Что проверять при покупке квартиры на вторичном рынке?

Приобретение жилья — едва ли не один из самых серьезных шагов в жизни любого человека. По этой причине, в подходе к этому вопросу необходимо быть крайне внимательным.

Покупка отдельного жилья всегда влечет появление целого набора различных нюансов и юридических тонкостей, которые известны далеко не каждому покупателю.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Покупка квартиры на вторичном рынке: что нужно знать

Первым делом, на что нужно обращать свое внимание при приобретении на «вторичке» жилья, – это присутствие у продавца всего необходимого перечня документации.

К подобной документации относят:

• Свидетельство, подтверждающее статус владельца определенного жилья;
• Документы, подтверждающие наличие дополнительных владельцев (при совместном имуществе);
• Кадастровый и технический паспорта на недвижимость.

Ни в коем случае не должна быть заключена сделка, если какой-то документ из перечня будет отсутствовать. Это можно назвать наиболее распространенной ошибкой, которую допускают большинство покупателей на «вторичке».

Частенько мошенники выдумывают различные причины того, что такие документы они, по тем или иным причинам, забыли, и покажут их немного позже. Это обычая схема обмана.

Достать какие-либо документы в качестве доказательства этих фактов невозможно, да и вся ответственность лежит именно на покупателе.

Кроме того, нужно убедиться, что все проживающие в квартире, к моменту совершения сделки, сняты с регистрации по адресу. В особенности, это относится к лицам, у которых есть право проживания по адресу, даже если произошла смена собственников.

Считается, что они временно выселены:

• Лица, пребывающие в местах заключения;
• Военные, проходящие срочную службу;
• Дети из детдома;
• Проходящие лечение в психиатрических диспансерах.

Этот пункт считается излюбленным среди аферистов в сфере недвижимости. Схема такая: к примеру, в жилье могут проживать лица, которые через полторы недели будут выписаны из диспансера.

У нового владельца, согласно законодательству, нет права выселения такого лица. Часто это приводит к запутанным и долгим конфликтам.

В таком случае, эти аферисты выходят на связь и, за определенное вознаграждение от собственника жилья, дают обещание о создании более приемлемых для него условий общего проживания. Порой, они уверяют, что смогут перепродать эту квартиру. Как итог, исчезают и деньги, и сами аферисты.

Нужно раздобыть сведения о том, есть ли у других лиц определенные права на приобретаемую недвижимость и не могут ли быть задействованы в отношении жилья ограничения обременяющего характера.

Вот для примера список вероятных ситуаций:

• Жилье было арендовано. Когда арендное соглашение было составлено, однако, период аренды закончился, а жилье реализуется либо арендующие его лица не имеют возможности препятствовать реализации жилья. Но у них есть законные права проживания в ней, включительно до того момента, когда период аренды окончится;
• Жилье числится как залоговое. При таких обстоятельствах, от банковского учреждения, которое выдало кредит, будет необходимо разрешение дополнительного характера. Кроме всего прочего, изначально будет необходимо позаботиться о выплате кредитных сумм за жилье, с предоставлением соответствующей документации в сам банк. Только когда ипотечный заем ликвидирован, появляется возможность реализации жилья;
• Жилье числится в аресте. Подобные меры могут приниматься лишь судебными органами. Такого рода ситуация может возникнуть, если у первого собственника недвижимости имеются значительные суммы задолженности по потребленным коммунальным услугам. Это же относится и к кредитным займам, но здесь жилье не числится залоговым. Даже когда сделка с таким имуществом прошла, то таковая не может быть признана через суд действительной. Если смотреть на подобный аспект со стороны закона, то такое соглашение о купле/продаже какой-либо юридической силы иметь не будет;
• Рента. При составлении рентного договора, может быть указан пункт, согласно которому жилье должно перейти в собственность второй стороне (какой производится выплата ренты), с момента смерти ее теперешнего владельца. При этих обстоятельствах следует быть осторожным, чтобы не попасть в неприятную ситуацию. Средства могут быть получены за совершение сделки, однако, согласно закону, жилье не может быть реализовано, если лицо, оплачивающее ренту, не согласно с этим.

