Купить квартиру у юридического лица

Здравствуйте, посетители сайта o-nedvizhke.ru! Данная статья посвящена вопросам: как купить квартиру у юридического лица? Какие могут быть подводные камни при покупке квартиры у юридического лица?

Вот что по этому поводу говорят эксперты, занимающиеся юридической практикой в сфере недвижимости.

На вторичном рынке жилья сделки совершаются. Покупатели приобретают жилье и у физических лиц – у граждан, и у юридических лиц.

Вот если с физическими лицами более или менее все бывает понятно: есть паспорт, который удостоверяет личность, а далее, если приобретается жилье у юридического лица, там все гораздо сложнее.

Вот если, предположим, какой-то покупатель, очень уверенный в себе, решил не обращаться ни к юристу, ни к нотариусу, и решил купить у юридического лица квартиру сам. Что можно ему посоветовать, хотя бы на первом этапе? Понять, чтобы вообще убедиться в том, чтобы сделку такую совершать самому или нужно идти к профессионалу.

Первый совет, конечно, обращаться к профессионалу, естественно. Так как юристы прекрасно понимают, что здесь очень много различных проблем.

Без юридического образования, человек не разберется с этим, скорее всего. И, более того, тут еще и эмоции. Когда гражданин непосредственно занимается своим вопросом, даже юрист, очень часто привлекает еще какого-то юриста-эксперта для того, чтобы оценить риски. Потому, что со своим делом гораздо сложнее разбираться, чем с любым другим.

Эмоции такого плана: да ладно, покупаем, я чувствую, что здесь все нормально, мне нравится. Поэтому профессионала в этом случае, скорее всего, необходимо привлекать, подводных камней потому что бывает очень много.

Начнем с правоспособности юридического лица. Точнее лица, которое действует от имени этого юридического лица. Очень часто в практике случается, что для того чтобы, например, исключить имущество из раздела, некоторые жилые помещения, нежилые, неважно какие, передаются в инвестиционные фонды.

И в дальнейшем, до совершения сделок, они используют это имущество и очень часто во время сделок выступает юридическое лицо, как управляющая компания от этого инвестиционного фонда, например. Бывает очень много вопросов.

Первое: надо, например, затребовать выписку из ЕГРЮЛ и посмотреть, является ли действительно данная компания управляющей компанией? Есть ли у нее полномочия для совершения сделок? Если есть полномочия, и она есть в выписке, это уже хорошо.

То есть если видно, что продает недвижимость юридическое лицо, надо требовать выписку из единого государственного реестра юридических лиц. Выписку смотрим: кто директор, может ли он выступать от имени юридического лица, или любое другое лицо, действующее по доверенности.

То есть покупатель должен посмотреть, кто является директором этого юридического лица, это в выписке должно быть указано. И может ли такое лицо совершать сделки по продаже этого конкретно имущества или выдавать доверенность для совершения таких сделок.

Доверенность тоже не говорит о том, что может совершать. Надо проверить полномочия в этой доверенности, существуют ли именно те полномочия, которые нам нужны, и выдавалась ли такая доверенность.

Кроме того, большой риск, например, имущество может быть под обременением. Для этого необходимо истребовать выписку по поводу объекта недвижимости из ЕГРП, и там тоже мы увидим, является ли данный субъект правообладателем данного помещения жилого (нежилого) и соответствуют ли те характеристики заявленного помещения тому помещению, которое собирается гражданин покупать.

Если смотреть по поводу сделок, по которым юридические лица продают недвижимость гражданам без юридического или нотариального сопровождения, как правило, где вообще основная проблема возникает?

Основная проблема в правоспособности и в дальнейшем оспаривании данных сделок. Самая большая практика оспаривания таких сделок, как совершенных неправомочным лицом.

Пример: очень интересным было дело по правоспособности. Там оспаривал гражданин сделку, при этом рассматривая генерального директора, как физическое лицо.

То есть там оспаривалась сделка, в связи с злонамеренным соглашением сторон. И вот злонамеренное соглашение сторон – это было общество и его генеральный директор, не как представитель общества.

Хотя мы знаем, что общество — это такой субъект, который не может ничего. Это не физическое лицо, не может ничего делать, а делает посредством физического лица. И в этом деле, это физическое лицо рассматривалось в качестве самостоятельного субъекта права, представляющего свои интересы. Я считаю, что очень интересная практика — сделку признали недействительной, и причем только в апелляционной инстанции.

Признали сделку недействительной. «Ох!» — говорит покупатель – «Как бы мне деньги обратно вернуть?».

Обращайтесь к адвокату. А чем ему поможет адвокат? Если юр. лицо, например, такую сделку совершает сознательно, с целью того, чтобы обмануть покупателя, на это у нас есть доказательственность процесса.

Соответственно, ничего не презюмируется изначально. Каждая сторона, имея достаточно хорошего юриста, может найти возможность, может быть, не доказать (конечно, гарантировать ничего нельзя), но, по крайней мере, попытаться найти причину для того, чтобы оправдать позицию доверителя.

Он, например, может быть добросовестным приобретателем признан. То есть никогда нельзя говорить о том, что однозначно дело проиграно.

А вот сказать — дело связано с добросовестным приобретателем, у нас же есть исключение в 302 статье, если имущество выбыло помимо воли собственника.

А кто в данном случае волю формирует у юридического лица, его органы или собственник? Тут очень сложно, но, вообще, скорее всего, учредители.

Например, физическое лицо покупает у юридического лица квартиру. «Да я даже смотреть ничего не буду!». «Почему?». «Да потому что мне право собственности в ЕГРП зарегистрируют, а потом только юр. лицу деньги отдам. А раз мне право собственности зарегистрировало государство в лице уполномоченного органа Росреестра и признало, что я являюсь собственником указанной недвижимости».

Приведем пример. Последнее интересное дело: оспаривали право собственности доверителя по истечении 10 лет с момента совершения сделки.

Кажется, что любой юрист бы сказал, что никаких шансов. На самом деле, очень сложно пришлось выиграть это дело. Оно длилось достаточно долго, год. И очень много доказательств пришлось применять, представлять в суд.

Проблема была в том, что якобы документы были утеряны и, соответственно, не по воле лица была совершено дальнейшая подложная сделка.

Выиграли за счет добросовестности приобретения доверителем данного объекта недвижимости, но было достаточно сложно, потому что как раз был аспект, что имущество выбыло вне зависимости от воли лица.

Вывод следующий: если покупаем жилье у юридического лица, прямая дорога к профессионалу, хорошему юристу, для того чтобы документы все были оформлены правильно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!