Главная » Квартира » Покупка » Купить квартиру по переуступке в новостройке

Купить квартиру по переуступке в новостройке

Добрый день, посетители сайта o-nedvizhke.ru! Большое количество строящегося жилья перепродается по уступке. В чем риски покупателя?

Об этом расскажут нотариус Нотариальной Палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров и директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Екатерина Немченко.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Алексей: Что вообще за инструмент – переуступка права требования? Как часто этот инструмент применяется при покупке-продаже жилой недвижимости на первичном рынке?

Екатерина: Переуступка права требования может относиться к любому виду договоров, поэтому давайте сразу ограничимся, что мы говорим о тех договорах долевого участия, которые заключены в рамках ФЗ №214. Тогда мы скажем о том, что перевод прав или обязательств, или одновременный перевод прав и обязательств от одной стороны к другой, по отношению к третьей стороне – это и будет переуступкой прав.

Алексей: Как часто встречается такой механизм покупки жилья?

Екатерина: Это очень распространенный механизм, который применяется давным-давно. Участниками-потребителями этого механизма являются, в первую очередь, инвесторы. Инвесторы, которые заинтересованы в получении максимальной прибыли от инвестиционного процесса.

Алексей: То есть тот, кто продает по уступке – вы их называете инвесторами?

Екатерина: Да. Есть спекулянты. Хорошее название – спекулянты. Это инвесторы, которые приходят на начальной стадии строительства, когда цены в объекте еще минимальные. Они имеют большой выбор в доме, вкладывают деньги и принимают решение на определенной стадии строительства, когда пора переуступать или продавать жилье.

В этот момент времени, как правило, уже дом находится на другой стадии строительства, цены уже значительно выросли, такого предложения от застройщика, как было раньше, уже нет. И это пользуется спросом со стороны покупателей.

Тех, кто не вступал в строительство на начальной стадии строительства, боясь рисковать, тех, кто пришел просто позже и принял решение купить жилье в этом доме.

Алексей: Если посмотреть на первичной рынок в Санкт-Петербурге, какой бы вы для себя определили процент сделок, оформленных по переуступке, а какой – по основному договору долевого участия в строительстве?

Екатерина: В разные периоды времени, этот процент разный. Когда-то доля инвестиционных сделок оценивалась на уровне 10% от общего количества, когда жилье было еще не в колоссальном дефиците, и большая часть сделок совершалась для собственного проживания.

Инвесторы тогда были не столь многочисленны как сейчас. Сейчас 30% — это инвесторы, а если мы с вами будем говорить про апарт-отели, то в этом типе жилья инвесторы составляют 80-90%. Но это инвесторы, которые, конечно, не по переуступке.

Алексей: Когда к вам обращается покупатель для приобретения, как вы решаете вопрос, связанный с безопасностью заключения сделок, если речь идет о переуступке.

Екатерина: В первую очередь, нужно проверить застройщика, который выступает стороной по договору, в котором дольщик хочет уступить свои права.

Алексей: Как вы проверяете?

Договор переуступки права долевого участия.

О переуступке квартиры в новостройке читайте тут.

Как купить квартиру в новостройке, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/novostrojka/kak-kupit-kvartiru-v-novostrojke.html

Екатерина: Также, как и при всех других сделках. Наводим справки, узнаем о деятельности застройщика, смотрим на строительную площадку данного объекта, оцениваем состояние, смотрим на планы по вводу и сроки выполнения стройки.

Алексей: А есть какой-то перечень плохих застройщиков в Санкт-Петербурге? И если да – где его можно посмотреть?

Екатерина: Я знаю, что строительный комитет ввел такую возможность. Но сказать, что это официальный черный список и что он регулярно обновляется, нельзя.

Алексей: Ну, а там вы смотрите?

Екатерина: Обязательно. Но на самом деле, ненадежные застройщики всегда на слуху. И информация о них распространяется на рынке и в профессиональной среде очень быстро.

Алексей: В профессиональной среде? А среди граждан?

Екатерина: Среди граждан – нет. Эта информация не столь известная.

Алексей: То есть первый момент, который вы смотрите для себя, как компания, подбирая человеку жилье по переуступке – это вообще что за застройщик, какая у него история. Что еще?

