, при покупке жилья по переуступке нужно внимательно изучать все документы застройщика и сам договор долевого участия продавца.