Права нанимателя жилого помещения

Одним из наиболее очевидных способов улучшения жилищных условий является перепланировка жилого помещения, включающая в себя его частичную реконструкцию. Подобное переустройство допустимо не только в собственной квартире, но и в помещениях, снимаемых по договору социального найма.

К сожалению, современный вариант жилищного и гражданского законодательства, действующего в Российской Федерации, не обеспечивает полноценную защиту имущественных прав арендаторов жилья, решивших произвести перепланировку помещения.

Сложившееся положение вещей обусловлено тем, что действующие правовые нормы не предоставляют развернутых объяснений самим понятиям «реконструкция» и «перепланировка». В связи с этим, в практике часто возникают неоднозначные толкования существующей терминологии.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Права нанимателя жилого помещения

Статья 678 Гражданского кодекса – единственная законодательная норма, которая описывает правовые отношения между съемщиком жилья и его владельцем. Она предусматривает возможность проведения арендатором реконструкции жилого помещения исключительно после получения согласия со стороны владельца недвижимости.

Общее объяснение терминов «перепланировка» и «переустройство помещения» дано в статье 25 ЖК РФ. Там же в главе 4 можно ознакомиться с порядком регулирования правовых отношений, в связи с переустройством функциональности жилых помещений. В частности в нее внесены предписания, которыми обязан руководствоваться наниматель жилья, проживающий в нем, согласно договору социального или коммерческого найма.

Переустройство и перепланировка жилых помещений: жилищный кодекс

Исключительным правом инициировать перепланировку или реконструкцию помещения наделен собственник объекта или лицо, уполномоченное собственником.

В соответствии с данной нормой, арендаторы, наниматели и другие категории граждан, пользующиеся объектом недвижимости, не могут самовольно начать процесс реконструкции, за исключением тех случаев, когда собственник предоставляет им соответствующий набор полномочий.

Заявка о будущем переустройстве жилого помещения, согласно статье 26 ч.2 ЖК, должна подаваться лицом, являющимся собственником недвижимости или уполномоченным им посредником.

Прием заявления осуществляется соответствующим муниципальным органом по месту нахождения объекта недвижимости. Полный список документов, которые необходимо представить на согласование, выглядит следующим образом:

• Заявление, составленное согласно утвержденному местным органом власти образцу, в котором указывается желание провести перепланировку или реконструкцию на конкретном объекте недвижимости. На сегодняшний день форма подобного заявления должна соответствовать нормам правительственного Постановления №266 от 28 апреля 2005 года.
• Оригинал или нотариально засвидетельствованные копии правоустанавливающих документов, относящихся к жилому помещению, которое планируется переустроить. Это могут быть:
• свидетельство, подтверждающее право собственности на жилье;
• договор купли-продажи;
• документы, подтверждающие получение недвижимости в дар, в результате обмена или другим законным способом.
• Проектная документация, оформленная и подготовленная согласно действующему порядку, описывающая цели и методы перепланировки жилого помещения. Отдельным разделом в проекте должно быть прописано заключение, подтверждающее, что в результате реконструкции не будут нарушены строительные, противопожарные, санитарные нормы и правила. Перепланировка не приведет к ухудшению жилищных стандартов, не возникнет угроз здоровью и имуществу других граждан. Заключение должно быть согласовано с профильными службами.
• Техпаспорт жилого помещения, в котором запланирована реконструкция. Согласно статье 19 ЖК, под техническим паспортом подразумевается документальное свидетельство, содержащее полную техническую информацию об объекте жилой недвижимости и подтверждающее соответствие данного объекта действующим требованиям жилищного законодательства.
• Письменное согласие с будущей перепланировкой, полученное от проживающих в квартире членов семьи квартиросъемщика (включая временно отсутствующих лиц), арендующего жилье согласно договору о социальном найме. Согласие жильцов также потребуется при подаче заявки лицом, уполномоченным владельцем недвижимости на представление своих прав.
• Членами семьи квартиросъемщика, проживающего в помещении по договору, согласно статье 69 ч.1 Жилищного кодекса, считаются супруг, дети, а также родители арендатора. В данную категорию также могут входить родственники и нетрудоспособные граждане, находящиеся на иждивении у нанимателя, при условии, что данные лица были специально вселены квартиросъемщиком как члены семьи и заняты вместе с ним ведением общего хозяйства. В ряде случаев внесение в категорию членов семьи нанимателя на условиях социального найма может проводиться в судебном порядке.
• Если жилое помещение находится в доме, относящемся к памятникам архитектуры, или данный объект недвижимости обладает культурной ценностью, проект реконструкции должен содержать заключение, выданное органам защиты исторических и культурных ценностей. В нем должно быть указано, что будущая перепланировка не окажет негативных воздействий на культурную и историческую ценность здания.
• Вместе с заключением о допустимости реконструкционных работ не требуется отдельно прописывать заключение о том, что жилое помещение не относится к памятникам архитектуры, имеющим историческую и культурную ценность.

