Что лучше: новостройка или вторичка?

Одним из главных вопросов, возникающих при покупке квартиры, является выбор рынка, где ее следует искать: на первичном или вторичном.

Еще больше выбор усложняется, если стоимость квартир не имеет больших различий. Каждый из данных вариантов имеет свои преимущества и недостатки, а потому к выбору рынка нужно подойти предельно ответственно, тщательно взвесив каждый плюс и минус.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Новостройка или вторичка: что лучше

Первичное жилье представляет собой квартиру, на которую ни разу не было оформлено право собственности. Фактически на данном рынке жилья предлагаются квартиры, которые еще не были построены.

Отметим, что продажу квартир в строящихся домах регламентирует закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». В соответствии с ним, на застройщика накладывается обязательство построить многоквартирный дом и, после того как он будет введен в эксплуатацию, передать участнику программы долевого строительства (то есть покупателю) объект долевого строительства, зафиксированный в соответствующем договоре.

После того, как дом вводится в эксплуатацию, а под актом приема-передачи объекта долевого строительства ставится подпись, покупателю квартиры нужно зарегистрировать свое право собственности на квартиру в новом доме.

Получение свидетельства о государственной регистрации права собственности автоматически изменяет юридический статус квартиры с «первичной» на «вторичную».

Вторичное жилье представляет собой квартиру, которая уже является чьей-либо собственностью. Она может быть как частной, так и государственной или муниципальной.

В муниципальных квартирах люди проживают посредством договоров социального найма. Следует отметить, что несмотря на то, что люди, проживающие в таком жилье, не имеют свидетельства о государственной регистрации права собственности, такие квартиры также представляют вторичный рынок жилья, так как у них уже есть собственник – муниципалитет. Отметим, что очевидных преимуществ первичного рынка над вторичным нет. Все зависит от конкретной ситуации.

Чтобы сделать правильный выбор для себя, примеряйте конкретно вашу ситуацию на ряд следующих общих критериев:

• Цена. В случае с «первичкой», есть известная и проверенная закономерность: цена за квадратный метр объекта напрямую зависит от стадии его строительства. Соответственно, чем более ранний этап, тем меньше будет стоимость. Вторичное жилье имеет фиксированную цену, которая всегда превышает стоимость «первички»;
• Сроки. Здесь все предельно просто. Покупая «вторичку», вы можете въехать в квартиру практически сразу после сделки. С «первичкой» все гораздо дольше. Если договор был заключен еще на этапе котлована, ждать придется до 1,5 года. Если дом уже построен, срок составит от трех месяцев;
• Инвестиции. Продолжая вопрос о деньгах, следует отметить, что квартиры на первичном рынке предоставляются покупателям под черновую отделку. Вторичное жилье, в свою очередь, уже является вполне жилым, и требует меньших денежных вложений;
• Ассортимент. В плане разнообразия и количества вариантов, более богатым является рынок вторичного жилья. Что касается первичного, то наиболее удачные квартиры спешно покупаются еще на этапе котлована. К концу застройки, на продаже остаются лишь самые неблагоприятные варианты;
• Риски. В данном случае, первичный и вторичный рынок равнозначны. Риск покупки «первички» связан с деятельностью строительной компании. Что может произойти? К примеру, она может обанкротиться или начать затягивать сроки. К сожалению, предвидеть это нереально. Забрать свои деньги сегодня не представляется возможным.

И хотя сейчас второе чтение проходит закон, подразумевающий штрафы за просрочку и обязующий застройщиков страховаться от банкротства, риск все равно остается.

Тем не менее, его можно снизить, доверив свои деньги застройщику, имеющему серьезный авторитет. Что касается рынка вторичного жилья, то здесь основные риски связаны с возможностью расторжения договора купли-продажи в судебном порядке или появления третьих лиц с законным правом собственности на данную недвижимость.

Данные риски можно полностью нивелировать. Для этого нужно грамотно проанализировать историю квартиры и составить договор. Не лишним будет воспользоваться помощью квалифицированного юриста;

• Прописка. Сразу отметим, что в новостройку прописаться нереально. Обязательным условием для ее получения является наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности или родственника, прописанного в муниципальном жилье;
• Доход с инвестиций. Как уже говорилось ранее, стоимость квадратного метра в новостройке растет прямо пропорционально прогрессу ее строительства. Соответственно, в случае отсутствия проблем при строительстве, владелец квартиры, купивший ее еще на этапе котлована, может получить прибыль в размере до 30% годовых.

В свою очередь, вторичное жилье растет исключительно в зависимости от общерыночных тенденций. Однако можно получать прибыль со вторичного жилья посредством его сдачи в наем. Здесь размер прибыли подсчитать сложно, так как доходность рассчитывается в индивидуальном порядке;

• Ипотека. В случае с первичным жильем, получение ипотеки представляет большую сложность, так как далеко не все финансовые учреждения соглашаются кредитовать покупку квартиры в еще не построенном (и не факт, что он будет построен) доме. Застройщик аккредитует объект строительства в одном, максимум двух банках, что не очень комфортно для покупателей. Кроме того, ставка по ипотеке на первичное жилье в среднем выше на 2%, чем на вторичное;
• Эффект нового жилья. Психологический эффект первого хозяина и юридическая «чистота» – это то, чем может похвастаться любая «первичка». На вторичном рынке, у любой недвижимости был, как минимум, один хозяин.

