Как проверить чистоту квартиры самостоятельно?

Кто, так или иначе, сталкивался с необходимостью купить или продать жильё, имел дело с таким понятием как «юридическая чистота».

В общем смысле, юридическая чистота означает, что предмет сделки свободен от каких-либо препятствий, которые могут навредить или помешать исполнению условий конкретного соглашения. Чаще всего под такими препятствиями понимают обременения, которые лежат на имуществе.

К примеру, залог, арест, рента и так далее. Однако понятие «юридическая чистота» включает в себя не только характеристику отчуждаемого имущества, но и характеристику продавца, то есть собственника квартиры.

Характеристика личности собственника, как характеристика юридически значимого лица, имеет такое же важно значение, как юридическая характеристика квартиры. Об этом необходимо помнить в тех ситуациях, когда сталкиваетесь с проблемой проверки чистоты отчуждаемого имущества.

Какие бывают способы осуществления проверки юридической чистоты имущества?

Способов всего два: проверка документов при помощи специалистов и самостоятельное изучение бумаг. Под специалистами в данном случае подразумеваются как юристы, так и риэлторы.

Преимущество данных лиц обусловлено их опытом и профессиональными навыками. Если самостоятельно проводить сверку и проверку документов, то нужно вычитать массу советов, комментариев, статей, законов и тому подобное, чтобы восполнить пробелы в знаниях.

Но вот специалистам это делать не нужно, поскольку имея соответствующий опыт, они знают на что нужно обратить особое внимание при проверке документов. Кроме того, есть ещё одна причина, почему граждане вынуждены обращаться к специалистам.

Всё дело в связях с правоохранительными органами. При проверке документов, квартир и их хозяев многие специалисты пользуются учётными сведениями баз данных правоохранительных органов. Специалист, который имеет доступ к подобной информации, весьма ценен и пользуется спросом на рынке жилья.

Какие документы требуются для проверки чистоты имущества?

Понадобятся:

Копия паспорта собственника или собственников квартиры.

Выписка из ЕГРП с информацией о наличии на квартире обременений. Данную выписку можно получить любому лицу, обратившемуся в ЕГРП. Однако обращение должно быть официальным, то есть понадобятся паспорт, заявление и чек об оплате за получение данной информации.

Выписка из ЕГРП, содержащая информацию о переходе прав собственности на искомый объект. Эта выписка выдаётся только собственнику и также на основании официального заявления. Но данная выписка необходима лишь в том случае, если квартира уже продавалась, то есть ранее уже была предметом сделки. Если нет, то, следовательно, отсутствует необходимость брать данную выписку.

Выписка из домовой книги, которая содержит данные о том, кто зарегистрирован в квартире. Данная выписка выдаётся лицу, которое предъявит в паспортный стол ЖЭКа по месту нахождения квартиры свидетельство о праве собственности на данное имущество или паспорт с пометкой, что лицо зарегистрировано по адресу квартиры.

Расширенная выписка из домовой книги. Данная справка содержит информацию о том, кто проживал в квартире с момента её введения в эксплуатацию. Выдаётся собственнику на основании предъявления паспорта и свидетельства о праве собственности в паспортном столе ЖЭКа.

Справка из психоневрологического диспансера о том, стоит или не стоит собственник квартиры на учёте в данном учреждении. Справку могут выдать исключительно лишь собственнику квартиры в диспансере, расположенном по месту регистрации.

Справка из наркологического диспансера. Также выдаётся только собственнику. Информация та же – находится ли собственник на учёте или нет.

Копия документа, на основании которого собственник владеет, пользуется и распоряжается данным имуществом. Тип правоустанавливающего документа зависит от того, как квартира была приобретена.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру. Предоставляется собственнику имущества в ЕГРП на основании заявления и ряда иных документов.

Как проводить проверку юридической чистоты квартиры?

Чтобы проверить приобретаемое жильё на его юридическую чистоту, мало взять и получить доступ к документам, указанным выше. Необходимо их исследовать и проанализировать.

Вначале, нужно проверить лежат ли на квартире обременения третьих лиц, а также каким образом и на основании чего владельцу перешло право собственности на данное имущество. Именно для этого и нужны выписки из ЕГРП.

После проверки наличия на квартире обременений, нужно проверить личность продавца. Для этого и нужны справки из диспансеров. Если данных справок нет, то можно попросить продавца предъявить водительское удостоверение.

При наличии у продавца водительских прав, шанс того, что он числится на учёте в диспансере, достаточно мал. К тому же данные справки выдаются лично, посторонний человек к ним доступа не имеет.

Поэтому вопрос предоставления данных документов нужно оговорить с продавцом заранее. Когда продавец справки предоставит, желательно проверить их действительность. Будет достаточно обратиться в диспансер с вопросом: «Действительно ли выдавались данные справки?».

Если в регистратуре ответа не предоставят, можно поговорить напрямую с главврачом. Если справок нет или есть сомнения в их действительности, можно при заключении сделки провести медицинское освидетельствование, естественно, при помощи нанятого специалиста.

Тогда в договоре указывается, что на момент подписания соглашения, продавец был полностью вменяем и мог отвечать за свои действия. Это должен подтвердить присутствующий специалист своей подписью.

Следующий этап – это проверка наличия лиц, зарегистрированных в квартире. В этом деле поможет выписка из домовой книги. Хоть она и выдаётся только продавцу, но никто не запрещает покупателю обратиться в паспортный стол и проверить её подлинность.

Вопрос с зарегистрированными в квартире лицами при заключении сделки решается очень просто: в договоре просто делается указание, что зарегистрированные лица должны сняться с регистрационного учёта в указанный срок. Но куда сложнее решается вопрос относительно лиц, которые когда-то имели право пользоваться и владеть данной квартирой.

И в этом случае, без расширенной домовой выписки не обойтись. Придётся проверить каждого человека, который был зарегистрирован (прописан) в квартире с момента введения её в эксплуатацию. Особое внимание нужно уделить времени и основаниям снятия с регистрационного учёта (выписки) таких лиц.

Дело в том, что отдельные категории граждан (военные, отбывавшие наказания и так далее) обязаны после прибытия быть восстановлены на учёте (вписаны обратно). В настоящее время особо актуальна проблема с приватизацией. Если лицо, отказалось от приватизации, то оно получает право постоянного пользования квартирой.

Также, если при проведении приватизации в ней не участвовал несовершеннолетний ребёнок, при достижении совершеннолетия он имеет право оспорить данную приватизацию. Таким образом, чтобы не было подобных сюрпризов, нужно скрупулёзно проверять данную выписку.

Последний, но такой же важный этап проверки чистоты квартиры – это сравнение вышеуказанных документов. К примеру, берём расширенную выписку из домовой книги и сравниваем с выпиской из ЕГРП.

Если квартира была продана, то помимо выписки из ЕГРП, это будет косвенно отражено и в выписке из домовой книги. То же самое и с другими документами. Если сведения будут не совпадать, то это значит, что документы предоставляют недействительные или устаревшие.

Пара советов по заключению самой сделки

При заключении договора надлежащим образом нужно оформлять передачу квартиры. Лучше составлять акт приёма-передачи имущества, в котором детально прописывать состояние квартиры на момент её передачи. Также нужно потребовать от продавца справки, что у него нет долгов по коммунальным платежам.

В противном случае, оплату долгов повесят на покупателя. Если квартира собственнику досталась по наследству, то обязательно потребуйте от продавца заверенное нотариусом обязательство брать на себя все претензии любых возможных наследников.