Екатерина: Смотрим на сам объект, который уступается.

Алексей: А что вы там смотрите?

Екатерина: Какое его состояние, ведутся ли строительные работы, успевает ли застройщик в заявленный срок ввести объект в эксплуатацию, наводятся справки, потому что у нас есть всегда знакомый, который работает в той или иной компании.

Алексей: То есть выясняете по своим каналам?

Екатерина: Да, уточнить ситуацию вокруг объекта.

Алексей: У вас были случаи, когда вы человеку не советовали приобретать конкретное жилье у конкретного застройщика по переуступке.

Екатерина: Да, конечно.

Алексей: Значит, вы смотрите застройщика, стадию и качество ведения строительства. Что еще?

Екатерина: Дальше мы оцениваем документы бывшего дольщика, который хочет уступить свои права и обязанности. Во-первых, нужно посмотреть, какие у него были права, и какие у него возникают обязанности, потому что он в полном объеме передаст это новому дольщику.

И с чем столкнется следующий дольщик, ответ на этот вопрос нужно искать в договоре долевого участия. Также требуется подтверждение платежей, которые были совершены по договору, желательно получить от застройщика акт сверки платежей, чтобы он подтвердил, что все эти платежи действительно были. И, таким образом, оценить ситуацию.

То есть стоимость квартиры, готовность объекта, надежность застройщика, в каком объеме уже выполнены к моменту переуступки обязательства, и в каком объеме они будут переведены на следующего дольщика, потому что возможно, что квартира, например, была в ипотеке.

Алексей: Скажите, если бы вы для себя приобретали квартиру на первичном рынке и, предположим, получилось бы так, что в доме, который вам очень понравился, квартиры распроданы.

Есть возможность купить, но только у посредников по договору переуступки долевого участия. Какие бы шаги вы предприняли, чтобы обезопасить себя в плане приобретения?

Екатерина: Начнем с того, что я уже выбрала для себя эту стройку, то есть я точно знаю, что это дом. Поэтому вопросы с точки зрения надежности застройщика и именно этой стройки, уже сняты.

То есть я сконцентрирую свое внимание именно на оценке документов, которые мне предоставляет продавец. Я обращусь к застройщику, чтобы он мне подтвердил, что действительно все платежи совершены, что договор полностью закрыт или я точно буду знать обязательства, которые еще возникнут и будут переведены на меня.

Я изучу договор. Собственно, все. Дальше я буду заинтересована, чтобы уступка проходила у застройщика в офисе. Чтобы там при мне появилась подпись застройщика, что он принял эту переуступку. Надо отметить, что без участия застройщика переуступка невозможна.

Алексей: То есть даже если сумма за недвижимость полностью оплачена, все равно необходимо согласие застройщика.

Екатерина: Да, согласие застройщика в обязательном порядке необходимо. Он является стороной по договору, и это является условием по переуступке участия застройщика в этой сделке.

Алексей: В чем, вкратце, существенные плюсы и минусы заключения переуступки?

Екатерина: В переуступке у нас есть несколько сторон-участников. У нас есть застройщик и, когда есть такой механизм, то на начальных стадиях приходит достаточное количество инвесторов, которые приносят свои деньги, на которые можно строить.

Застройщик явно в плюсе. Для застройщика есть еще возможность работать с подрядчиками по бартерной схеме – тоже явный плюс. Для инвесторов — это механизм, который позволяет зарабатывать деньги путем грамотных и правильных вложений. Это тоже плюс.

Опять же, это возможность для тех, у кого изменились обстоятельства в процессе строительства, повлиять на это и изменить, не дожидаясь окончания строительства и оформления прав собственности выйти из этого строительства, вернуть свои деньги. Может быть даже с прибылью.

Минусы переуступки, мы тоже о них говорили, что в результате ответственность застройщика перед новым дольщиком сохраняется ровно в сумме договора. Минус — это те риски, которые несет новый покупатель.

Алексей: Ну, индексация по сравнению с рыночной стоимостью, в принципе, это вообще такое больное место ФЗ №214, несмотря на то, что ФЗ №214 защищает дольщика жилья, при покупке жилья по переуступке, нужно внимательно изучать все документы застройщика и сам договор долевого участия продавца.