Порядок пользования квартирой

Приветствуем вас на сайте o-nedvizhke.ru! Сегодня ведущая передачи «Советы нотариуса» Светлана Веселова и нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров обсудят порядок пользования квартирой.

Светлана: В каких случаях актуально установление порядка пользования квартирой?

Алексей: Актуально в том случае, если квартирой владеет не семья. То есть, условно говоря, не муж и жена, где по закону определен при приобретении одним из супругов порядок возникновения совместной собственности.

Когда мы говорим о совместной собственности, не о той далекой совместной собственности, когда раньше по приватизации в совместную собственность передавали (это было совершенно неправильно), а о той совместной собственности в классическом варианте, семейной собственности, которая возникает, если супруги приобретают.

Тогда не ставится вопрос об установлении порядка, потому что здесь есть некая социальная группа – семья, с определенными своими принципами, порядком и т. д.

И такие вопросы здесь не появляются. Конечно, вопрос о порядке пользования не появляется, если объектом владеет один собственник, а остальные члены семьи пользуются этим объектом недвижимости на правах членов семьи, либо как временные жильцы и т. д.

Здесь тоже вопрос, как таковой, не стоит. Единственный источник возникающих проблем порядка пользования связан с приобретением определенным количеством лиц объектов в долевую собственность по долям.

Если у нас, предположим, с вами есть квартира из 5 комнат, и эту квартиру приобрели 10 человек, то они должны каким-то образом между собой договориться, кто какой комнатой будет пользоваться.

Иначе будет полный бедлам, и будет непонятно, будут постоянные споры, конфликты и т. д. В общем, все то, чем славится долевая собственность, там в полном пышном расцвете расцветет, с большим амбарным замком на холодильнике и др. Здесь надо определяться.

Светлана: Могут ли собственники в таком случае как-то договориться и подписать какое-то соглашение или просто договориться?

Алексей: Как раз для этих случаев, закон дает возможность заключить всеми собственниками указанного объекта соглашение о порядке пользования комнатами. И заключив такое соглашение, они на юридическом основании будут иметь во владении какую-то определенную комнату в пользовании.

Поэтому и если кто-то будет в их комнату ломиться (к примеру, сосед, перепутавший комнату с утра), то владелец этой комнаты на законном основании предъявит соглашение о порядке пользования, где будет указано, что этой комнатой пользуюсь я. А если ты считаешь, что твои права каким-то образом нарушаются, то иди в суд и там просуживай изменения порядка пользования.

Светлана: Если, например, существует какой-то фактический порядок пользования, и доли были перепроданы другим собственникам, для этих вновь прибывших будет обязательным данный сложившийся фактический порядок?

Алексей: Если между собственниками долевой собственности квартиры из 5 комнат на 5 человек, и они заключили соглашение о порядке их пользования, на практике такое встречается крайне редко, но тем не менее…

Они захотели согласовать, кто чем пользуется. Они заключили соглашение, можно его заверять или не заверять. Можно его даже не подписывать, если между ними есть фактический порядок сложившийся, то есть между ними сделка о порядке пользования заключена как конклюдентная.

Условно говоря, своими действиями они определили существующий порядок использования помещения. Если кто-то из них свою долю продает, то тогда их соглашение о порядке пользования, с моей точки зрения, теряет юридическую силу и актуальность. И его можно с новым собственником заново переподписывать.

Светлана: А в суде можно определить порядок пользования, и каким образом?

Алексей: Закон прямо говорит, что если вы не можете договориться, идите в суд. В суде определяйте порядок пользования. На самом деле, судебная картина является совершенно типичной, потому что если люди живут в квартире и их устраивает существующий порядок пользования, они сделку заключать не будут.

Зачем заключать сделку, если нет никакого спора? К тому же, если кто-то один продаст, то, собственно говоря, все эти сделки улетают коту под хвост. На практике именно так, как правило, и получается.

Есть некий установившийся порядок пользования. Предположим, тетя Соня живет в своей комнате уже 10 лет. И, соответственно, те, кто живет в этой квартире, уже сжились конклюдентными действиями.

А тот, кто здесь новый, кто подселяется и хочет тетю Соню оттуда попросить, потому что он считает, что у тети Сони на 0,01 доля меньше, чем размер этой комнаты, которой она пользуется, то он должен идти в суд и попытаться там просудить свою правоту. Шансов, мне кажется, не очень мало.

Светлана: Что учитывает суд при определении порядка пользования?

Алексей: Сложившийся фактический порядок пользования и размер доли, которую вы приобрели, то есть если у тети Сони, предположим, 0,05 долей, а она пользуется самой большой комнатой в квартире, возникает разумный вопрос: «Извините, а почему, имея такую маленькую долю, лицо пользуется такой большой комнатой?».

А другой купил долю в десять раз больше, а у него, вообще, порядок пользования не определен. Здесь возникает спор, связанный с тем, как делиться.

Вообще, проблемы долевой собственности – это страшная вещь. Если есть возможность не покупать объект в долевой собственности, его нужно не покупать, потому что все проблемы идут из долевой собственности.

Это и порядок уведомления при продаже, и порядок пользования, и порядок пользования общим имуществом (ванной, туалетом, кухней) и, вообще, суд на самом деле открещивается от этих проблем.

Если вы выйдете в суд с тем, что вам чинит препятствие и не дает возможности пропорционально пользоваться кухней какой-то пьяница, то в суде вы порядок пользования этой кухней не установите, также как и остальными атрибутами этой квартиры.

Здесь существуют большие сложности, большая мина замедленного действия. Кстати, поэтому во многих разных правопорядках долевой собственности, в принципе, не существует.

Хочешь покупать квартиру – покупай ее в частную собственность. Не можешь себе этого позволить – снимай однокомнатную квартиру.

Светлана: Как будет суд решать вопрос, если нет комнат, пропорциональных долям?

Алексей: Здесь все это будет рассматриваться на субъективное усмотрение суда. Здесь невозможно какую-то формулу вывести, по которой будет, в конечном счете, получен однозначный ответ. Будет учитываться масса факторов судом: размер доли, которую вы купили, какой был порядок пользования в квартире до этого момента, есть ли или нет несовершеннолетние, которые заехали в квартиру и т. д.

Какие еще суд вынесет на рассмотрение вопросы, я даже не смогу вам привести примеры. Что там будут рассматривать, я не знаю. Состояние людей, которые там живут (есть/нет инвалидности).

Как лицо передвигается, есть ли у него сложности при передвижении и т. д. Здесь невозможно сказать точно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!