Как оформить перепланировку квартиры?

Многие задаются вопросом, подразумевает ли закон самостоятельное оформление перепланировки квартиры. Сразу отметим, что в России законом предусмотрен вполне четкий алгоритм действий, которые позволяют легально и в полной мере осуществить перепланировку квартиры исключительно своими силами. Об этом алгоритме и пойдет речь ниже.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Как самостоятельно оформить перепланировку квартиры

Любой вид строительно-монтажных работ требует согласования в трех ситуациях:

• Полная или даже частичная замена некапитальных конструкций;
• Монтаж сантехники и оборудования инженерного назначения;
• Нарушение первоначальной целостности стен.

При этом категорически не допускается смена первоначального назначения помещения, т. е. если речь идет о жилой квартире, то в результате перепланировки, она не может стать чем-либо другим, кроме как жилой квартирой.

Если эскиз несложный – его можно сделать самостоятельно. В противном случае, нужно обязательно обратиться за помощью в компетентные органы, имеющие законное право (допуск) на проектирование. Затем данный эскиз нужно зарегистрировать в СЭС, органах пожарного надзора, а также в управлении, которое отвечает за архитектурные планировки

В том случае, если перепланировка напрямую затрагивает несущие конструкции, узаконивание проекта будет более сложным.

Для всех видов работ, существует три базовых общих этапа, которые следует пройти:

• Получить в жилищной инспекции разрешительный документ на выполнение работ по перепланировке;
• Выполнить проект работ или его эскиз;
• Пройти процедуру освидетельствования проведенных работ жилищной инспекцией с составлением соответствующего акта их приема.

Однако в том случае, если работы по перепланировке были проведены нелегально, то здесь уже действуют другие правила. Владелец такой недвижимости, с большой долей вероятности, столкнется с проблемами при ее последующей продаже или обмене, дарении или даже передаче по наследству.

Если работы затронули несущие конструкции, то подобные проблемы возникнут со 100%-й вероятностью. Подчеркиваем, любая недвижимость обязана проходить официальную процедуру регистрации. В противном случае, она будет отпугивать потенциальных покупателей.

Если квартира находится на первом этаже, а ее площадь была расширена на размер присоединенной лестничной клетки, то провести успешную сделку купли-продажи и др. также не удастся.

Главным образом, потому что присоединение лестничной площадки изменило общую площадь помещения, из-за чего первоначальный объект юридически прекратил свое существование, т. е. новообразованное помещение не имеет ни одной бумаги, подтверждающей факт его существования.

Разумеется, некий процент успешного совершения такой сделки все же существует, но, чтобы не терять времени зря, сразу предупредите потенциальных покупателей о перепланировке, которая уже была проведена.

В противном случае, вы рискуете не только потерять время (если о нелегальности перепланировки станет непосредственно перед оформлением купли-продажи), но и попасть в суд, где вам придется доказывать законность проведенной сделки. Поэтому рекомендуем быть с покупателем предельно честным.

Безусловно, согласование перепланировки, по закону, подразумевает некоторые ограничения и свод правил, но помните, что негативные последствия от незаконности ваших действий принесут намного большие проблемы.

Вот что вам может грозить:

• Если даже вам удастся продать недвижимость, цена на нее будет значительно ниже рыночной. В ипотеке на покупку такой недвижимости, скорее всего, будет отказано, а банк наверняка потребует досрочного погашения кредита по ее оплате;
• Если квартира является приватизированной, государственные органы имеют полное право предъявить владельцу квартиры требование о возвращении недвижимости в первоначальное состояние. Если их требования не будут соблюдены, квартира может быть реализована государством посредством аукциона;
• Нотариус не выдаст документ о наследовании, ввиду различия текущего и первоначального паспортов БТИ;
• Если квартира не является приватизированной, то чтобы получить документы о собственности, придется потратить уйму времени, так как данный документ выдается лишь после узаконивания перепланировки жилой площади.

Тем не менее, нелегально проведенную перепланировку, все же, можно узаконить. Чтобы это сделать, нужно выполнить следующие шаги.

Рекомендуется обратиться в специализированный территориальный орган (чаще всего, жилинспекцию), чтобы получить консультацию.

На руках необходимо иметь техпаспорт объекта недвижимости, его поэтажный план, а также экспликацию. В них важно отметить каждое из проведенных изменений.

Если у вас таких бумаг нет – обратитесь за ними в БТИ. К слову, там уже будут отмечены все изменения перепланировки, проведенные нелегально.

Всего существует два метода легализации незаконной перепланировки:

• В административном порядке;
• Через суд.

Первый метод являет собой обращение собственника квартиры в соответствующий орган, который занимается вопросами переоборудования помещений.

Там вам должны подсказать, как оформить всю необходимую документацию. Как правило, данный орган представляет местная жилинспекция.

