Главная » Квартира » Покупка » Как купить квартиру без обмана?

Как купить квартиру без обмана?

Для многих продажа квартиры, в первую очередь, ассоциируется с риском быть обманутым, а также боязнью запутаться в огромном количестве различных бумаг и юридических сложностей. Спешим обрадовать вас, что это не так сложно, как кажется, если подойти к вопросу оформления сделки купли-продажи с умом.

Большинство продавцов и потенциальных покупателей квартир предпочитают переложить все юридические операции на третьих лиц, воспользовавшись услугами квалифицированных специалистов. Это может быть маклер, а может юрист из риэлторской конторы.

Преимущество маклера – меньшая стоимость услуг. В свою очередь, риэлторская контора предоставляет юристов высокого уровня, чья квалификация официально подтверждена, в то время как маклеру придется поверить на слово.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Содержание

Как купить квартиру без риска
Как купить квартиру чтобы не обманули: видео

Как купить квартиру без риска

Говоря о нивелировании рисков, мы рекомендуем не ввязываться в куплю/продажу квартиры без посредников. Разумеется, такой подход существенно экономит деньги каждой из сторон. Но эта экономия может быть чревата наступлением печальных последствий. Статистика показывает высокий уровень мошенничества при оформлении сделок купли-продажи недвижимости.

Конечно, лучше не пожалеть денег и обратиться за помощью опытного риэлтора. Тем не менее, если вы все же решились на оформление сделки самостоятельно, вам следует обратить внимание на следующие нюансы, чтобы максимально сильно снизить риски.

Велика вероятность, что недобросовестный продавец постарается утаить информацию о наличии «лишних» людей в квартире. Эту информацию вы можете уточнить самостоятельно через выписку из домовой книги.

Еще один риск связан с расчетом. Как правило, финансовые операции при купле-продаже недвижимости без посредников происходит посредством наличного расчета. Это, безусловно, экономит время. Но цена этому – повышенный риск потерять все деньги.

Особенно бдительным нужно быть в случаях, когда продавец говорит об очень срочной продаже квартиры и даже готов сделать вам существенную скидку. Именно такое предложение является главным индикатором недобросовестного продавца.

Также следует обратить внимание на ряд других важных нюансов. Один из них – оформление документов. Здесь как никогда актуально прозвучит пословица «доверяй, но проверяй». Именно так вам следует относиться к продавцу жилья. Цена вопроса слишком высока, чтобы доверять своему партнеру по сделке на слово.

Итак, следует проверить бумаги на выявление следующих аспектов:

Наличие всех операций, имеющих прямое отношение к распоряжению квартиры. Это можно сверить по выписке из ЕГРП. В этом же документе отображаются все обременения, наложенные на данную квартиру (в том числе и аресты). Обязательно удостоверьтесь в том, что на данный момент в отношении данного жилья нет никаких незавершенных судебных споров. Выписка из ЕГРП не является бесплатной и выдается владельцу квартиры, членам его семьи или другим заинтересованным лицам. Чтобы ее получить, нужно подать соответствующее заявление. Его можно предоставить лично, с помощью МФЦ или почты;
Далее пристально изучите расширенную выписку из домовой книги. Акцентируем внимание, требовать нужно именно расширенную выписку, так как в ней содержится список лиц, зарегистрированных в данной квартире. Зачем это нужно? Чтобы удостовериться, что вы будете являться единственным собственником.

Довольно часто недобросовестный продавец предпочитает намеренно скрыть информацию о членах семьи или 3-х лицах, которые хоть и не проживают сейчас в продаваемой квартире, но были когда-то там зарегистрированы.

Вы купили квартиру, а некоторое время спустя, к вам домой на законных основаниях вселяется, допустим, сын продавца, ранее пребывавший в тюрьме. Выясняется, что он был зарегистрирован, а вас решили об этом не информировать.

Как обманывают риэлторы при продаже квартир?

Как проверить документы перед покупкой квартиры, читайте тут.

Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/pokupka/kak-proverit-kvartiru-na-chistotu-pri-pokupke-samostoyatelno.html

Есть ли выход из данного положения? Есть, и он заключается в подаче иска о возврате денег продавцом. С вероятностью 100%, иск будет удовлетворен, однако, не спешите радоваться. У недобросовестного продавца полной суммы уже нет, как нет и имущества, которое можно было бы конфисковать.

Вместо этого, приставы назначат ежемесячные взыскания с зарплаты злоумышленника. Как вы сами понимаете, полная сумма набежит через очень долгое время;

Также непременно следует проверить документы самого продавца. Имеется в виду его паспорт и сведения, которые содержатся в паспортном столе. Это нужно для того, чтобы удостовериться, что человек вообще имеет право продавать жилье.

Достаточно часто встречается такая ситуация, когда продавец является недееспособным человеком. Что происходит в таком случае: вы покупаете квартиру, регистрируетесь, оформляете все юридические документы и уже даже ввозите в новый дом свои вещи, как вдруг вам письмо с приглашением в суд.

Оказывается, что продавец был недееспособным человеком и в момент продажи не отдавал отчет своим действиям. В результате, сделка признается недействительной, а возврат денег невозможен;

Отдельно следует рассмотреть ситуацию, в которой дела продавца ведет его представитель. В таком случае, запросите и внимательно изучите доверенность. Бывает так, что некоторые собственники лимитируют своих представителей в их полномочиях. К примеру, бывает, что представитель уполномочен проводить переговоры и подписывать договора, однако, финансовые операции находятся за рамками его полномочий;

Справка из БТИ. Также достаточно важный документ, указывающий на правомерность перепланировки квартиры, если таковая была. Бывает так, что продавец «забывает» зарегистрировать перепланировку в БТИ, что, в последствии, обязательно обернется штрафом, но не для него, а для вас, как текущего собственника (имеется в виду после купли-продажи).

