Проверка документов при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры или другого жилья на вторичном рынке, как принято утверждать, является более безопасной сделкой, нежели покупка такого имущества в новостройке.

Кроме того, такие покупки пользуются большой популярностью именно в настоящее время, ведь если учитывать существующую разницу стоимости одного квадратного метра в доме, который еще не построен и не введен в эксплуатацию, и стоимость квадратного метра в доме, где уже можно жить – разница незначительная.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Покупка квартиры на вторичном рынке. На что обратить внимание

Итак, есть определенные нюансы и особенности этого момента, которые вы должны непременно знать перед покупкой.

Перед тем, как вы начнете подготовку и оформление договора, нужно обратить внимание на такие элементы, как:

• точное количество владельцев (посмотрите такую информацию в свидетельстве);
• источники, с которых проводилось финансирование всех сделок до этого момента;
• если собственников несколько, стоит обратить внимание на отсутствие среди них лиц, которые признаны недееспособными или являются несовершеннолетними;
• исключить момент отсутствия одного или нескольких владельцев;
• посмотрите сколько жильцов прописано в квартире, а также уточните момент выписки;
• обратите внимание на технические характеристики объекта, которые указаны в техническом паспорте. Эти данные должны совпадать.
• если в квартире проводилась перепланировка – уточните ее законность;
• если квартира получена как наследство, стоит обратить внимание на основание такого момента.

Теперь вы должны обязательно снять для себя копии всех документов и оставить их при себе. После полной проверки вышеуказанной информации убедитесь в том, что вы исключили все неясности и уверенны в правильности своего выбора.

Более того, документы, копии которых вы сделали, в любых неприятных случаях в будущем смогут вам помочь при судебных разбирательствах, что очень важно. Это будут настоящие доказательства.

Среди моментов, которые должны вас насторожить при оформлении сделки, мы отметим:

• Большое количество перепродаж квартиры;
• Подозрительное поведение продавца;
• Сокрытие данных о владельце;
• Осуществление продажи квартиры не ее собственником, а по доверенности. В таком случае настоятельно рекомендуется проверить подлинность документа и его срок действия. Обратите внимание на полномочия;
• Продажа объекта по цене, которая значительно меньше стоимости аналогичных квартир;
• Встречная продажа;
• Обязательно проверьте действительность документов, которые подтверждают личность продавца;
• Внимательно осмотрите документы о сроках, на протяжении которых осуществляется капитальный ремонт дома.

Рекомендуется осматривать квартиру в светлое время суток, чтобы вы смогли увидеть те или другие нюансы. При таком осмотре следует не спешить и все тщательно осмотреть. В один день планируйте просмотр квартир не более двух вариантов.

Можете уверенно поговорить с соседями, ведь с их помощью можно узнать много полезной и интересной информации о владельце, а также районе, в котором расположен дом.

Покупка квартиры на вторичном рынке: риски

Каждый должен понимать, что любые сделки, которые осуществляются с недвижимым имуществом, представляют собой достаточно сложную категорию отношений.

Дело в том, что такие сделки характеризуются юридическим оформлением, многими этапами проверки квартиры, сроками проведения сделки, а также многими другими важными элементами, которые сложно назвать простыми для обычного человека.

При проведении таких операций используются большие суммы денежных средств, в результате чего это является хорошей «приманкой» для разных мошенников.

Если говорить другими словами, такие проблемы могут легко возникнуть и при покупке вторичного жилья.

Рассмотрим такие проблемы и поделим их на определенные категории:

• Проблемы, которые носят исключительно юридический характер. Такие моменты могут быть связаны с проверкой «чистоты» объекта, так как всегда существует риск потерять не только деньги, но и имущество. Дело в том, что заключение данной сделки является непростым процессом, а стороны или одна из сторон может не понимать всей важности и не быть подкованной в юридическом плане.
• Негативные ситуации, которые определяются теми или другими характеристиками квартиры, а также технической документацией. Нет, они никак не могут повлиять на право собственности, но могут создать некоторые проблемы и не удобные условия для проживания. Такие моменты нельзя назвать очень страшными с юридической точки зрения, но обязательно повлекут за собой достаточно высокие материальные затраты. Явной ситуацией, для примера, можно назвать незаконную перепланировку. В таком случае вам придется оплатить штраф за проведение подобных действий без разрешения определенного органа.
• Проблемы, которые связаны с моментом безопасности оформления договора.

Юридические подводные камни

Прежде всего, нужно разобраться в таком моменте, как продажа квартиры посторонним человеком или продажа объекта на основании поддельных документов.

Почему такие ситуации должны всегда вас настораживать? Дело в том, что существует очень много ситуаций, когда такие сделки проводились с недействительной доверенностью.

В том случае, если доверенность проверена, и она подлинная, лицо, которое ее выдало, могло легко ее аннулировать. Вы не сможете этого знать из текста документа, и очень важно проверить его в специальном реестре.

В большинстве случаев, когда работают мошенники, они оформляют доверенности на одиноких или пожилых людей.

Если говорить о настоящем владельце – он может даже ничего не знать о таком положении вещей и не представлять тот факт, что его квартира продается.

Обратите внимание и на то, что есть много случаев, когда процесс приватизации квартиры был нарушен. Риск существует еще и в той ситуации, когда жильцы, что принимали участие в приватизации, клятвенно обещают покупателю сразу после сделки выписаться из квартиры, но не делают этого.

Стоит посмотреть историю «жизни» жилья. Вас должен насторожить и тот момент, если данная квартира много раз продавалась или участниками таких сделок выступали государственные учреждения.

