Как купить квартиру без жильца?

Право проживания в квартире есть не только у собственника жилья. Как избежать покупки с обременением? В этом вам помогут разобраться нотариус Нотариальной Палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров и территориальный директор Агентства Недвижимости «Итака» Надежда Тодыкова.

Алексей: Что значит купить, а лучше, естественно, не купить квартиру с человеком, который имеет право там проживать, то есть является ее жильцом?

Надежда: Покупка квартиры – дело ответственное. Вполне вероятно, может так оказаться, что квартиру продает не только собственник, а в квартире могут оказаться люди, которые зарегистрированы в ней и проживают вместе с этим собственником. Такие люди и попадаются к вам в квартиру, когда вы ее покупаете. Это и называется – купить ее с жильцом.

Алексей: А регистрация и право пользования – это рынок воспринимает, как одно и то же, или как разные вещи?

Надежда: К сожалению, рынок воспринимает их как одно и то же. Временная регистрация может быть, конечно, без права пользования. Постоянная же регистрация подразумевает право пользования площадью, которую занимает собственник, и кто там с ним зарегистрирован в данной ситуации.

Алексей: Я так понимаю, что право пользования помещением при сделке может возникнуть у лица, которое там и не зарегистрировано.

Надежда: Может. Это могут быть супруги, которые купили квартиру, и вторая половина имеет право пользования этим жильем. Это могут быть супруги, которые приватизировали квартиру, но в свое время кто-то из супругов отказался от приватизации, и приватизировала только супруга, но при продаже квартиры такой супруг имеет право пользования и имеет право голоса при продаже.

Алексей: И что делать, предположим, если покупает квартиру лицо, смотрит на форму №9. Там указано, что есть супруг, который в договоре приватизации не участвовал. Соответственно, он имеет право постоянного проживания в квартире.

Надежда: Здесь возникают сложности. Во-первых, когда наступает момент покупки квартиры, вообще, неплохо было бы накануне покупки все-таки договориться и получить форму №9 прямо перед покупкой, чтобы убедиться, что в квартире нет прописанных лиц.

Если все-таки такие лица присутствуют, одной фразы в договоре о том, что собственник обязуется снять с регистрационного учета, мало.

Желательно этих людей сводить к нотариусу и сделать заявления о снятии с регистрационного учета, о прекращении права пользования и о том, что они извещены, что такая сделка состоится.

Это очень сильно подстрахует людей в данной ситуации. Даже если форма договора простая письменная и не нотариальная. Но такое заявление – оно обязательно должно быть.

К сожалению, на сегодняшний день очень редко кто к такой форме прибегает. Даже есть сотрудники-агенты, которые уговаривают людей вообще форму №9 не брать, ссылаясь на то, что Росрегистрация не требует такой формы.

Но мы считаем, что это неправильно. Вот в таких запутанных ситуациях, когда есть супруги, которые приватизировали, но кто-то из них отказался, в таких ситуациях, вообще, лучше обращаться к профессионалам рынка, и всю ответственность по сбору такого материала и оформлению сделки возложить на них.

Алексей: Если к вам в компанию обращается лицо, которое хочет продать жилье, и вот есть такая особенность. В квартире закреплено пожизненное право проживания за каким-то другим лицом. Он просит найти вас покупателя. Какие действия вы будете предпринимать? Вы вообще откажетесь от такой сделки или будете действовать?

Надежда: Надо смотреть ситуацию. Вот буквально не далее как вчера, мы общались с сотрудником, который ищет квартиру для своих покупателей, и он обнаружил очень дешевую квартиру, где в примечаниях было написано «есть нюанс, человек зарегистрирован», и вот мы стали выяснять, что это за нюанс. Нюанс выяснился следующий. Человек получил квартиру по дарению от своей бабушки. В этой квартире была прописана ее сестра, которая пыталась в судебном порядке опротестовать такую сделку.

И наш новый собственник одаряемый выиграл суд. Но женщина, на самом деле, не собирается сдаваться, а собирается дальше судиться. По крайней мере, она хотя бы там не проживает.

Конечно, в такой ситуации нужно разбираться досконально. Вполне вероятно, что там никакого криминала нет. Другое дело, что если человек упирается и не хочет выселяться, все это бремя выселения ляжет на новых покупателей. И вот этим неинтересным делом будут заниматься уже они.

Алексей: Скажите, а вас вообще ситуация на вторичном рынке недвижимости, я имею в виду покупку-продажу, условие, например, лицензирования риэлтерской деятельности, или условие о том, что Росреестр не гарантирует абсолютного права собственности собственнику, вот такие либеральные нюансы вас, как профессионала, устраивают, или рынок недвижимости нужно регулировать немного по-другому, для того чтобы дать большую защиту и, соответственно, больше бюрократии возникнет?

Надежда: Недавно у меня сотрудник защищался в университете, у него диплом назывался «Бюрократия, бюрократизм», и он сказал, что это абсолютно разные вещи. Так вот, я за бюрократию. За то, чтобы все документы, которые нужны, были собраны и подготовлены.

Чтобы не возникало судебных конфликтов. Чтобы не было лазеек для мошенников на этом рынке. Я, конечно, за то, чтобы риэлтерский рынок защитили.

Потому что с отменой лицензий, а я, в общем-то, работаю уже давно, с 1997 года, и лицензии отменили еще при мне, хочу сказать, что этот рынок вырос настолько.

Я не могу говорить, что маленькие агентства все плохие. Есть, конечно, достаточно хорошо работающие добросовестные агентства, но добросовестные агентства и будут добросовестно работать дальше, и платить за ту же лицензию, соблюдать определенные правила и др.

Но по большей части очень много, конечно, существует на рынке не только маленьких нелицензионных, не сертифицированных агентств с необученными сотрудниками, но еще и, как правило, у нас очень много маклеров.

Тех, которые занимаются в одиночку, доходы свои нигде не регистрируют, договоры с клиентами не оформляют. И в случае каких-то прецедентов, быстро сливаются. И человек не может доказать никаких нюансов.

У него нет свидетелей, кто мог бы помочь в этой ситуации. Если ужесточить этот рынок – это было бы на пользу всем. И не только покупателям и продавцам, это было бы на пользу и самим риэлторам. Слишком большим стал рынок, и очень хаотичным в плане своего развития.

Государство не гарантирует права добросовестного приобретателя. Как показывает судебная практика, привлечь недобросовестного агента недвижимости к ответственности очень сложно. При покупке жилья обязательно проконсультируйтесь с юристом или нотариусом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!