Первый случай подразумевает, что если планировка была изменена, однако, не узаконена в определенных структурах, то следующий владелец жилья должен будет подобную процедуру узаконить.

Если продавец относится к числу опекунов ребенка, не достигшего совершеннолетия, и у которого есть право на жилье, ему нужно будет разрешение дополнительного плана, получить которое можно в органах опеки и попечительства. При иных обстоятельствах, сделку нельзя будет считать законной.

Если же говорить о реализации жилья, приобретенного в период нахождения в браке, нужно будет не только согласие супруги (в письменной форме), но также и документы для удостоверения личности.

Реализация жилья по доверенности является отдельной темой для обсуждения. Это также одна из излюбленных аферистами схем. Проводится поиск объявлений и прозвон указанных владельцами номеров. Узнаются все данные о конкретном объекте, после чего мошенники выезжают для его осмотра.

Далее они составляют и распространяют свои объявления с указанием, что продажа выполняется согласно доверенности, и порой даже предоставляя подобные поддельные документы.

По этой причине, когда видите указание того, что жилье продается согласно доверенности, внимательно просмотрите этот документ. Согласно закону, предусмотрено обязательное условие ее нотариального заверения.

Каждому владельцу жилья об этом прекрасно известно. Если в доверенности нет отметки о ее заверении, можете быть уверены в том, что вы имеете дело с мошенником. Обычно можно легко раскусить такого человека, просто попросив посмотреть квартиру.

Следует знать, что встречаемые отговорки довольно неправдоподобны, но все же некоторые лица умудряются верить им. Вам могут объяснить, что временно ключей от жилья нет, поскольку хозяин еще не успел их передать, а обстановка в самой квартире соответствует указанной на фото, снижение цены аргументировано срочностью реализации и т. п.

Помимо прочего, если жилье было оформлено на нынешнего его собственника в результате наследования и реализуется, то следует уточнить, выполнено ли ее переоформление, и относится ли лицо, занимающиеся его продажей, к единственному собственнику, и есть ли еще претенденты на реализуемое имущество.

Если последний случай будет иметь место, то даже если сделка будет совершена, наследники могут отсудить у вас все права, если не на жилье в целом, то на его часть точно.

При этих обстоятельствах, суд примет именно их позицию, поскольку в том, что информация о недвижимости была собрана не в полном объеме, вина исключительно покупателя.

Как обеспечить правильную проверку продавца

Большая часть сведений в отношении квартиры получается из ЕГРП. Первое, что необходимо проверить, не имеются ли обременяющие ограничения на реализацию данного жилья.

Для этой цели, нужно зайти на ресурс Росреестра. Эти действия совершаются самостоятельно или же через продавца. Когда с жильем все в порядке, то и выписка электронного формата будет это подтверждать.

Здесь же вы можете просмотреть более существенные сведения касательно перечня сделок, где объектом выступало именно обозначенное жилье. Подозрения должны возникать только, когда становится известным, что жилье реализовывалось и приобреталось больше 3 раз и за относительно незначительный период времени.

Это показывает на наличие проблем с подобным жильем, поскольку, вполне понятно, нормальная квартира часто перепродаваться не будет.

Говоря о планировке, то ее можно легко проверить самостоятельно. Для этого будет нужен лишь техпаспорт на жилье. Просто берем сам документ и попутно проводим осмотр жилья.

Несовпадение данных в паспорте с наглядной планировкой может означать только то, что она не узаконена. В этом случае, подобный недостаток необходимо устранить за счет собственника, в противном случае, платить придется тому, кто купит квартиру.

Доверенность следует проверять у нотариуса. Нужно понимать, что нотариальное удостоверение доверенности не может говорить о ее подлинности.

Нужно связаться непосредственно с собственником, чтобы удостовериться в том, что выписка доверенности проходила по обоюдному согласию и в условиях нормального психоэмоционального состояния владельца. Множество мошенников оформляют генеральную доверенность, используя случай, когда у собственника нет дееспособности.

