Как купить квартиру у двух собственников?

Каждая из сделок, совершаемых с объектами недвижимости, – ответственный и важный шаг как для продавца, так и для покупателя. Связано это с тем, что по итогу совершаемой сделки, происходит полный переход всех прав на имущество от одного к другому лицу.

Но некоторые случаи предусматривают, что участвующих в сделке лиц должно быть больше чем двое, к примеру, когда договор оформляется с двумя владельцами.

Какие же действия предпринимать в подобных случаях? Отказаться от оптимального для вас варианта с жильем и искать другое? В этом нет необходимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Почему возникает общая собственность

Наиболее простая причина, когда недвижимостью владеет несколько лиц – это совместное приобретение ими жилья в общую собственность. Так-то оно так, но есть и другие варианты появления такой собственности.

В общем владении недвижимое имущество может числиться при таких обстоятельствах:

• При приобретении двумя и более людьми;
• При приватизации жилья на нескольких лиц;
• При приобретении несколькими лицами в процессе наследования;
• При приобретении жилья в период брака.

В каждом из этих случаев, гражданам переходит имущество в их полное распоряжение, однако, это распоряжение закреплено не за одним человеком, а является общим для каждого из владельцев.

Но и при данных обстоятельствах, собственность может являться:

• Долевой (при точном определении каждой из долей в недвижимом имуществе, большей частью равнозначном);
• Совместной (здесь доли являются не выделенными, однако, в то же время, жилье имеет двоих владельцев, преимущественно это происходит во время приобретения недвижимости в процессе брака, при регистрации его на кого-то из супругов).

Следует отметить, что общее совместное владение можно переоформить на долевое. Владельцами должен быть оформлен договор о согласованном выделении долей, с заверением нотариусом.

Конкретная доля в жилье может быть реализована, чего не скажешь о собственности, отнесенной к совместной. В последнем случае, можно реализовать только площадь в целом.

Из этого следует, что право владения и распоряжения жилыми квадратами, основываясь на оформленной собственности, может быть реализовано двумя людьми, но основания будут разными. Учитывая эти основания, и будут формироваться все особенности приобретения жилья у двух владельцев.

Покупка квартиры в общей долевой собственности

Какие есть особенности приобретения жилья у двух владельцев долей?

Когда за одной квартирой числится двое владельцев, каждый из которых располагает своей долей, продавцами они должны выступать вместе, если речь идет о реализации целого объекта недвижимости. Но также и один из владельцев имеет возможность выставить отдельно собственную долю на реализацию, не заботясь о мнении на этот счет второго владельца.

Когда речь идет о приобретении целого жилья, которое находится в долевом владении, продавцы должны иметь на руках два документа, подтверждающих их право собственности.

В составлении отдельных двух договоров необходимости нет, следует обозначить отдельно одного продавца и второго непосредственно в условиях соглашения.

Образец договора покупки жилья у двух владельцев можно скачать здесь.

В процессе приобретения жилья, следует акцентировать внимание и на договоре о внесении задатка. В нем также должны обозначаться и один, и второй владелец, при этом сумма, определенная в качестве задатка, должна быть разделена между ними поровну. Письменная расписка составляется и одним, и вторым продавцом, которые указывают информацию о получении задатка (в его пропорциональной части).

Можно рассматривать и другой вариант приобретения жилья – когда другой владелец отсутствует. При этом недвижимость продается одним из владельцев, однако, при наличии у него нотариальной доверенности от второго собственника, в соответствии с предоставленными полномочиями которой, у него есть право самостоятельно осуществлять реализацию.

На что следует обращать внимание при приобретении совместного жилья двух владельцев?

Возникновение подобного вида собственности связано с покупкой жилья лицами, пребывающими в официально зарегистрированном браке. Совместная собственность подразумевает только одно свидетельство, с указанием в качестве собственника только одного лица.

Если приобретается такая квартира, следует поинтересоваться, есть ли у продавца супруг/супруга, поскольку, в таком случае, осуществить сделку без согласия второй стороны будет невозможно. Все попытки осуществления такой задумки будут расценены как мошеннические.

При данных обстоятельствах, лицо, признанное пострадавшим, на протяжении одного года имеет право обратиться с иском в суд, решением которого жилплощадь будет возвращена законному владельцу.

Поэтому оформление согласия второго супруга относится к обязательным моментам: в этом должна быть, прежде всего, заинтересованность покупателя, иначе можно остаться ни с чем.

Подобное согласие оформляется не просто в письменном виде, но и заверяется нотариально, что избавит от возможных проблем. В процессе регистрации жилья в регпалате, данное согласие должно быть предъявлено в обязательном порядке.

Образец согласия одного из супругов на реализацию объекта недвижимости можно скачать здесь.