Нужно понимать, что квартира может быть получена в наследство или как подарок, но при ее продаже могут затрагиваться интересы и третьих лиц. В таком случае, данное положение вещей может привести к судебным разбирательствам с другими претендентами на этот объект.

Может быть нарушен порядок оформления собственности квартиры, которая была приобретена за счет материнского капитала. Дело в том, что в законодательстве указана прямая норма, в результате чего такая квартира должна быть обязательно оформлена не только на родителей, но и на их детей.

Кроме того, в документе, который выдается на право собственности, указываются размеры долей собственников.

Такие нормы очень часто игнорируются. Прежде всего, определить точную долю не всегда удается, а в других случаях специально детей стараются не включать в список владельцев.

Такие нарушения можно очень часто встретить, так как эффективной системы контроля за подобными действиями, к сожалению, пока не существует.

Если вы узнали, что одним из собственников квартиры является несовершеннолетнее лицо или человек, который признан недееспособным – таким лицам запрещено участвовать в сделках, так как в будущем легко признать ее недействительной.

Нельзя продавать объект, который находится под арестом или другими обременениями, так как это полное нарушение норм законодательства.

Эта норма действует и в отношении владельцев квартиры, которые отправлены в тюрьму или без вести исчезли. Дело в том, что даже при таких обстоятельствах право собственности у них никто не отбирал, в результате чего они могут появиться, и с помощью суда отстаивать свои права.

Именно поэтому очень часто покупателей убеждают в том, что жилец квартиры, который отсутствует при заключении сделки, не будет доказывать ничего или предъявлять свои права.

Очень часто нарушаются права супругов. ГК РФ указано, что преимущественные права на покупку жилья имеют соседи. Продавец должен обязательно предложить соседям купить у него жилье, которое он выставил на продажу.

Только в случае отказа последних, он может продавать его другим лицам. Но, как известно, такое правило не соблюдается, в результате чего могут быть длинные судебные разбирательства.

Часто встречаются и такие ситуации, когда продажа жилья осуществляется по недействительному, а также поддельному документу удостоверения личности.

Сделку можно признать недействительной и в том случае, когда дом, в котором находится покупаемая квартира, находится в числе домов на расселение.

Более того, даже владелец квартиры может не знать такой информации, но пострадает в данном случае именно покупатель.

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником

Необходимо знать, что в том случае, если среди владельцев квартиры есть лицо, не достигшее 14 лет, разрешение на проведение сделки обязательно дает орган опеки.

В таком случае главным условием можно назвать то, что после продажи жилищные условия не будут хуже предыдущих. В другом случае, такую сделку тоже можно признать недействительной.

От имени такого лица подписать договор имеют право его родители, которые являются законными представителями.

В том случае, если вышеуказанное лицо не относится к числу владельцев, а только живет в квартире, брать разрешение у органов опеки не нужно.

Как проверить юридическую чистоту квартиры при сделке

Итак, перед покупкой квартиры следует:

• Обратить внимание на стоимость. Если цена объекта ниже 10% нужно подумать и тщательно проверить все документы.
• Посмотрите число продаж данного объекта. Дело в том, что чем больше было владельцев у квартиры, тем больше этот факт должен вас насторожить. Нужно обязательно проверить всю информацию из выписки ЕГРП.
• Внимательно присмотритесь к собственнику, а также на манеры его поведения. С внешнего вида, несомненно, можно определить адекватность поведения. Если у вас возникнут сомнения о его здоровье – попросите справку от врача или водительские права.
• Если владелец состоит в браке, нужно обратить внимание и на тот момент, когда именно этот брак был заключен. Стоит заметить, что покупка недвижимости в браке предполагает собой обязательное соглашение супруга на продажу. В том случае, если такого соглашения нет, а имущество было куплено в законном браке, второй супруг сможет признать сделку недействительной.
• Такие же последствия ждут и в том случае, если брак уже расторгнут, но с этого момента не прошло три года.
• Внимательно прочитайте выписку из домовой книги. Все ли жильцы использовали свое право на приватизацию. Есть очень важный момент: если такое право не было использовано, покупка этого жилья под угрозой будет находиться 10 лет. Кроме того, если в этой квартире было прописано лицо, не достигшее 18 лет, то выписка его из квартиры не лишает его права пользования объектом.
• С декабря 2004 года были внесены некоторые изменения в законодательство, в результате чего, согласно ст.ст. 26, 28, 37, 292 ГК РФ, в том случае, если осуществляется продажа собственности несовершеннолетнего лица, необходимо только разрешение родителей.
• Узнайте, нет ли в списках жильцов этой квартиры человека, который был выписан после 1995 года в связи с тем, что отправлен отбывать наказание в места лишения свободы. Дело в том, что в таком случае должно быть его согласие на приватизацию. Если такого согласия не существует, то есть риск спора с таким человеком и признания договора недействительным.
• Если выбранная вами квартира досталась ее владельцу как наследство, необходимо обязательно проверить основания. С помощью такой информации вы будете понимать, может ли еще кто-то обратиться в суд за своим правом на наследство.
• Если продавцом выступает доверенное лицо, необходимо убедиться в том, что владелец жив и доверенность подлинная. Поинтересуйтесь, почему владелец сам не принимает участия в сделке. Есть много разных случаев в практике, когда договора заключались от человека, который давно умер. Доверенность выдавалась на 10 лет, в результате чего была действительной.
• Если есть определенный спор на недвижимость или обременения – необходимо тоже обратить на такой факт особое внимание.
• Данную информацию можно найти с помощью заявления в Росрегистрацию и на протяжении пяти дней вы получите полный ответ с расширенными данными.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!