Для оформления незаконной перепланировки квартиры в административном порядке, нужно подготовить следующий пакет документов:

• Заявление;
• Документы о собственности на квартиру;
• Разрешение от других собственников жилплощади на проведение данных работ;
• Документы БТИ;
• Эскиз/проект;
• Контракт со строительной компанией-исполнителем данных работ;
• Техническое разрешение.

Для того чтобы реализовать второй метод, нужно приготовить необходимый пакет документов и приготовиться к защите незаконных действий, проведенных с недвижимостью.

В ходе судебного разбирательства, вам нужно будет доказать, что данная перепланировка не шла вразрез с нормами строительства и не ущемила права кого-либо из ваших соседей.

В случае с обращением в суд, нужно приготовить следующие бумаги:

• Иск о сохранении квартиры в состоянии после переоборудования;
• Квитанция об оплате госпошлины;
• Правоустанавливающие документы и документы БТИ;
• Проект/эскиз;
• Контракт с проектировщиком, а также заключения СЭС, Роспотребнадзора и органов пожарной безопасности.

Рекомендуется присутствовать на судебном заседании лично. Собственник будет оповещен о решении суда не позднее месяца со дня заседания. В случае получения соответствующего разрешения, собственник должен в ближайшее время зарегистрировать новые документы в БТИ.

Также важно отметить, что российским законом предусматривается ряд работ, после проведения которых никакой из судов РФ не вынесет приговор о признании данной перепланировки законной и потребует вернуть квартиру в первоначальный вид.

Список указанных работ выглядит следующим образом:

• Преобразование санузла в жилую комнату;
• Демонтаж балкона;
• Перенос составляющих системы отопления на балкон/лоджию;
• Снос межэтажных перекрытий с целью вертикального совмещения;
• Ликвидация звукоизоляции пола;
• Демонтаж вентиляции;
• Оборудование погреба путем присоединения пристройки к жилой квартире.

Оформление перепланировки квартиры: стоимость

Еще одним актуальным вопросом, касательно перепланировки квартиры, является стоимость проведения необходимых процедур.

Подчеркиваем, что в данном случае, цена не является общей и варьируется от ряда факторов, таких как:

• Сложность перепланировки;
• Ее площадь;
• Этажность;
• Место положения дома;
• Кроме того, на стоимость влияет способ, которым вы будете узаконивать модернизацию.

Также имейте в виду, что судебные процедуры сопряжены с дополнительными затратами. Не забывайте и о том, что переоборудование помещения, размещенного в старом доме, обойдется дешевле, чем в новостройке.

Отдельной статьей расходов станут услуги компании, к которой вы обратитесь за помощью, если не захотите решать данный вопрос самостоятельно. Здесь также существуют различные ценовые категории, но, в среднем, собственнику двухкомнатной квартиры придется раскошелиться на сумму от 80 000 до 150 000 рублей.

Самовольная перепланировка квартиры: ответственность

Государственные санкции за незаконную перепланировку квартиры бывают двух видов:

• Более мягким вариантом является штраф. Он назначается в том случае, если вы просто «забыли» узаконить перепланировку, однако, она не нарушает ни законов, ни нормативов по строительству. Тогда вы должны уплатить денежный штраф, а затем согласовать проведенную перепланировку с жилинспекцией «по факту». При этом вам нужно также оформить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенного переоборудования. Если несущие конструкции сохранили первоначальный вид, данное заключение вправе разработать любая проектная организация, имеющая допуск СРО. Затем к вам в квартиру будет организован визит комиссии жилинспекции с целью проверки и подписания акта о завершенной перепланировке;
• Если же работы затронули капитальные стены, то ситуация чревата существенными осложнениями. Прежде всего, такие мероприятия требуют предварительного технического заключения по факту совершенной перепланировки от автора проекта дома, а также проведения ряда сложных расчетов.

Проведение данных мероприятий является обязательным, так как они «затрагивают безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность многоквартирного дома», о чем гласит п.2 Приложения 1 постановления Правительства Москвы № 508 в редакции 840-ПП.

Перечень сложных работ а также тех, которые несут потенциальную опасность, указывается в п.п. 2 и 3 Приложения 1. Статистика явственно говорит о том, что вмешательство в несущие конструкции со стороны лиц, не имеющих необходимой квалификации, заканчивается образованием трещин в доме и даже обрушением.

Если такая авария произойдет, и по ее итогам пострадают соседи, виновник (то есть вы) обязан будет оплатить ремонт каждого из пострадавших за счет своего личного бюджета.

Если повезло обойтись без аварий, инспектор все равно выпишет вам штраф и предписание, согласно которому на вас будет возложено обязательство вернуть квартиру в изначальный вид или же согласовать изменения в установленном порядке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!