Служба, проводящая согласование перепланировки, не может расширять список необходимых документов помимо тех, что указаны в статье 26 ч.2 ЖК.

В качестве примера рассмотрим реальный случай, описанный в журнале «Жилищное право» (№4, 2006 г.). В одной из статей рассматривалась ситуация, когда после подачи заявления и полного пакета документов на перепланировку квартиры, муниципальный орган дополнительно потребовал от заявителя нотариально засвидетельствованную копию согласия его дочери на реконструкцию.

Поскольку вместе с заявлением подавались все документы, перечисленные в статье 26 ЖК, заявитель отказался предоставлять дополнительную информацию. В подобных случаях съемщики квартир по договору социального найма могут обращаться для защиты своих прав в органы прокуратуры, поскольку требования органов являются незаконными.

Форма заявления о функциональном переустройстве жилого помещения должна соответствовать утвержденному образцу, требованиям, которые перечислены в правительственном Постановлении №266. Муниципальный орган, принявший на рассмотрение заявку, обязуется выдать расписку, в которой подтверждается факт принятия заявления на рассмотрение и перечисляются все сопутствующие документы, предоставленные заявителем. Также в расписке должна быть указана дата приема заявления.

Процедура подтверждения, осуществляемая на завершающем этапе перепланировки или переустройства помещения, должна соответствовать нормам, описанным в статье 28 ЖК.

Документальное подтверждение оформляется в виде акта приемочной комиссии. Также данная статья назначает ответственный орган, в который будет отправлен акт с последующим внесением данных в реестр жилой недвижимости.

В данный момент компетентным органом, рассматривающим акты, назначено Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Оно подчинено Минэкономразвития, а функции агентства сформулированы в президентском Указе №724 от 12 мая 2008 года.

Самовольная перепланировка квартиры: последствия

За самовольно проведенную перепланировку помещения предусмотрена административная ответственность, согласно нормам действующего законодательства.

При обнаружении самовольно переустроенной перепланировки, муниципальные органы должны назначить срок, в течение которого помещение следует вернуть в прежнее состояние. Данные действия поручаются либо собственнику жилой недвижимости, либо съемщику жилья, проживающему в помещении по договору социального найма.

Обратившись в судебную инстанцию, собственник самовольно переустроенного жилья или съемщик, может опротестовать решение муниципальных органов и настоять на сохранении изменений в планировке.

Суд может разрешить сохранение новой планировки, если проведенное переустройство помещения не привело к нарушению прав других граждан, не несет в себе угрозы их здоровью и жизни.

Если ответственная сторона, на которую была возложена обязанность по возращению жилого помещения в прежнее состояние, не справилась с задачей в отведенный срок, муниципальный орган вправе подать судебный иск.

В результате судебного разбирательства могут быть приняты следующие решения:

• Если самовольную перепланировку осуществил домовладелец, происходит продажа жилого помещения на открытых торгах с возмещением стоимости реализованного имущества его бывшему собственнику. Из компенсации вычитается сумма, которая потребуется для выполнения судебного решения. Новый собственник обязуется провести переустройство планировки для возвращения помещению его бывшего состояния.

• Если самовольное переустройство помещения осуществил квартиросъемщик, происходит расторжение договора социального найма с квартиросъемщиком. Обязанность по возвращению изначального состояния помещения возлагается на владельца недвижимости. Если домовладелец не выполнил свои обязательства, помещение будет продано на открытом аукционе с последующей выплатой компенсации ее бывшему владельцу.

Какую ответственность несут новые владельцы жилья

Покупатель жилого помещения, в котором было проведено самовольное переустройство его бывшими владельцами, является согласно Жилищному кодексу ответственным за приведение такого жилья в нормальное состояние.

Данное обстоятельство может существенно осложнить положение новых жильцов (как владельцев, так и арендаторов), поскольку вместе с правами собственности, они получают дополнительную ответственность, также предполагающую серьезные денежные затраты на проведения необходимых работ.

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, рекомендуется тщательно изучать документы на квартиру перед ее приобретением. Нужно выяснить, не проводилась ли там перепланировка, а если проводилась, то законны ли эти изменения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!