Как проверить квартиру перед покупкой?

Покупка квартиры в жизни каждого человека — радостное и знаменательное событие. В забвении волнительных чувств многие забывают о главном: юридически грамотном оформлении сделки и тщательной проверке недвижимости. Чтобы радость от приобретения квартиры не была омрачена серьезными проблемами в будущем, необходимо знать все подводные камни, которые ждут вас при оформлении сделки купли-продажи.

Проверку стоит проводить самостоятельно с самого первого владельца недвижимости, поскольку если даже в прошлые времена были нарушены законные права третьих лиц, то вашу сделку могут признать незаконной.

Юридические тонкости: проверяем документы, подтверждающие права на собственность

Существует такое понятие, как «юридическая чистота квартиры», которое означает, что нет абсолютно никаких препятствий к заключению сделки, недвижимость не обременена правами третьих лиц, запретами, долгами, что в будущем может послужить поводом к признанию вашей покупки незаконной. Первым этапом проверки является ознакомление с правоустанавливающими документами.

Это могут быть:

• договор дарения, ренты, купли-продажи, мены;
• постановление суда;
• документ о праве на наследство.

Важно обратить внимание, не имеет ли документ следов подделки: исправлений без заверения уполномоченным лицом, подчисток, затирок, нестыковок. Договор должен быть подписан двумя сторонами. Если в документе прописаны условия, в случае несоблюдения которых документ не будет иметь законных оснований, стоит проверить их соблюдение.

История квартиры

Проверить историю сделок, проводимых с недвижимостью с 1998 года, можно с помощью выписки из Госреестра (заказать ее может владелец или доверенное лицо в МФЦ или Регистрационной палате).

В этом документе отражаются:

• переход прав собственности;
• запреты на совершение сделок;
• аресты имущества и др.

Проверяя выписку, обратите внимание, как часто собственность переходила из рук в руки, кто жил дольше всего. В том случае, если в отношении квартиры велись имущественные споры (это будет отображаться в документе), поинтересуйтесь, насколько это было давно. По действующему законодательству срок давности, в течение которого сделка в отношении недвижимости может быть признана незаконной, равен 3 годам.

Если за этот период времени не было конфликтных ситуаций, то можно быть спокойным. Если судебные разбирательства были, то стоит попросить предъявить собственника решение суда, в котором можно удостовериться в легальности его владения квартирой. Если судебные разбирательства еще не завершились, не стоит спешить заключать сделку, лучше подождать завершения следствия.

Проверьте личность собственника. Удостовериться в подлинности его паспорта можно с помощью сервиса, размещенного на веб-сайте ФМС России. Если интересы собственника представляет его представитель, то важно обратить внимание на грамотность оформления доверенности (она должна быть заверена нотариусом и действующая), и что входит в полномочия доверенного лица. Для проверки дееспособности продавца (физического лица) можно обратиться в психоневрологический и наркологический диспансер или попросить его предъявить соответствующую справку.

Права третьих лиц

При покупке следует убедиться, что отсутствуют временно выписанные лица (граждане, которые выписаны на данный момент, но сохранили свои права на проживание). Для этого необходимо потребовать справку с паспортного стола и выписку из Домовой книги.

К числу этих лиц могут относиться:

• граждане, отбывающие наказание;
• дети, находящиеся на обучении или лечении;
• лица, которые находятся на лечении в психдиспансерах;
• пожилые люди, находящиеся в домах престарелых;
• военнослужащие.

Также важно обратить внимание, имеются ли прописанные несовершеннолетние дети (по закону в случае продажи недвижимости их интересы удовлетворяются в первую очередь).

От собственника, состоящего в браке, необходимо потребовать согласие (нотариально заверенное) на продажу квартиры от супруги(а). Эту информацию можно проверить в выписке из домовой книги. В ней указано, кто зарегистрирован на жилплощади и имеют ли они права проживания в случае продажи недвижимости.

Если квартира осталась по наследству, стоит поинтересоваться  у нотариуса, имеются ли другие претенденты на владение ею, или попросить собственника предоставить выписку из нотариальной книги.

Обременение квартиры

Следующим этапом проверки является обременение недвижимости правами 3-х лиц:

• рента – по договору недвижимость после смерти собственника переходит в собственность гражданина, заключившего с ним сделку;
• арест может быть наложен на недвижимость в случае неуплаты собственником в течение длительного времени коммунальных услуг, кредита (сделка в этом случае возможна только после снятия ареста);
• залог – для квартир, находящихся в залоге у банка или в ипотеке, необходимо согласие банка на совершение сделки (в случае досрочного погашения задолженности обременение можно снять в Регистрационной палате);
• аренда – если владелец сдает квартиру, арендаторы не имеют право препятствовать продаже недвижимости, однако за ними закреплено право проживать до конца срока действия договора аренды.

Незаконность перепланировки

Незаконность перепланировки и переустройства квартиры можно проверить по документам из БТИ (технический паспорт). Все изменения, согласно Жилищному кодексу, должны быть согласованы с уполномоченными органами.

Если такие согласования не были проведены, это является административным правонарушением, что влечет за собой ответственность. Поэтому сразу после заключения сделки новому собственнику предстоит узаконить перепланировку, что занимает много времени и сил, а ипотечный договор с банком в этом случае не может быть заключен.

Как не купить квартиру с задолженностью?

Для удостоверения в  том, что вам не достанется квартира с долгами, стоит попросить у владельца справку из каждой организации об отсутствии задолженности (включая последний месяц). После покупки квартиры все бремя непогашенных платежей ложится на плечи нового владельца (работники ЖЭКа не станут выяснять, чьи долги, будут требовать оплаты с Вас). Поэтому в этом вопросе стоит быть предусмотрительным.

Продавец обязан предупредить об имеющихся долгах. Если возможности оплатить их у владельца не имеется, необходимо совместно решить этот вопрос (например, вычесть их из стоимости  квартиры, для этого потребуется заключить письменный договор в форме задатка, в котором будет прописано, что предоплата будет отнесена в счет погашения задолженности).

Процесс заключения сделки купли-продажи недвижимости не сложный, но имеющий свои нюансы. Важно на каждой стадии быть последовательным и требовательным, задавать все имеющиеся вопросы во избежание недоразумений и неблагоприятных последствий в будущем. Помните, что в покупке недвижимости не бывает мелочей. Соблюдая эти простые правила, вы сможете обезопасить себя от мошенничества и злоупотребления вашим доверием.