Как правильно купить квартиру?

Приветствуем вас на сайте o-nedvizhke.ru! Покупая недвижимость, юристы и риэлторы много говорят о юридической чистоте сделки. Но что это такое? Какие ее критерии, и кто из профессионалов рынка сегодня отвечает за правильность оформления документов.

Как правильно купить и продать жилье? Это обсудят нотариус Нотариальной Палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров и генеральный директор ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» Антон Баранов.

Алексей: Добрый день, спасибо что пришли. Первый вопрос к вам: что вообще такое юридическая чистота сделки и как, с вашей точки зрения, этот термин понимает рынок недвижимости, в том числе, вторичный.

Антон: Вообще, термин «юридическая чистота» достаточно распространен. Чаще всего, это актуально для покупателя, поскольку в сделке продавца больше интересует не сделка, а получение денег и, соответственно, его ключевое слово, скорее, «безопасность». Для покупателя, безопасность — это вернуть свои деньги, если сделка не состоялась, а если состоялась – это отсутствие потенциальных претензий со стороны кого бы то ни было к его праву собственности, ограничение каких-либо его прав или какое-то частичное обременение. Вот вопросы, связанные с тем, чтобы ничто из этих последствий не произошло, и являются вопросом чистоты сделки.

Алексей: А можно смотреть на чистоту сделки с такой точки зрения, обращается ли клиент к агентству недвижимости или обращается к частному маклеру? Как здесь вопрос связан с юридической безопасностью, да и вообще, в принципе, с безопасностью сделки?

Антон: Я считаю, что одиночки в этом вопросе менее способны. Организация, безусловно, обладает большими возможностями для того, чтобы обеспечить юридическую чистоту сделки.

Алексей: Сегодня сделку можно совершить и в простой письменной форме без участия квалифицированного юриста, и в нотариальной форме – рынок сегодня имеет возможность выбирать, как ему поступить. Как вы думаете, продается ли в современных реалиях юридическая безопасность, вообще безопасность сделок, или это понятие является неким составляющим моментом организации сделки и идет бонусом.

Антон: Здесь, наверное, нужно отделить нотариальное удостоверение сделки, как какую-то составляющую часть безопасности. Дело в том, что все участники рынка у нас поставлены в такое весьма униженное положение в части обеспечения юридической чистоты сделки. Ни нотариусы, ни риэлторы, в данном смысле, не исключение. И по большому счету, все, кто имеют дело с рынком недвижимости, понимают, что нотариус – это единственное лицо, которое имеет право написать, поставить печать и удостоверить надписи, в первую очередь, потому что полномочия данного лица и его дееспособность проверены, а личность установлена. Поэтому этот комплекс вопросов в случае, если риэлтор встречает на рынке незнакомое ему лицо, никто не сможет заменить нотариуса в данной области. И риэлтор, соответственно, как человек, который работает в поле, не может иметь в лице нотариуса конкурента, как человек, который может пойти по соседям, быть просто-напросто знакомым того самого клиента. Так что в этом смысле, наверное, просто разные компетенции в разных случаях или продаются, или не продаются.

Алексей: Как сегодня в принципе проходит организация проверки юридической чистоты объекта, если стороны решили сэкономить и не обращаться к нотариусу?

Антон: К счастью, я имею очень мало отношения к такого рода случаям. Что именно доступно частным лицам, кроме информации из единого государственного реестра прав, мне особенно в голову не приходит. В этом смысле, конечно, знакомство, профессиональные знания и т. д. – это то, что невозможно купить. То, что у граждан просто отсутствует.

Алексей: Вот если посмотреть в самую точку вопроса, можно отметить, что начиная с 1997 года, когда был введен закон о регистрации права собственности, государство отказалось от обеспечения абсолютного права собственности покупателя. То есть как говорит закон, право собственности может быть оспорено в судебном порядке.

Антон: Это общая позиция государства. Кому должен, всем прощаю.

Алексей: Вот с вашей точки зрения – это правильно или неправильно. Хорошо это или нет? Спрашиваю об этом потому, что если рассмотреть систему регистрации прав собственности в Новой Зеландии или Австралии, там действует система регистрации Торренса, которая подразумевает возмещение собственнику бывшему стоимости имущества, если вдруг по каким-то причинам сделка признана недействительной. Мы по такому пути не пошли. Как на это смотрит рынок?

Антон: Рынок на это смотрит, как и на другие обязательства государства, которые оно должно исполнять и не исполняет. Мы живем в реальности, когда надеемся только на себя. Насколько я помню, в последних проекциях 10 миллионов уже задекларировано, но как мы знаем, как их получают, даже меньше. Поэтому я считаю, что профессиональные участники, нотариусы и риэлторы, в достаточной степени компетентны, чтобы нести ответственность, если дать им соответствующие полномочия.

Алексей: То есть для того, чтобы сейчас покупателю себя каким-то образом обезопасить, проверить юридическую чистоту сделки, можно обратиться либо к юристу, чтобы проверить историю объекта, или в конкретной сделке обратиться к нотариусу.

Если покупатель хочет заняться самостоятельной проверкой, то по большому счету, средств у него не так много, за исключением данных, которые указаны в Росреестре.

Антон: Я бы сказал такую печальную вещь, что предусмотренных законных способов для проверки информации, кроме взятия сведений из Росреестра, у нас нет. И даже нотариус, который имеет отношение к документальной части информации, те же граждане, которые захотят поинтересоваться историей лиц, зарегистрированных до нынешнего собственника. Если нет справки о переходе прав, как быть с идентификацией этой личности?

Алексей: Если сегодня покупатель решил приобрести недвижимость и он хочет сэкономить и на агентстве недвижимости, не платить комиссию, хочет сэкономить и на проверке юридической чистоты, безопасности сделки, и не заверять сделку у нотариуса, какие-то есть у него шансы вообще заключить законную и нормальную сделку, которую не смогут оспорить в суде, или риск не стоит этой экономии?

Антон: У нас есть статистика. Если мы возьмем на количество сделок, например, на их нотариальное удостоверение, то увидим, что их не больше 10%. Возьмем статистику сделок, которые совершаются при участии профессиональных посредников. Здесь данные менее достоверные, но есть разные цифры – от 50 до 70%.

Алексей: В 60-70% случаев обращаются к профессиональным посредникам.

Антон: А это следующий вопрос, поскольку здесь можно, к слову, вспомнить, что риэлтор — это далеко не любой, кто называет себя агентом по недвижимости. Это определенный профессиональный статус, соответствующая экзаменационная подготовка, сертификация, документальное подтверждение квалификации. На самом деле, нас, риэлторов, на рынке среди тех, кто называет себя агентами по недвижимости, очень немного.

Алексей: А какой процент?

Антон: По процентовке, не знаю. Знаю, что почти все члены ассоциации риэлторов сертифицированы. У нас есть соответствующий профессиональный стандарт, по-моему, до ноября должно быть 100%. В общем, конечно, безусловно, отсутствие любого профессионального посредника резко повышает риск сделки. Сегодня мало кто проверяет всю юридическую историю квартиры. Даже в том случае, если сделки предыдущими собственниками совершались без квалифицированной юридической поддержки. Необходимость проверки законности сделки должна быть неотъемлемым правилом в процессе покупки недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!