Прописка и выписка

Документ, удостоверяющий факт того, что к моменту совершения сделки все жильцы выписаны, подготавливается продавцом. Последний может взять его в паспортном столе.

Чтобы обеспечить полную безопасность от появления форс-мажорных обстоятельств, следует попросить собственника жилья подготовить для вас копии нотариально удостоверенных паспортов лиц, проживающих в жилье.

Страница, содержащая прописку, будет иметь определенную запись со штампом. Это же относится и к временно выписанным лицам, сохраняющим право проживания в жилье, и в тех случаях, когда владельцы его меняются. Сведения о последних также можно уточнить в паспортном столе.

Следует настоять на том, чтобы владелец предоставил письменное заверенное нотариусом заявление от указанных граждан о том, что их проинформировали касательно реализации жилья, и они не будут претендовать на проживание в нем. В ряде случаев, могут возникнуть сложности с получением такого согласия на продажу жилья.

Для проведения проверки жилья на присутствие совладельцев, наличия согласия супруга и граждан, имеющих право претендовать на наследство, нужно обратиться к нотариусу совместно с владельцем жилья.

Если последним не будут вам предъявлены документы в подтверждение согласия каждой из сторон или об их отсутствии (потенциальных наследников, совладельцев, не достигших совершеннолетия), то информация должна проверяться у нотариуса.

Также нужно проверить покупаемое жилье на долги. Если владельцем опять не предоставлены такие документы, тогда попросите его о том, чтобы он собрал подобные справки и выписки.

Лучшим решением будет отправиться на сбор документации совместно с ним. Подобные меры предосторожности необходимы, поскольку ни у кого нет желания покупать жилье с целым «мешком» долговых обязательств.

Это не только головная боль, но и, в ряде случаев, довольно существенные затраты. Самим же сотрудникам ЖКХ безразлично, кто именно выступает должником.

Также можно вписать условия о том, что при появлении каких-либо сумм задолженности, они должны быть погашены прошлым владельцем. Это продиктовано законом.

Порой случается так, что покупатель не всегда имеет возможность самостоятельной проверки указанных фактов. Порой просто нет времени, а иногда желания, совершать каждодневные изнуряющие походы по различным инстанциям.

Если ваши финансы вам могут это позволить, то лучше для такой цели нанять специалиста. Множество фирм могут предоставить возможность воспользоваться независимым экспертом в этой сфере, который весь процесс сбора документов возьмет на себя и подготовит все результаты.

Покупка квартиры на вторичном рынке: риски

Сделки, совершаемые в сфере недвижимости, составляют довольно сложную структуру гражданско-правовых отношений: это касается напрямую процесса проверки «юридической чистоты» квартир, отдельных этапов и периода, отведенного для осуществления сделок, выполнения расчетных действий, а также самого договорного оформления.

Следует учесть, что именно большие суммы, которые постоянно сопровождают любую сделку с недвижимостью, являются серьезной приманкой для всех нынешних аферистов и мошенников.

Согласно условному распределению, все проблемы, возникновение которых связано с приобретением жилья на «вторичке», могут быть разделены на такие категории:

• Юридического плана, напрямую затрагивающие вопрос определения чистоты жилья. Риск здесь довольно велик, поскольку он может привести к угрозе утраты всех прав владельца на жилье. Подобный риск обуславливается существенной сложностью самой сделки, а также тем, что большая часть покупателей в правовых вопросах являются неосведомленными;
• Затрагивающие характеристики жилья и техническую документацию на него. Это, конечно, не может повлиять на право владения, но создает ощутимую некомфортность условий проживания. Если проводить сравнение, то хоть это не столь страшно, как проблемы юридические, но может повлечь ощутимые финансовые потери. Ярким примером подобного риска можно назвать несанкционированное проведение перепланировки;
• Затрагивающие безопасность процесса оформления соглашения.

Давайте более детально обсудим первый, наиболее существенный, фактор.

