Что включить в договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, и не требует обязательного нотариального заверения.

Исключение составляют, в частности, сделки по отчуждению недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему гражданину либо гражданину, который признан ограниченно дееспособным, или сделки по отчуждению долей в праве общей собственности (сделки с долями). Такие сделки подлежат нотариальному удостоверению.

Договор должен содержать сведения о каждой стороне договора и все существенные условия, при отсутствии которых он будет считаться незаключенным, а также другие условия. Следует рассмотреть по порядку каждое условие договора.

Сведения о каждой стороне договора

В договоре купли-продажи квартиры обязательно указываются дата и место заключения договора, сведения о каждой стороне сделки (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации). Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом, указываются ее наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес.

Если договор заключают не собственник квартиры и не покупатель, то в договоре указываются основания, по которым другие лица действуют от их имени.

Если стороной договора является не достигший 14 лет либо недееспособный гражданин, то от его имени договор заключают родители, усыновители или опекуны.

Если стороной договора является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет либо ограниченно дееспособный гражданин, они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей.

В этих случаях, понадобится разрешение органов опеки на проведение сделки. Их согласие понадобится также в некоторых других случаях, к примеру, когда в квартире проживали члены семьи собственника, которые находились под опекой либо попечительством.

Существенные условия:

• Данные, позволяющие определенно установить предмет сделки – квартиру. В договоре обязательно должны быть указаны наименование помещения (квартира, ее номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположена квартира, общая площадь и жилая площадь). Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки квартиры (этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома и прочие сведения). Все эти сведения отражены в кадастровом и техническом паспортах, которые предоставляются органами БТИ или Росреестра. Также в договоре следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования, которое остается в квартире, и прочее (сведения можно оформить в виде приложения, которое является неотъемлемой частью договора);
• Цена договора – определяется либо по обоюдному соглашению, либо на основании результатов независимой оценки. Цена указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте либо в условных денежных единицах. В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем, цена квартиры определяется, исходя из ее площади. Также стороны могут определить порядок оплаты, сроки и размеры платежей;
• Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой. Важно указать, имеются ли лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. К таким лицам могут относиться, к примеру, наниматели квартиры, которые проживают в ней на момент продажи (право собственности переходит к другим лицам, но те, кто проживали по договору найма, продолжают там проживать и платить за это новому собственнику);
• Иные условия:
• Правоустанавливающий документ. В договоре желательно указать сведения о правоустанавливающем документе на квартиру, на основании которого квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.д.), вид права владения продавца и реквизиты документов, подтверждающих такое право;
• Сведения об ограничениях (в договоре при продаже квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, залога и иных ограничений, чтобы впоследствии не возникало вопросов);
• Условия об освобождении квартиры. Желательно в договоре предусмотреть срок, в течение которого продавец и члены его семьи выселяются из квартиры, вывозят оттуда имущество и снимаются с регистрационного учета по данному адресу;
• Также в договоре могут быть предусмотрены другие условия, которые не являются существенными, например, об ответственности сторон. Рекомендуется детально прорабатывать договор, чтобы впоследствии не возникало вопросов.

Следует обратить внимание на то, что продажа квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, если квартира была приобретена до 01.01.2016 г., либо менее минимального срока, который установлен статьей 217.1 Налогового кодекса (если квартира была приобретена в собственность после 01.01.2016 г.), влечет обязанность предоставления налоговой декларации и уплаты НДФЛ при наличии облагаемого налогом дохода.

При декларировании дохода от продажи квартиры, продавец вправе заявить имущественный налоговый вычет. С момента продажи квартиры, продавцом утрачивается обязанность по уплате налога на имущество физических лиц.

Покупатели квартиры становятся плательщиками налога на имущество физических лиц, но они вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!