Как проверить чистоту квартиры перед покупкой?

Здравствуйте, посетители сайта o-nedvizhke.ru! Для покупателей квартиры, да и любой другой недвижимости, необходимо понимать, что возможно, в последствии, придется доказывать, что являешься добросовестным приобретателем.

Споры, связанные с оспариванием, могут возникнуть из-за разногласий бывших супругов, появления неожиданных наследников, таких как внебрачный ребенок или пропавшая когда-то сестра.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Кроме того, спор может возникнуть из-за мошенничества, совершенного в процессе купли-продажи либо иной сделки.

Поэтому, первое, что стоит запомнить: ни в коем случае не выкидываем документы, сохраняем скриншоты с сайтов, ссылки на объявление. Даже после того, как купили эту жилплощадь. В дальнейшем, они могут пригодиться.

Проявляем разумную предусмотрительность, то есть принимаем соответствующие меры по выяснению всей подноготной квартиры самого продавца и, конечно, документов.

После выезда на объект, у нас в идеале должны оказаться копии следующих документов: паспорт, свидетельство о регистрации, документ-основание (документ купли-продажи), доверенность, если продает посредник, а также квитанция на оплату услуг ЖКХ либо справки об отсутствии задолженности.

При этом не обязательно именно копии документов, можно просто отфотографировать себе на телефон, планшет или иной другой аппарат.

Эти и другие документы, мы будем проверять на третьем этапе. До момента внесения каких-либо авансов, задатков и прочего. Стоит отметить, что такая проверка является лишь предварительной, необходима для первичной оценки имеющихся рисков.

Денежных затрат не потребует, однако, доступ в интернет жизненно нам необходим. К примеру, нам необходимо будет воспользоваться сайтами Росреестра , федеральной службы судебных приставов, а также главного управления по вопросам миграции МВД России, где можно проверить, действителен или недействителен паспорт.

Есть продавцы, которые опасаются предоставлять свои данные, копии документов либо давать их фотографировать. Можно, конечно, попытаться проверить их на ходу, но лучше довести до продавца, что вы также опасаетесь мошенников, а его действия, то есть запрет на копирование, на фотографирование, вызывают у вас определенные подозрения, подозрения в обмане.

Смотрим свидетельство о государственной регистрации права собственности. Данный документ может быть и отсутствовать в тех случаях, когда продавец приобрел квартиру до введения закона о госрегистрации. В таких случаях, лучше отправить продавца в Регпалату.

На что обращаем внимание в свидетельстве? Бланк свидетельства

Если данный документ выдан до начала 2015 года, то должен представлять собой гербовую бумагу с защитными рисунками, внизу у которой имеется серия и номер документа. С 2015 года, свидетельство стали выдавать на обычной белой бумаге, как обычные справки формата А4.

Сверяем данные в свидетельстве с данными, указанными на официальном сайте Росреестра

Для этого заходим на соответствующий сайт, находим ниже на главной странице электронные услуги и сервисы, и выбираем «справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн».

Сервис на наш запрос ответит сразу, то есть ждать день или два не придется. Вводим кадастровый номер. Помимо кадастрового номера, можно найти объект по адресу, то есть, вбив все необходимые реквизиты.

И нажимаем «сформировать запрос». Появляются две строки: первая — сведения из государственного реестра кадастра недвижимости, вторая строчка — сведения из Единого государственного реестра прав.

Выбираем ее и изучаем справочную информацию по данному объекту. Проверяем этаж, сверяем площадь, адрес, форму собственности и открываем права и ограничения.

Возвращаемся обратно, нас будет интересовать уже первая строчка. Выбираем ее и смотрим пункт «кадастровая стоимость». Кадастровую стоимость объекта сейчас подводят к рыночной стоимости. Покупать жилплощадь ниже этой стоимости не рекомендуется, исходя из того, что, по мнению судебных органов, это свидетельствует о недобросовестности приобретателей, так как он покупает квартиру по заниженной цене, и не обращает на это внимания.