Обойтись без такого согласия возможно, но при наличии брачного договора, где должно быть четко обозначено, что приобретаемое жилье находится в собственности продавца, а супруг/супруга на это имущество никаких прав не имеет.

Также может быть и в случае с передачей жилья посредством дарения или наследования. При этом каких-либо притязаний на жилье у супруга нет, и согласие его не нужно.

Так или иначе, с одним из владельцев должно быть заключено соглашение купли-продажи, однако, нужно убедиться в том, что у него есть документация, дающая ему право единоличной реализации жилья.

Следует учитывать и тот факт, что совместное владение возможно не только при браке. По этой причине, в ходе реализации объекта, нужно позаботиться о заверении согласия каждого из владельцев жилья у нотариуса.

Когда один из владельцев – ребенок

Тут не обойтись только согласием родителей/опекунов. Чтобы приобрести такой объект недвижимости, который находится в собственности двух лиц (одно из которых не достигло совершеннолетия), потребуется выдача органами опеки и попечительства соответствующего разрешения.

Покупателю следует удостовериться в том, что родители/опекуны получили подобное согласие. В противном случае, сделка может быть признана незаконной.

Кроме того, нужно ознакомиться со списком лиц, которые зарегистрированы в жилье. При наличии прописки в жилье ребенка, можно расценивать это как определенное препятствие к приобретению недвижимости.

Обосновывается это тем, что выписать его будет невозможно, органы опеки и попечительства будут против. Именно по этой причине, изначально следует убедиться, что в списке отсутствуют несовершеннолетние. Если же есть, будет лучше подождать момента, когда их выпишут из жилья.

Коммунальное жилье как вид общей долевой собственности

С коммуналками все несколько по-другому. Здесь также могут иметься двое и более владельцев. Коммунальное жилье находится в общем долевом владении жильцов, при этом доли распределяются в соответствии с площадями занятых комнат.

Однако есть и места, предназначенные для общего использования. Сюда включены кухни, санузлы, коридоры, относящиеся к списку общего имущества, распределение которого также должно происходить в соответствии с установленными долями.

При этом имущество изначально может не распределяться, однако, если комнату будут продавать, без отдельного закрепления долей в местах для общего использования не обойтись, иначе реализовать такую комнату не получится.

Выделение таких долей происходит с привлечением нотариуса, при получении соответствующего согласия от остальных владельцев объекта. По этой причине, приобретая комнаты в коммунальном жилье, необходимо убедиться в выделении долей и в местах, предназначенных для общей эксплуатации.

Владелец комнаты, перед тем как реализовывать ее третьим лицам, по закону обязан предложить ее жильцам, являющимся его соседями по квартире, и уже потом заниматься открытой реализацией.

Каждый из отказов должен быть оформлен письменно. В случае реализации комнаты без предусмотренного законом уведомления остальных владельцев, последние имеют полное право восстановить нарушенные ими права через суд. По этой причине, наличие подобной документации – первоочередная задача продавца комнаты, без выполнения которой жилплощадь ему не продать.

Если же по той или иной причине оформить отказ владельца не представляется возможным, ему следует направить сообщение, отправив его письмом с подтверждением вручения. С момента получения подобного сообщения, должен истечь один месяц, и уже затем комната может выставляться на реализацию.

Покупка квартиры у двух собственников: договор

Если вы желаете приобрести жилье у двух владельцев, следует позаботиться о подготовке такой документации:

• паспорта;
• согласия супруга на приобретение жилья (когда вы находитесь в браке).

Если запланировано приобретение жилья в ипотеку, то кроме обозначенных выше бумаг, потребуются:

• справки, для подтверждения своей платежеспособности и копия, сделанная с трудовой книги;
• сертификат оценки, подтверждающий цену на приобретаемое жилье;
• документация по страхованию;
• дополнительный документ (кроме гражданского паспорта), чтобы удостоверить личность.

До момента подписания соглашения, нужно внимательно перепроверить всю документацию, имеющуюся у продавца:

• правоустанавливающую;
• свидетельство, подтверждающее регистрацию прав владения имуществом;
• подготовленную из домовой книги выписку данных, а также информационную выписку из ЕГРП.

Когда все в полном порядке, можно смело заключать сделку.

Сколько договоров должно быть заключено: два или один?

Подобным вопросом задаются будущие покупатели жилплощади. Ответ довольно прост.

Чтобы заключить сделку, вполне достаточно будет одного договора, с обозначением в нем:

• 3-х сторон (куда входят двое собственников и один покупатель);
• распределения долей на каждого владельца (если речь идет о приобретении жилья, находящегося в долевом владении).

В составлении и подписании двух отдельных договоров необходимости нет.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!