Чтобы этого избежать, запросите у собственника выписку из реестра в БТИ и детально изучите все сведения о квартире. Это крайне важно, особенно, если вы допускаете перепродажу данной недвижимости.

На этом осмотр документов окончен. Далее переходим к осмотру внешнего вида квартиры. Предварительно подготовьтесь, составив список возможных проблем, а затем по списку проинспектируйте квартиру. В этот список могут войти плохо закрывающаяся дверь, подтеки и т. д.

Также обратите внимание на ценник. Вы должны хотя бы примерно представлять среднестатистическую стоимость квартиры по заданным параметра в вашем регионе. Эта информация добывается достаточно просто, путем анализа соответствующего рынка недвижимости.

Соответственно, если квартира выглядит дороже, чем стоит, следует начать искать подвох. Разумеется, может быть и так, что вам повезло, и собственник действительно не разбирается в ценах и не слишком заморачивался над вопросом формирования стоимости, так как ему срочно нужны деньги. Но куда чаще встречается ситуация, когда такая завлекающая цена является ловушкой мошенников.

Далее мы рассмотрим 3 ситуации, при которой происходит продажа квартиры на нестандартных условиях. Это может быть переуступка прав, наследство и долевая собственность. Рассмотрим каждый из вариантов детальнее.

Переуступка права. В данном случае, продажа может быть произведена на базе двух договоров: договоре долевого участия в строительстве и, собственно, предварительном договоре купли-продажи. Специалисты твердят, что «безопаснее» является договор долевого участия в строительстве.

Однако данный договор подразумевает уступку прав исключительно с согласия застройщика. А если недвижимость была куплена в ипотеку, то нужно получить разрешение еще и от финучреждения, предоставившего данный кредит.

Если же договор переуступки был подписан, а застройщик не выполнил свои обязательства – первоначальный владелец не может быть ни в чем обвинен. Уступка права должна быть законно зарегистрирована. Этого можно не делать только в случае наличия предварительного договора купли-продажи;

Жилье, полученное по наследству. Согласно законодательству, наследование может быть произведено в соответствии с законом или завещанием. Отметим, что «негласный» приоритет закреплен именно за вторым вариантом.

Базой для мошеннических схем здесь является именно подделка завещания. Согласно российскому закону, существует две базовые очереди. Первая очередь состоит из близких родственников усопшего – детей, супругов или родителей. Вторая очередь является «внеплановой» и формируется по праву представления. Именно эти наследники и имеют приоритет.

Кроме того, существует «завещательный отказ», подразумевающий волю умершего обязать, к примеру, сына обеспечить мать жильем до ее смерти. Сын в такой ситуации, хоть и является владельцем квартиры, не может ее продать, потому что его мать пользуется законным правом пользования данного жилья, согласно завещательному отказу ее покойного супруга.

Главная проблема при оформлении сделки на приобретение такой квартиры – резкое появление одного или даже нескольких наследников, которых забыли включить в очередь.

Застраховаться от такой проблемы нельзя, так как у нотариуса нет полномочий проверить всех родственников умершего, он может лишь зафиксировать граждан, которые обратились за наследством.

Еще один аспект, достойный внимания, это ситуация, при которой продавец квартиры уже после продажи признается «недостойным» наследником. Ситуации бывают разные, однако, на практике бывали случаи, когда человек заполучал право наследства путем махинации.

Разумеется, если таковая вскрывается, суд признает его «недостойным» и аннулирует сделку. Что остается вам? То же самое, что и в случае с недееспособным продавцом, подавать иск о возвращении средств;

Жилье, находящееся в общей собственности. Действующее законодательство располагает общей долевой и общей совместной собственностью. Главный нюанс сделок с таким имуществом заключается в том, что распоряжаться совместной собственностью продавец может только после согласия каждого из других собственников.

Может быть оформлено как нотариально заверенное согласие, так и личное участие всех собственников, где каждый расписывается за себя в договоре купли-продажи.

Чаще всего, речь идет о покупке квартиры, находящейся в собственности двух супругов. Или когда продавцом является муж, а его супруга лишь прописана. Тем не менее, собственность была приобретена в браке, а потому без разрешения его благоверной, акт продажи будет признан недействительным.

Отметим, что другой собственник, без чьего согласия была произведена продажа, может оспорить данное решение в течение одного года после того, как они должны были узнать о совершении сделки.

Отдельно следует рассмотреть ситуацию, при которой один из собственников — ребенок. Здесь нужно не его согласие, а разрешение органа опеки и попечительства. А для того, чтобы это разрешение было выдано, родители или опекуны ребенка должны обеспечить его условиями для проживания, не уступающими тем, которых он лишится в случае продажи жилья.

Если это условие не будет соблюдено, продажа также может быть осуществлена, но у ребенка останется право пользования данной квартирой, даже если та является собственностью других лиц.

Разумеется, всех неожиданных ситуаций не предугадать. Важно, в случае возникновения каких-либо форс-мажоров, оперативно на них реагировать и не теряться.

Со своей стороны, рекомендуем вам решать все проблемы поочередно, по мере их поступления. Если вы удостоверитесь в правильности всех документов, то вам уже будет гораздо спокойнее.

Но напоследок мы еще раз рекомендуем обратиться к профессионалам и заплатить не только за их услуги, но и за собственное свободное время, нервы и душевные силы.