Следующий третий момент: обращаем внимание на слова «дубликат» и «повторное» в свидетельстве о регистрации права и в документе-основании.

Такие выдаются, в том числе, после утери основного свидетельства, но бывают и случаи, когда мошенники запрашивают от имени собственников по поддельным документам дубликат, и по нему продают квартиру.

Ярким примером является ситуация с дубликатами, которая была рассмотрена московским городским судом в мае 2014 года. Настоящий собственник, прибыв однажды в квартиру, обнаружил в ней посторонних лиц. По результатам проверки правоохранительных органов, было обнаружено, что проживавшая в нем гражданка является собственником, и приобрела квартиру по дубликату договора дарения и повторному свидетельству о государственной регистрации.

В итоге, суд признал договор недействительным, покупателя — недобросовестным приобретателем, и обязал вернуть жилплощадь.

Проверка собственников

Это строчка о субъектах права в свидетельстве. Нам необходимо удостовериться, что собственник, указанный в свидетельстве, именно тот человек, который продает свою недвижимость.

Для начала берем копии свидетельства и паспорта, либо оригинал, если вы проверяете на ходу, и сверяем фамилию имя отчество, дату рождения и иные данные, указанные в свидетельстве, с данными в паспорте.

Далее проверяем паспортные данные по списку недействительных российских паспортов на официальном сайте главного управления по вопросам миграции МВД России.

Для этого выбираем вкладку «гражданам России», «проверка по списку недействительных паспортов» и вводим сюда серию паспорта, номер и код с картинки и отправляем запрос.

Например, данные об утере паспорта, сервис дал ответ, что паспорт недействителен, так как числится в розыске. Кроме того, используя фамилию имя отчество, дату рождения, зная о месте регистрации, заходим на сайт судебных приставов в банк исполнительных производств.

И смотрим, есть ли таковые в отношении продающего нам недвижимость собственника. Если обозначен какой-либо штраф ГИБДД, для нас, в принципе, это будет неважно.

А вот если числится приличная задолженность, то этот факт должен вас озадачить. Не забывайте сохранить скриншоты проверок.

Выясняем обстоятельства этого исполнительного производства у продавца, а может и у других источников. То есть, по сути, благодаря такой первичной проверке, уже на начальном этапе отметаем риски и объекты, и не тратим на них свое драгоценное время.

Ярким примером ситуации с малолетними детьми может послужить дело, изложенное в определении Верховного суда Республики Башкортостан 2014 года, подтверждающее факт того, что даже соответствующий пункт в договоре не спасет вас от притязания лиц, имеющих право на проживание в этой жилплощади.

Также продавца можно проверить и через социальные сети. Сейчас более половины человечества засветились в глобальной сети интернет.

Сверили и проверили собственника по паспортным данным, переходим к дате и обстоятельствам приобретения продавцом недвижимости.

И, по возможности, проверяем дальше по цепочке перехода этой жилой площади от одного собственника к другому. Смотрим в свидетельство о госрегистрации права, на документ-основание.

Это могут быть договоры купли-продажи, договоры мены, договоры дарения, акты государственной власти, решения судов, свидетельство о праве на наследство и так далее.

Покупать недвижимость, которую собственник получил по наследству, очень рискованно, так как даже сам собственник может и не знать, все ли наследники были учтены.

К примеру, дети вне брака. Если наследство было получено очень давно, риск появления наследников снижается со временем, но до конца не снимается.

Основной совет при купле-продаже — обратиться к нотариусу за удостоверением сделки в таком случае. Во-первых, нотариус сможет запросить наследственное дело, имеющееся завещание и так далее.

Во-вторых, ответственность нотариуса застрахована. Плата за оказание нотариусом услуг правового и технического характера — предельный ее размер будет устанавливаться на федеральном уровне, кроме того, будут предусмотрены определенные льготы.

Льготы будут предусмотрены для участников и инвалидов Великой Отечественной Войны, инвалидов первой группы, кроме того, для несовершеннолетних.

