Что можно делать с долей в квартире?

Собственники долей в праве собственности на квартиру могут совершать со своей долей любую сделку, не запрещенную действующим законодательством:

• Продать;
• Подарить;
• Передать по договору ренты;
• Завещать;
• Сдать в аренду и т. д.

Однако для некоторых сделок, от собственника доли потребуется совершение определенных действий, необходимых для того, чтобы эти сделки в дальнейшем не были оспорены в суде собственниками других долей в этой квартире.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Так, если собственник доли планирует сдать квартиру в аренду, то от собственников других долей в этой квартире нужно будет получить письменное согласие, либо в виде отдельного документа с содержанием «собственник Иванов не возражает против сдачи квартиры в аренду гражданину Петрову на таких-то условиях», либо в виде отметки о согласовании договора аренды с другими собственниками квартиры на тексте самого договора с их подписями и расшифровками подписей.

Если же речь идет о продаже доли в праве собственности на квартиру какому-то постороннему лицу, то продавец доли обязан реализовать преимущественное право покупки его доли другими собственниками этой квартиры в полном соответствии с требованиями законодательства, а именно: продавец доли обязан за месяц до продажи своей доли письменно известить о своем намерении других собственников квартиры, указав в письменном извещении точную цену, по которой он планирует продать свою долю любому желающему.

Другие же собственники квартиры должны в месячный срок ответить продавцу либо письменным согласием на покупку его доли по предложенной цене, либо письменным отказом от совершения такой сделки.

В случае если собственники других долей квартиры ответят письменным отказом от выкупа доли по предложенной цене, либо в течение одного месяца с момента направления им извещения ничего не ответят продавцу, что будет считаться фактическим отказом от совершения сделки, собственник отчуждаемой доли вправе будет продать ее любому желающему.

Однако цена договора купли-продажи должна будет в точности соответствовать цене, указанной в извещении о продаже другим собственникам квартиры.

Если цена в договоре купли-продажи доли будет хотя бы на одну копейку выше или ниже той цены, которая была указана в извещении, или если продавец доли не известит кого-либо из собственников квартиры о своем намерении продать принадлежащую ему долю, другие собственники квартиры в праве будут подать в суд исковое заявление о переводе прав покупателя на них.

Бывают ситуации, когда среди собственников долей в жилом помещении возникают конфликты, делающие затруднительным совместное проживание в этом жилом помещении.

Например, родственники не пускают в квартиру, не дают пользоваться отдельной комнатой, чинят препятствия во вселении зарегистрированных в квартире членов семьи одного из собственников этой квартиры и др.

Выходов из этой ситуации может быть только три:

• Первый – продажа доли любому желающему;
• Второй – определение порядка пользования жилым помещением;
• Третий – выдел доли в натуре.

Продажа доли в праве собственности на жилое помещение – весьма сомнительный в коммерческом плане шаг. Новый собственник доли рискует столкнуться с теми же проблемами, которые были у продавца этой доли.

Соответственно, покупатель доли догадывается о предстоящих ему битвах за право вселения в квартиру и пользование хоть каким-то помещением в такой проблемной квартире.

Все это приводит к тому, что доля продается по явно заниженной цене, иногда в три-четыре раза, чем она стоила бы, если бы был определен порядок пользования квартирой или произведен выдел доли в натуре.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Выдел доли в натуре представляет собой признание права частной собственности на отдельное изолированное помещение.

Например, гражданин являлся собственником доли в трехкомнатной квартире, а после выдела доли в натуре, он может стать собственником отдельной изолированной комнаты в этой квартире.

Однако далеко не во всех жилых помещениях можно произвести выдел доли в натуре в принудительном порядке. Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.

При отсутствии такой возможности, суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. Таким образом, принудительно через суд, выдел доли в натуре возможен только в отдельно стоящих жилых домах, например, сельский дом или коттедж, в котором можно оборудовать отдельный вход и сделать перегородку, позволяющую превратить этот жилой дом фактически в двух- или многоквартирный жилой дом с отдельными изолированными квартирами.

Жильцы же городских квартир имеют следующий выбор. Первое – либо произвести выдел доли в натуре, то есть закрепить право собственности на отдельные изолированные комнаты путем заключения с остальными собственниками квартиры в добровольном порядке соглашения о реальном выделе доли, либо в судебном порядке определить порядок пользования этой квартирой.