Проблемы юридического плана:

• Реализация жилья с использованием поддельной документации или лицом, не являющимся владельцем согласно доверенности. По какой причине последнее должно настораживать? Часто возникают ситуации, когда такой документ, как доверенность, оказывается просроченным или вообще поддельным. Когда же доверенность оригинальная, то она в любой момент может аннулироваться тем лицом, какое ее выдало. Мошенниками оформляются доверенности на различные категории граждан, среди которых: пожилые люди, инвалиды, сироты, лица, признанные зависимыми от наркотических веществ и алкоголя.Сам же владелец часто может и не знать о том, что его жилье выставляется на продажу, числится умершим или к моменту реализации умереть;

• Квартира имеет нарушения в процессе приватизации. К примеру, в 90-х годах часто нарушались права лиц, не достигших совершеннолетия, которые не были включены во время процесса приватизации в список владельцев. Следует опасаться и жильцов, участвовавших в процессе приватизации, обещающих покупателю выписку из жилья с момента, когда сделка будет оформлена;
• История реализуемой недвижимости состоит из сомнительных сделок, участниками которых были государственные предприятия, государственные органы и иные юрлица;
• Реализация жилья, полученного по договору дарения либо ренты, или же в порядке наследования, а также по иным соглашениям, где затронуты интересы третьих лиц. При этих обстоятельствах, уже когда выполнено оформление жилья, есть вероятность возникновения ранее не фигурирующих в сделке лиц (к примеру, наследников, претендующих на жилье). Стоит помнить и о лицах, у которых есть право претендовать на обязательную наследственную часть;
• Был нарушен порядок оформления жилья в частичной или полной мере при использовании средств материнского капитала. Согласно законодательству, подобное жилье должно оформляться на родителей и их детей, при обязательном указании размеров долей каждого совладельца (общее владение). Но часто это правило не соблюдают. По какой причине? Первое, не каждая доля может быть выделена. Второе, определенные лица нарочно выполняют такие действия, дабы исключить возможность обременения жилья правами своих детей, не достигших совершеннолетия. Такого рода нарушения могут встречаться сплошь и рядом, так как законодательство не предусматривает ведения эффективного контроля за выполнением таких обязанностей владельцами;
• Реализация жилья, один из владельцев которого является лицом, не достигшим совершеннолетия, нездоровым в психическом плане человеком, наркоманом или же алкоголиком. Эти граждане считаются к моменту подписания сделки недееспособными. В отношении совершения такими лицами сделок нет явных запретов, однако, они с легкостью могут оспариваться;
• Реализация жилья, пребывающего под арестом, являющегося залоговым или объектом судебных споров, а также других скрытых обременений;
• Присутствие среди списка владельцев реализуемого жилья граждан, которые находятся в заключении, на военной службе либо признаны пропавшими без вести. За подобными людьми может быть сохранено право проживания и использования жилья, и «проявление» проблемы характеризуется широкими временными рамками, поскольку в любой момент они могут с помощью суда получить разрешение на вселение. Зачастую, до момента заключения таких сделок, продавцы часто убеждают покупателей в том, что подобные жильцы не будут претендовать на жилье, скрепляя свои доводы оформленным в письменном виде согласием на реализацию;
• При нарушении законных прав одного из супругов;
• В ходе нарушения преимущественного права покупки отдельных комнат (их долей). Учитывая позицию Гражданского кодекса РФ, при таких обстоятельствах, именно продавец должен предложить долевым владельцам возможность выкупить долю (в виде комнат). Этот процесс частенько отличается трудоемкостью, по этой причине, каждый из продавцов разными способами пытается действовать в обход подобных требований;
• Реализация жилья с использованием недействительного или же поддельного паспорта (этот документ вполне могли заполучить незаконным способом, к примеру, при его краже, или сам мошенник проводит оформление на себя нового паспорта, а в самой сделке фигурирует старый);
• Также сделка может оказаться юридически ничтожной, если дом, в котором продается квартира, пребывает в очереди на расселение. Самому продавцу этот факт может быть и не известен, или же не принят им во внимание, но от этого будет страдать именно покупатель.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!