Как проверить чистоту квартиры при покупке?

Жилье – один из самых дорогостоящих объектов купли-продажи. Поэтому при его приобретении стоит проявить не просто внимательность, а даже бдительность на грани дотошности – в противном случае велик риск остаться и без квартиры, и без денег.

Обезопасить сделку можно, как следует проверив юридическую чистоту жилого помещения, то есть исключив все возможные препятствия на пути покупки квартиры и последующего оформления ее в собственность.

Изучению подлежит все, что касается самого жилища и его владельца: подлинность правоустанавливающих документов, соблюдение прав собственников, отсутствие долгов по квартплате и многое другое.

Правоустанавливающая документация

Наличие свидетельства о государственной регистрации права (до 2000 года документ имел название «свидетельство о собственности на жилище») – единственное доказательство того, что продавец вправе распоряжаться квартирой.

Однако при проверке чистоты сделки одного свидетельства недостаточно, необходимо выяснить, каким образом жилье попало в собственность к продавцу.

Это возможно на основании одного из следующих документов:

• договор купли-продажи;
• договор мены;
• договор дарения;
• договор приватизации (официальное наименование – передача квартиры в собственность по приватизации);
• договор инвестирования;
• договор участия в долевом строительстве;
• договор цессии (уступки права требования на квартиру);
• свидетельство о праве на наследство;
• решение суда (с отметкой о вступлении в законную силу).

При изучении документов следует обратить внимание на присутствие всех необходимых реквизитов. В частности, согласно Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (№ 122-ФЗ от 21.07.1997 года), все сделки, направленные на приобретение недвижимости, подлежат государственной регистрации. То есть в договоре, независимо от его вида, должна быть соответствующая отметка.

Кроме того, необходимо убедиться в отсутствии признаков фальсификации: подчисток, незаверенных исправлений, записей, выполненных карандашом, смазанных или нечитаемых оттисков печатей и пр.

Технические нюансы

Визуальный осмотр квартиры не всегда позволяет определить, производилась ли в ней перепланировка, тем более, что далеко не все продавцы сразу ставят покупателей в известность об этом. Особенно это касается случаев, когда переустройство имело место без согласования в уполномоченных организациях.

Убедиться в отсутствии перепланировки или проведении ее в соответствии с законом помогут документы из БТИ – их должен предоставить владелец квартиры:

• технический план (до 2012 года – технический паспорт);
• кадастровый паспорт;
• поэтажный план, дома в котором расположена квартира, и экспликации к нему.

Все эти бумаги содержат сведения о метраже квартиры, о расположении в ней инженерных, канализационных и вентиляционных коммуникаций, несущих и ненесущих конструкций, конфигурации пола и т.д.

Сделать вывод о законности перепланировки несложно: если все данные, указанные в документации БТИ соответствуют фактическому положению вещей – переустройство либо не производилось, либо выполнено правомерно. Во втором случае поэтажный план будет отражать все внесенные изменения.

Кроме того, можно попросить продавца представить заключение о возможности перепланировки и акт обследования квартиры после ее завершения.

Финансовые документы

Речь идет об установлении наличия или отсутствия у продавца задолженностей по платежам за коммунальные услуги, поставку газа и электроэнергии. Чтобы это выяснить, достаточно изучить один из двух документов:

• выписка из лицевого счета на приобретаемую квартиру;
• справка об наличии/отсутствии задолженности по квартплате.

Есть и менее энергозатратный вариант: попросить продавца представить квитанцию об оплате коммунальных услуг за последний месяц. Однако, в этом случае следует проявить бдительность – квитанцию легко подделать.

История квартиры

Один из самых важных этапов проверки юридической чистоты квартиры. Покупателю предстоит выяснить, не наложено ли на приобретаемое жилье какое-либо обременение – если оно есть, оформить право собственности будет проблематично.

Все необходимые сведения можно подчерпнуть из одного документа – выписки из ЕГРП. Получить ее может как владелец квартиры, так и любой другой гражданин, для этого достаточно обратиться в региональное управление Росреестра.

Выписка содержит все данные о владельцах квартиры за последние 15 лет, основаниях перехода прав собственности (продажа, мена, передача по наследству и пр.), а также о наличии обременений (ипотеке, аресте по решению или запретах на сделки).

Слишком частая смена собственников или выставление квартиры на продажу через короткое время после приобретения должны насторожить покупателя и заставить более внимательно обследовать жилье – вполне возможно, что его технические характеристики не соответствуют заявленным.

Особенно осторожно следует отнестись к ситуации, когда собственник решил продать квартиру сразу после получения ее в наследство от человека, который не является его родственников – велика вероятность незаконного приобретения.

Документы, подтверждающие родственные связи между наследником и наследодателем можно попросить у продавца – если ему нечего скрывать, он с удовольствием их предоставит. В противном случае от покупки лучше отказаться.