Согласно законодательству, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемым судом.

Определение порядка пользования городской квартирой вполне возможно в судебном порядке. Главное условие – чтобы комнаты в этой квартире были изолированными, не смежными. В этом случае суд определяет, кому из собственников квартиры право пользования какой конкретно изолированной комнатой принадлежит.

Например, за истцом Ивановым суд может закрепить право пользования комнатой №1, согласно поэтажному плану квартиры из БТИ, а за ответчиками Петровым и Сидоровым – право пользования комнатами №2 и №3.

В случае выдела доли в натуре, в отдельном доме Иванов получает на праве частной собственности комнату №1, а в случае определения порядка пользования в городской квартире, за ним признается право пользования (право проживания) комнатой №1.

В первом случае, Иванов может по рыночной цене отдельного жилого помещения (отдельной комнаты) продать свое жилье. Во втором случае – продать долю в праве собственности на квартиру, на закрепленном в судебном решении праве пользования отдельной комнатой.

Таковы общие черты в различии общедолевой, общесовместной и частной собственности на жилые помещения.

Как поделить дом?

Любая вещь может принадлежать на праве общей собственности нескольким гражданам. Это относится и к жилым домам, будь то шикарный коттедж или старый домик в деревне.

И часто между собственниками возникают споры о порядке пользования строением или о выделе соответствующей доли. Если собственниками той или иной недвижимости являются несколько человек, то такая недвижимость является общей собственностью.

Общая собственность бывает долевой и совместной без определения долей. Для того чтобы продать или подарить долю в квартире, где собственность является совместной, ее необходимо сначала выделить.

На практике существует договор одновременного выделения доли и дарения. Когда же речь идет о продаже доли общей собственности, человек, который продает эту долю, должен знать о существовании права преимущественной покупки доли.

Суть его заключается в том, что если вы собираетесь продать свою долю постороннему лицу, то, прежде всего, вы должны предложить купить ее своим сособственникам.

Они имеют право преимущественной покупки перед посторонним лицом. Вы должны уведомить их о продаже в письменной форме (лучше сделать это нотариально).

При этом вы должны указать условия, на которых будет происходить продажа, стоимость, за которую вы намерены продать долю.

Если вы указали завышенную стоимость и сособствениики не смогут приобрести ее по этой цене, то вы не можете продать ее постороннему лицу за цену ниже, чем указано в нотариальном предложении.

Иначе сособственники смогут отсудить право преимущественной покупки или вам придется посылать им повторное предложение о покупке с указанием другой, более реальной стоимости вашей доли.

Когда письмо-извещение получено сособственником, то в течение 30 дней со дня его получения, сособственник может купить вашу долю.

Если он ее не купил в этот срок, тогда вы можете смело продавать ее постороннему лицу. Предложение о продаже вашей доли необходимо послать заказным письмом с уведомлением.

Если сособственники не могут купить вашу долю, то необходимо, чтобы они оформили отказ от покупки нотариально. Тогда продавец доли сможет смело продавать ее, не дожидаясь 30 дней.

Это идеальный сценарий развития событий. Чаще всего, сособственники не хотят участвовать в подготовке продажи, а иногда и препятствуют ей. Они уклоняются от получения уведомления о продаже.

Поэтому если вы предполагаете, что сособственники будут препятствовать продаже, не сообщайте им об этом, а вышлите им заказное письмо с уведомлением о ваших намерениях.

Если желающих купить вашу долю несколько, и все они – ваши содольщики, то право выбора покупателя принадлежит вам. Продажа доли – очень непростое дело, оценить ее нелегко. Некоторые доли практически непродаваемы. Конечно, все имеет свою цену. Вопрос – какую? Будет ли она интересна продавцу?

Доля в квартире физически никак не обозначена. Она выражается только цифрами в документах. Вопрос использования продаваемой доли определяется по суду.

Поэтому покупая долю, новый собственник должен понимать, что условия пользования ею могут изменяться, так как их необходимо будет опять устанавливать через суд.

Вот сколько сложностей и не очень приятных процедур грозит тем, кто хочет распорядиться своей долей в общей собственности. Имущество, в том числе недвижимое, которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Общая собственность бывает без определения долей в праве совместной собственности и с определением долей (долевая собственность).