При этом освобождение от взимания вот этой платы за оформление договоров и иных услуг технического характера, производится пропорционально участию в договоре.

Например, квартира принадлежит трем собственникам, один из них — несовершеннолетний. Значит, на одну треть будет уменьшена сумма платы за оказание услуг правового и технического характера.

Следующий момент: если между приобретением и новой продажей прошел короткий промежуток времени, факт такого короткого владения должен вызывать у покупателя подозрение.

При этом данный промежуток суды считают с момента оформления свидетельства до момента размещения объявления о продаже. Суды зачастую при указании на недобросовестность приобретателя именно на этот факт обращают внимание.

Конечно, никто не запрещает продать только что купленное жилье. Но подозрение сей факт вызывает, ведь именно таким способом скрывают различные аферы.

И зачастую, это все сопровождается занижением цены. Если за короткий срок договор купли-продажи, мены и так далее заключались несколько раз, то от покупки такого жилья лучше отказаться.

Если впоследствии кто-то из третьих лиц оспорит сделку в суде, то последнему покупателю не удастся остаться добросовестным.

Судебная практика сложилась такая, что суд указывает, что покупатель не мог не знать о факте перепродажи, так как такую информацию мог почерпнуть из расширенной выписки из ЕГРП.

Вид права

Обращаем внимание на слова «общедолевая собственность», «общая совместная», просто «собственность». Например, общая долевая собственность, доля в праве ½, то есть два собственника. Если вы приобретаете общедолевую недвижимость, либо если собственником является несовершеннолетний ребенок, то следует учесть те изменения, которые произошли в законодательстве совсем недавно.

Все сделки по отчуждению долей и общедолевого недвижимого имущества в целом, то есть не просто долей, но и в целом имущество, у которого несколько собственников, подлежат нотариальному удостоверению, также с любой формой отчуждения недвижимого имущества, где собственник — несовершеннолетний ребенок.

Вопрос по доверенности

Общий совет большинства юристов — не связываться с такими объектами. Они изначально в зоне риска. Тем не менее, на что обратить внимание в таком случае?

Первое, в любой момент доверитель может сказать, что доверенность получена насильственным или обманным путем. Поэтому встреча с реальным собственником однозначно нужна. Желательно, в присутствии свидетелей.

Этот вопрос о добровольности и отсутствии обмана необходимо задать тому, кто доверяет продавать квартиру по сделке. Второе, доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом. Фамилия и печать должны быть четко читаемы.

Информацию о нотариусе смотрим на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты. Для этого нажимаем «найти нотариуса», вводим его фамилию имя и отчество, по расширенному поиску также можно посмотреть по субъекту Российской Федерации.

Те нотариусы, которые не действуют, прямо напротив имеют такую формулировку – «не действует». Если же доверенность выдавалась давно, то нотариус на тот момент мог действовать, поэтому потребуются дополнительные действия, но уже более детальная и глубокая проверка.

Проверяем наличие доверенности в списке отозванных. Для этого на сайте Федеральной Нотариальной Палаты нажимаем «справочную» и выбираем реестр отмененных доверенностей.

Вводим дату удостоверения доверенности либо ее реестровый номер, все это имеется в самой доверенности. Если вашей доверенности нет в данном реестре, это замечательно.

Однако полностью вас не застрахует. Лучше, чтобы нотариус подтвердил выдачу такой доверенности. Но вот, в некоторых регионах страны, нотариусы отказывают в этом.

Проверяем паспорт и данные доверенного лица

Также необходимо убедиться в его дееспособности. Смотрим срок действия доверенности, а также полномочия, которые закреплены в ней. Копии доверенности храним и не выкидываем.

Подведем итог

Исследуя несколько основных документов, можно выявить риски сделки, из-за которых можно пройти мимо и выбрать вариант попрозрачней, и это позволит в дальнейшем сохранить приобретенное имущество.

Материал взят из видео блога https://www.youtube.com/watch?v=Nu-zBrBWM88

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!