Как купить квартиру в ЖСК без риска?

Что такое ЖСК? Как снизить риски при покупке квартиры через ЖСК? В чем преимущество ЖСК перед договором долевого участия? Ответы на эти и другие вопросы дают нотариус Нотариальной Палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров и директор направления «Новое строительство» агентства недвижимости «Итака» Яна Долотова.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Алексей: ЖСК – какой принцип работы организации? В чем основное отличие от договора долевого участия в строительстве?

Яна: Начнем с того, что такое жилищный строительный кооператив. Это организация, состоящая из нескольких человек или юридических лиц, целью которых является строительство жилья с целью обеспечения жильем своих членов кооператива.

Алексей: То есть они все вместе собираются с благим намерением построить дом, и для этого регистрируют жилищный строительный кооператив.

Яна: Да. На практике, конечно, это не так. На практике, в лучшем случае, жилищный строительный кооператив создает застройщик. Есть две формы существования кооперативов. Это когда ЖСК выступает сам застройщиком, и это лучшая форма, либо когда ЖСК выступает инвестором и нанимает второе юридическое лицо – застройщика. И здесь уже дольщику, точнее члену кооператива, необходимо будет проверять договор, который заключает между собой ЖСК и застройщик.

Алексей: Для чего застройщика привлекают через строительные кооперативы? Почему они ФЗ №214 не пользуются, как положено?

Яна: На самом деле, для застройщика такая форма, она, конечно, является выгодной, потому что здесь меньше регламентирована сама форма договора, которую необходимо заключать покупателям, то есть нет необходимости регистрировать этот договор, нет необходимости уже на текущий момент страховать этот договор. Соответственно, есть много плюсов. И еще один плюс для застройщика – это то, что дольщик, фактически, ничем не защищен, не защищен ФЗ №214. В данном случае, все решает кооператив и застройщик.

Алексей: То есть правильно я понимаю, что если лицо-покупатель приобретает квартиру с помощью покупки пая в ЖСК, то он, по большому счету, приобретает квартиру на свой страх и риск. То есть если вдруг по каким-то причинам жилье достроено не будет, спросить ему будет не с кого?

Яна: Здесь не совсем так. Спросить у него будет с кого. Он спросит с той верхушки, которая является управляющей компанией.

Алексей: ЖСК?

Яна: ЖСК. Потому что квартиры, которые продаются через ЖСК на порядок дешевле, чем те, которые продаются через долевку.

Алексей: Тем не менее, вы говорите, что на практике очень много застройщиков, которые буквально прокладываются жилищным строительным кооперативом и, таким образом, привлекают деньги, чтобы не заключать договор долевого участия?

Яна: Для них просто есть ряд преимуществ. Во-первых, они более конкурентоспособны. У них дешевле цена. У них нет никаких заморочек с договором. Они не должны его регистрировать и, соответственно, форма договора может быть любая. Какая им нужна, такая и будет. Росреестр и ФРС не будут проверять и не будут ставить палки в колеса, вычеркивая пункты.

Алексей: Но пока он пай не выплатит, квартира в собственность не переходит?

Яна: Не переходит, но зато он может ею пользоваться

Алексей: Если в процентном отношении смотреть, сколько сегодня в Санкт-Петербурге по каким вариантам привлекаются?

Яна: Немного, на самом деле. Сейчас стало гораздо меньше этих схем. Все-таки застройщики предпочитают действовать в правовом поле, потому что, несмотря на все преимущества, все-таки покупатели зачастую боятся вкладываться в такие схемы и все-таки предпочитают классическую долевку.

Алексей: А что с ипотечным кредитом? Его можно взять под членство в ЖСК?

Яна: Банки неохотно, но все-таки идут на аккредитацию таких схем. Но это, конечно, касается известных очень надежных застройщиков, у которых все в порядке с документацией. Собственно говоря, и банки прекрасно понимают, что эта схема не для того, чтобы кого-то обмануть, а для того, чтобы побольше заработать и быть конкурентоспособными на рынке по цене и по формам оплат.

Алексей: Из того, что вы говорите, на самом деле, наверное, единственное серьезное преимущество ЖСК перед договором долевого участия – это цена приобретаемого объекта. При этом недостатки, связанные, в первую очередь, со сложностью потом деньги обратно истребовать, если вдруг по каким-то причинам руководство ЖСК деньги направляло не туда, куда нужно было. Тогда у меня возникает вопрос: какой процент премии должен быть такой, чтобы был смысл вкладываться в ЖСК, а не в договор долевого участия и, конкретно, если бы вы приобретали жилье для себя, вы бы вообще по какому договору стали действовать?

Яна: Я не готова сказать, сколько мне нужен дисконт, чтобы я вступила в ЖСК в компанию, которую я не знаю и документы которой не находятся в порядке. Никакой дисконт меня не устроит. Я не буду покупать там квартиру.

Алексей: Ну, а может обычный человек понять, у ЖСК в порядке документы или не в порядке? Если по договору долевого участия договор проходит государственную регистрацию и орган регистрации должен следить за тем, насколько законна сделка, которую он регистрирует, то в данном случае, кто занимается проверкой?

Яна: Человек, который собирается покупать квартиру, которая стоит не один миллион рублей, должен, конечно же, смотреть передачу, почитать соответствующую литературу, законы…

Алексей: Если продаются две квартиры, в принципе, практически одинаковые, но одна квартира продается по способу участия в жилищном строительном кооперативе, а другая по договору долевого участия, ваши рекомендации, к покупке какой из квартир следует склониться?

Яна: Я, конечно, больше склоняюсь к долевке.

Алексей: Многие эксперты сейчас говорят о том, что очень много квартир на первичном рынке продаются через уступку права требования. Какой-то просто взрыв пошел таких сделок. В связи с этим вопрос, правда или неправда? Если правда, то почему так случилось? И в связи с этим еще один вопрос, нужно ли заверять такую переуступку нотариально?

Яна: Первый вопрос: да, действительно, волна была. Не могу сказать, что взрыв, но некая волна переуступок идет, их довольно-таки много. Правда это связано еще с тем, что в прошлом году к концу года многие притормозили продажи, потому что курс доллара начал меняться и люди пытались понять, что будет с недвижимостью, вырастет ли она в цене, и каждый инвестор выжидал паузу. Переуступки – это инвестиционные продажи, когда покупатель покупает для того, чтобы перепродать. Крайне редко, что переуступается квартира, которая была куплена под себя. По поводу нотариусов, я считаю, что да, надо к нотариусу.

Алексей: Почему?

Яна: Потому что нотариус заверяет чистоту сделки, он проверяет документы, он смотрит на продавца и покупателя, на правоустанавливающие документы, на то, на каком основании и как проводится сделка, и потом на основании этого составляет договор. Соответственно, очень часто бывает, что переуступки делают вообще без присутствия застройщика. К примеру, пришли два физических лица и в дальнейшем, в случае недопонимания, спросить будет не с кого. Потом эти сделки нотариус фиксирует в определенном собственном реестре. И если что-то пошло не так, всегда можно обратиться к нотариусу и запросить все эти документы, фиксации, которые происходят во время прохождения сделки…

Алексей: Нотариус, конечно, обеспечивает законность сделки.

Договор долевого участия, с точки зрения защиты покупателя-дольщика, несомненно, более развитый и защищенный вид сделки. Приобретая жилье, лучше использовать договор долевого участия в строительстве.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!