Так, участниками совместной собственности на имущество являются супруги, если они приобрели его во время брака, в случае, когда брачным договором не предусмотрено иное.

Но они могут в любое время переоформить совместную собственность в долевую. Например, если в период брака купили квартиру, а затем развелись или по другим причинам решили поделить ее.

Стоит отметить, что режим совместной собственности сохраняется и после расторжения брака, если раздел имущества не был произведен.

Требование о разделе может быть заявлено в течение трех лет после расторжения брака. Раздел имущества осуществляется по соглашению сторон. А если договоренности достигнуть не удалось, то по решению суда.

Делится общее имущество только после предварительного установления доли каждого из участников совместной собственности.

Для этого супруги заключают соглашение об определении долей каждого из них. Удостоверять его у нотариуса не обязательно, но стороны по собственному желанию могут нотариально заверить этот документ.

Данное соглашение – основание для государственной регистрации долевой собственности каждой из сторон на конкретную квартиру. Каждый из супругов получит на руки свидетельство о госрегистрации, подтверждающее права на квартиру в долях, указанных в соглашении.

Если стороны не достигнут согласия, то за решением данного вопроса придется обратиться в суд. По общему правилу, при разделе имущества, доли супругов признаются равными, если договором между ними не предусмотрено иное.

Суд вправе отступить от такого принципа для соблюдения интересов несовершеннолетних детей. Кроме того, ситуация, когда один из супругов не получал дохода по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб семье, также может обернуться не в пользу него при распределении долей.

Вступившее в силу судебное решение о разделе общего имущества в определении доли супругов является основанием для регистрации доли каждого из них.

С требованием о разделе общего имущества супругов в судебном порядке вправе обратиться кредитор одного из них для обращения взыскания.

Это правило действует, если у супруга-должника недостаточно другого имущества для исполнения своих обязательств. А как быть, если супруги разделили квартиру? Совместная собственность прекращается, и возникает долевая.

Но соглашений или судебного решения для этого недостаточно. Когда квартира принадлежала супругам на праве совместной собственности, им было выдано одно свидетельство о государственной регистрации права, при условии, что данное право возникло после вступления в силу закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В связи с тем, что супруги поделили квартиру, и каждому принадлежит определенная доля, необходимо отразить это документально.

По закону, государственная регистрация является единственным доказательством существования права. Таким образом, необходимо пройти процедуру госрегистрации доли в праве общей собственности.

Для этого следует подать пакет документов в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Помимо заявления, от каждой стороны необходимо также представить:

• Соглашение о разделе имущества или судебное решение;
• Квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию;
• Правоустанавливающие документы на квартиру;
• Свидетельство о браке, разводе.

Госрегистрация проводится в течение одного месяца. После этого каждый из участников получает свидетельство о регистрации права с указанием доли. На оборотную сторону свидетельства заносятся сведения о праве остальных участников долевой собственности.

Как продать долю?

После переоформления жилой площади из совместной собственности в долевую, изменяется порядок распоряжения квартирой. В частности, правило продажи доли. Главным принципом, в данном случае, является соблюдение преимущественного права покупки.

Что это означает?

При продаже доли постороннему лицу, остальные участники, например, второй супруг, имеет преимущественное право на покупку продаваемой доли, по цене, за которую она выставлена, и на прочих равных условиях.

Продавец обязан известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Делается это обязательно в письменной форме, с указанием цены и других условий продажи.

Если в течение одного месяца остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю, продавец имеет право реализовать ее любому лицу.

В случае, когда продавец нарушил данное правило, другой участник долевой собственности может в течение трех месяцев потребовать перевода прав и обязанностей покупателя на него. Для этого ему необходимо обратиться в суд.

Правило о преимущественной покупке соблюдается и при отчуждении доли по договору мены. В остальных случаях (дарение, залог, аренда), преимущественное право не действует.

При подаче документов на государственную регистрацию, надо приложить подтверждение отказа остальных участников долевой собственности от покупки доли.

Если данный документ отсутствует, то орган, который осуществляет регистрацию, обязан приостановить ее, пока не пройдет месяц со дня извещения продавцом остальных участников долевой собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!