Кроме того, следует отметить, что новостройка имеет не только свежие квартиры, но и свежие коммуникации и инженерные системы, в то время как на вторичном рынке эти элементы могут быть сильно изношенными и требовать замены.

Кроме того, вероятность жить по соседству с наркоманом или алкоголиком в новостройке гораздо ниже, чем во «вторичке».

Плюсы и минусы новостройки и вторичного жилья

Новостройки обладают следующим набором очевидных преимуществ:

• Они строятся из современных материалов. Следовательно, они более долговечны и надежны;
• Просторные квартиры;
• Удобная планировка;
• Большие лестничные площадки;
• Чистые подъезды;
• Стеклопакеты;
• Современные счетчики на воду и газ;
• Пассажирский и грузовой лифты;
• Парковки как во дворе, так и под землей.

Однако наибольшую популярность им обеспечивает цена. Квартира в новостройке стоит существенно меньше, чем точно такой же вариант, но на вторичном рынке. Разница между ними, в случае покупки квартиры в уже построенном доме, составит 20-25% и 30-35% в случае, если квартира была куплена на этапе котлована.

Кроме того, практически все современные проекты увеличивают общую площадь квартир. К примеру, метраж однокомнатной квартиры в панельной серии П-44Т (одна из самых популярных серий в РФ) начинается с 38 квадратных метров, а в монолитно-крипичном доме — от 40 кв.м. В свою очередь, площадь однокомнатной «вторички» составляет 30-33 кв. м. Разница, как видите, очевидна.

Строительство новостроек происходит с соблюдением новых требований безопасности, а также с привлечением современных технологий и материалов.

К слову, такой дом также имеет собственный гарантийный срок. Стены, окна, двери и потолки имеют пятилетний срок, а элементы инженерного и технологического оборудования – трехлетний.

Если в течение этого срока жилец столкнется с проблемами, возникшими не в результате неправильной эксплуатации, у него есть право обратиться в строительную компанию и потребовать устранения данной недоработки или выплатить деньги на ее устранение.

Еще одним важным плюсом новостройки является ее юридическая «чистота» и полное отсутствие «подводных камней» в ее истории.

Теперь поговорим о недостатках данного жилья. Главный минус заключается в риске потерять деньги и не получить жилье, приобретая квартиру на этапе котлована.

За время строительства, могут произойти различные критические ситуации. К примеру:

• Застройщик становится банкротом;
• Возникают проблемы с документацией;
• Появляются сложности с проведением инженерных сетей, коммуникаций и т. п.

В лучшем случае, это приведет к переносу сроков сдачи дома в эксплуатацию. В худшем из них – проект будет заморожен, а вы уже никогда не сможете въехать в уже купленную квартиру.

Еще одним существенным минусом новостройки является возможность попасть в квартиру, вокруг которой отсутствует развитая или хотя бы какая-нибудь инфраструктура.

Это связано с тем, что застройщик сдает в эксплуатацию сначала жилые дома, и только потом возникают детские сады, школы, магазины и другие важные элементы инфраструктуры.

А потому, если вы станете первым жильцом, готовьтесь к поездкам за продуктами и товарами первой необходимости в другие населенные пункты на протяжении некоторого времени.

Еще один внушительный минус – отсутствие минимального обустройства. Вы получаете бетонную коробку, в которой нет ничего, даже разводки инженерных сетей.

А потому придется существенно потратиться как в плане денег, так и сил, и времени, чтобы обустроить новый дом для комфортного жилья.

Теперь рассмотрим вторичное жилье. Оно обладает следующими преимуществами:

• Возможность въехать в дом практически сразу после заключения сделки;
• В таком доме уже есть ремонт (каким бы он ни был, но он есть) и сантехника;
• Широкий ассортимент выбора. Возможность подобрать квартиру по целому ряду параметров, среди которых район, наличие инфраструктуры, тип дома и даже вид из окна.

Что касается недостатков, то здесь они следующие:

• Долгая история квартиры, которая вполне может иметь скрытые факты. Чтобы не быть обманутым, нужно потратить много времени и денег (оплатить услуги квалифицированного юриста), чтобы досконально проверить юридическую «чистоту» такого жилья;
• Более высокая цена за квадратный метр;
• Старые коммуникации;
• Ветхие конструкции;
• Слабые несущие стены.

Последние три пункта применимы к дому, введенному в эксплуатацию более 15 лет назад. Если сам дом выглядит привлекательно – обязательно проверьте его прочность, а также состояние инженерных систем и коммуникаций. Иногда ситуация складывается так, что затраты на их ремонт и замену, по своей сумме достигают половины стоимости купленной недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!