Проверка документов на квартиру при покупке

Перед осуществлением сделки купли-продажи необходимо тщательно проверить документы на интересующее вас жилье. Можно доверить этот процесс сотрудникам агентства недвижимости.

Однако полагаться нужно не только на юристов, но и на собственные знания. Чтобы избежать возможных проблем с приобретенным жильем, необходимо лично удостовериться в юридической чистоте документов на него.

При проверке документов на квартиру перед ее покупкой, следует обратить свое внимание на несколько основных нюансов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Правоустанавливающие документы на квартиру

После того как вы определились с квартирой для покупки, продавец обязан предоставить документы, которые подтверждают его право собственности на нее. Нужно внимательно их изучить и выяснить – на каком основании они были выданы.

Документом, подтверждающим законное право на собственность, чаще всего, является договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство.

Также вам могут предоставить договор, который выдается при совершении обмена жилья или передачи его в дар. Бывают случаи, когда человек получает право собственности по решению суда.

После вступления этого решения в законную силу, выдается соответствующий документ, который продавец может вам предъявить.

Документы необходимо изучить лично. Внимательно проверьте текст на наличие в нем исправлений. Если таковые имеются, то они обязательно должны быть либо нотариально заверенными, либо закреплены подписями лиц, которые заключают между собой договор. Только в этом случае документ можно считать законным.

Вы можете лично удостовериться в том, что договор, предоставленный продавцом, прошел государственную регистрацию.

Право на это имеет каждый гражданин Российской Федерации. Особое внимание обратите на присутствие в договоре пункта об обязательном соблюдении условий.

Если такой пункт в документе присутствует, то необходимо удостовериться в том, что все условия были выполнены.

Распространенный пример условия в договоре – покупатель берет на себя обязательство выплаты полной стоимости жилья, спустя определенное время после приобретения квартиры.

Если это условие не соблюдается, то договор аннулируется, и человек лишается любых прав на данную собственность.

Обратите внимание на дату, согласно которой договор вступает в законную силу. Если владелец выставляет на продажу квартиру, в права на которую он недавно вступил по завещанию от человека, не приходящемуся ему родственником, то это должно вызвать у вас подозрения.

Проверка истории квартиры

В ЕГРП (едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделки с ним), созданном в 1998 году, вы можете отыскать любую информацию об интересующем вас жилье.

Что может вызвать у вас подозрение?

Например, если у квартиры сменилось много хозяев, и в ней никто не задерживался надолго. Это может указывать на то, что вас просто пытаются обмануть. Лучше не рисковать и отказаться от покупки такого жилья.

В выписке из ЕГПР отображаются все судебные споры и переходы прав на собственность недвижимого имущества. Если такие имеются, обязательно обратите внимание на даты этих процессов.

Если эти споры возникали очень давно, то повода для беспокойства не будет. А вот если времени прошло совсем немного, то стоит задуматься, прежде чем совершать покупку квартиры.

По закону, сделки с недвижимым имуществом признаются недействительными по истечении трех лет. Поэтому, если выяснится, что за последние три года с жильем никаких проблем не было, то можно не волноваться.

Если вы обнаружите, что за последние три года конфликты из-за недвижимости все же происходили, то потребуйте от продавца судебное решение, которое подтвердит его законное право на собственность.

Если же судебные тяжбы все еще продолжаются, и собственник не имеет на руках окончательного решения суда, то лучше дождаться их завершения.

Бывают случаи, когда жилье вообще не зарегистрировано в ЕГПР (например, если квартира очень старая). Может показаться удивительным, но отсутствие такой регистрации говорит о том, что квартира юридически абсолютно чиста.

Чтобы у вас не оставалось сомнений в законности прав продавца на квартиру, следует обратиться за выпиской в Департамент жилищной политики.

Далее необходимо проверить, проводились ли в квартире незаконные перепланировки. Для этого попросите владельца предоставить документы из БТИ.

Статья 26 Жилищного кодекса Российской Федерации обязывает жильцов согласовывать любые изменения в планировке квартиры с органами самоуправления. Несоблюдение этой статьи является административным правонарушением.

Проверка продавца квартиры

Человека, у которого вы собираетесь приобрести квартиру, необходимо проверить не менее тщательно, чем само жилье.

Во-первых, проверьте его паспорт на подлинность. В этом вам поможет Официальный сайт Федеральной Миграционной Службы РФ. Специальный сервис на этом сайте, содержит информацию обо всех зарегистрированных гражданах.

Иногда этой справки может быть недостаточно. Для получения более подробных данных можно обратиться в паспортный стол (отделение Федеральной Миграционной Службы).

Ситуация усложняется, если вы имеете дело не лично с самим собственником, а с его представителем. Назначение представителя возможно только с оформлением доверенности, которая обязательно должна быть заверена у нотариуса. Потребуйте предоставить вам этот документ, и внимательно его изучите.

Особое внимание следует обратить на наличие в доверенности пунктов, которые дают право представителю получить деньги за квартиру, даже в отсутствие самого собственника.

Это должно вызвать у вас подозрения. Все же, безопаснее будет иметь дело лично с продавцом, так как оформление сделки по доверенности увеличивает риски.

Если собственник показался вам не совсем адекватным, не помешает побольше узнать о его образе жизни. Пообщайтесь с его соседями или знакомыми. Лучше лишний раз проверить, что вы имеете дело с действительно порядочным человеком.

Права третьих лиц на квартиру

Чтобы избежать неприятностей с приобретенным жильем, обязательно нужно проверить его на наличие третьих лиц, которые могут предъявить свои претензии на собственность.

Если не удостовериться в этом, то остается риск того, что в любой момент может появиться родственник собственника, который давно не проживает в квартире, но прописан в ней.

В этом случае, он имеет полное право предъявить свои права на жилплощадь или просто остаться жить в квартире.

Самым распространенным случаем неожиданного появления третьего лица является предъявление прав на собственность человека, который отбывал наказание в местах лишения свободы.

Родственники пытаются продать квартиру, даже не подумав о его будущем. Гораздо реже возникают ситуации, когда, например, человек, находившийся на длительном лечении, после выписки из медицинского учреждения обнаруживает, что квартира, в которой он прописан, продана, и в ней проживают совершенно незнакомые люди. Это станет для вас большой проблемой, так как закон будет на стороне этих людей.

Закон обязывает учитывать права несовершеннолетних детей при оформлении договора купли-продажи. За это отвечают органы опеки. Лучше отказаться от приобретения такого жилья.

Если собственник квартиры женат/замужем, то обязательно потребуйте у него предъявить нотариально заверенный документ, подтверждающий согласие супруги/супруга на продажу квартиры.

Самый простой способ обезопасить себя от вышеперечисленных проблем – это потребовать у продавца выписку из домовой книги.

В ней вы найдете информацию обо всех прописанных в квартире лицах, а также узнаете – остается ли за ними право собственности на жилплощадь в случае ее продажи.

Процесс оформления сделки по купле-продаже несложный, но потребует от вас ответственности и максимального внимания ко всем мелочам.

Не стесняйтесь требовать у собственника любые интересующие вас документы, и задавать вопросы, которые помогут вам определить их законность.

Особое внимание уделите составлению расписки на получение денег. Продавец должен обязательно оставить на ней свою подпись и указать дату передачи денежных средств.

При соблюдении всех вышеперечисленных рекомендаций, вы сможете грамотно и, главное, безопасно совершить покупку квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!