Еще один важный нюанс: имущественные споры относительно квартиры. В выписке из ЕГРП такие сведения есть, и здесь нужно обратить внимание на дату: споры, имевшие место более 3-х лет назад неопасны – срок давности уже истек, и новому владельцу ничто не угрожает.

Что касается более поздних случаев – нужно попросить продавца представить соответствующее решение суда. Если в нем указано, что спор решен в пользу продавца – поводов для волнения нет. Главное, чтобы документ уже вступил в силу.

Кроме того, при изучении выписки нужно удостовериться в том, что дом, в котором находится квартира, не стоит в плане на расселение. Продавец может  не обладать такой информацией, однако, если расселение в перспективе есть, оформить такую квартиру в собственность не получится.

Права третьих лиц

Перед принятием решения о покупке необходимо убедиться в том, что впоследствии никто не заявит права на проживание в ней или, что еще хуже, сделка не будет оспорена и признана ничтожной.

Чтобы исключить такую вероятность, следует внимательно изучить выписку из домовой книги – продавец обязан ее представить по требованию покупателя. Там должны быть сведения обо всех зарегистрированных в квартире людях, а также данные о наличии у них права на проживания в ней, независимо от собственника.

Обратить внимание нужно на наличие среди жильцов квартиры:

• несовершеннолетних детей (безопасность покупки гарантирует официальное согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры);
• граждан, отбывающих наказание в МЛС, пребывающих на длительном лечении, воинскую службу или отбывших за пределы России, в том числе в командировку (необходимо нотариально заверенное согласие указанных лиц на продажу квартиры; если речь идет о недееспособных гражданах – такое согласие дает опекун).

Личность продавца и других собственников квартиры

Личность удостоверяется паспортом, поэтому имеет смысл проверить его подлинность. Безусловно, установить это достоверно возможно лишь экспертным путем, но минимизировать риск все же стоит. Для этого нужно воспользоваться специальным сервисом, доступном на официальном интернет-портале Федеральной миграционной службы.

Если, несмотря на проверку данных, личные документы продавца или других собственников квартиры вызывают сомнение, развеять их поможет совместный визит в ФМС.

Ситуация осложняется, если квартира продается по доверенности: в этом случае необходимо внимательно изучить ее, обратив внимание на дату выдачи, срок действия и перечень полномочий доверенного лица. Особенно важно наличие права на получение денег на квартиру – если оно не предусмотрено, сделка впоследствии может быть обжалована по причине несоблюдение условий договора в части оплаты.

Максимально обезопасить сделку можно, уточнив и другие, не менее важные аспекты:

Недееспособный собственник

Нет ничего неприличного в том, чтобы попросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров. Если он состоит там на учете, это не лишает его права продавать квартиру, но впоследствии сделка может быть оспорена, если возникнут сомнения в его вменяемости.

Еще один вариант: несколько собственников, один из которых моложе 18 лет либо страдает психическим расстройством, наркоманией или алкоголизмом. В первом случае достаточно согласия органов опеки, в остальных – необходима либо справка о сохранении дееспособности, либо согласие опекунов. Если, несмотря на наличие всех необходимых документов, адекватность собственников остается под вопросом – лучше поискать другую квартиру.

Права супругов

Если собственник состоит в зарегистрированном браке, продать квартиру он может только при наличии нотариально заверенного согласия второго супруга. Но из этого правила есть несколько исключений:

• приобретение квартиры до вступления в брак;
• получение ее по наследству;
• приватизация квартиры в момент, когда второй супруг не был в ней зарегистрирован (прописан);
• наличие брачного договора, исключающего необходимость согласия второго супруга на распоряжение квартирой.

Все эти моменты легко подтверждаются документально – достаточно лишь попросить об этом продавца.

Права детей

Закон четко регламентирует процедуру оформления в собственность квартиры, приобретенной в ипотеку за счет средств материнского капитала. В этом случае в числе собственников обязательно должен быть ребенок (или дети, если для погашения кредита использовано несколько сертификатов). Кроме того, подлежат указанию доли детей в квартире.

Такие сведения отражены в выписке из ЕГРП, поэтому если в ней не указаны размеры долей, в регистрации права собственности на квартиру после ее покупки может быть отказано. Причина – нарушение установленного порядка оформления прежним владельцем.

Главное в проверке юридической чистоты квартиры – отсутствие пренебрежения к деталям. Не стоит верить продавцу на слово, все имеющие значение нюансы должны быть подтверждены документально.

Несмотря на положение закона о том, что при признании сделки недействительной или ничтожной, продавец обязан возместить покупателю все расходы, на практике это довольно затруднительно. Поэтому минимизировать риски нужно заранее.