Как проверить юридическую чистоту квартиры?

Что такое юридическая чистота квартиры?

Под юридической чистотой квартиры следует понимать степень соответствия правового статуса, как квартиры, так и самого продавца, требованиям правовых норм и нормативных документов, позволяющих совершить с данным объектом недвижимости законный акт передачи прав собственности.

В риэлтерской среде этот термин чаще всего употребляется в оценочном значении. Юридическая чистота квартиры может быть достаточной для совершения законного переоформления права собственности, а может быть и не достаточной, когда существуют обстоятельства, препятствующие законному переходу прав собственности на жильё, а также совершению сделок с ним по купле-продаже.

Проверка квартиры на юридическую чистоту является важнейшим этапом подготовки совершения законной сделки, заключаемой при покупке жилья.

Что такое проверка юридической чистоты квартиры?

Проверка квартиры на юридическую чистоту заключается в выяснении всех обстоятельств, препятствующих законному приобретению квартиры в собственность при её покупке.

Объектом проверки являются те обстоятельства, которые могли бы стать юридическим основанием признания сделки незаконной и недействительной через суд, а также обстоятельств, которые могли бы в будущем существенно ограничить права владения приобретаемым жильём.

Цель проверки квартиры на юридическую чистоту

Целью такой проверки является исключение вероятности мошенничества и обмана со стороны продавца, выявление всех обстоятельств, ограничивающих его права на продажу квартиры, в числе которых может быть наличие любых прав на квартиру со сторону третьих лиц, не принимающих участие в сделке, включая право проживания.

Основные задачи проверки квартиры на юридическую чистоту

Такая проверка проводится поэтапно. По ходу проверки оцениваются риски совершить незаконную сделку, которую суд в дальнейшем может посчитать недействительной.

Проверяются следующие обстоятельства и документы:

1. Паспортные данные продавца, а также паспортные данные всех собственников квартиры.
2. Дееспособность собственника квартиры, а также человека, осуществляющего продажу квартиры по доверенности.
3. Наличие и подлинность всех правоустанавливающих документов.
4. Наличие собственников квартиры, неучастие которых в сделке может сделать её недействительной, а также иных обременяющих обстоятельств – ареста квартиры, залога, решений суда, ограничивающих право продажи квартиры.
5. Наличие всех лиц, имеющих право проживать в квартире, независимо от смены собственника.
6. Наличие несовершеннолетних лиц, права которых могут быть ущемлены при продаже квартиры.
7. Наличие незаконной перепланировки квартиры.
8. Наличие обстоятельств, которые могут косвенно указывать на криминальное прошлое квартиры и мошенничество при её продаже.

Проверка паспортных данных продавца и всех собственников квартиры

Проверка паспортных данных осуществляется при помощи поиска разночтений между всеми записями в паспорте и данными ФМС РФ, которые можно получить на официальном сайте этой службы, а также сделав соответствующий запрос в паспортный стол.

Любые разночтения документов, удостоверяющих личность, с данными паспортного стола, а также подозрительные исправления данных являются косвенными признаками мошенничества.

Проверка доверенности

Если продавец не является собственником квартиры и действует по доверенности, то проверке подвергается текст доверенности, в котором должны быть указаны все права продавца на подписание сделки и получения денег.

Проверяется срок действия доверенности, опекунское, а также попечительское удостоверение, определяющее отношение продавца к собственнику квартиры в некоторых случаях.

Юридическая сила доверенности проверяется путём соответствующего запроса к нотариусу, который её заверял. Дополнительным средством проверки является подтверждение всех пунктов доверенности в личной беседе с собственником квартиры.

Проверка дееспособности продающей стороны

Подтверждением дееспособности являются справки из наркологического и психоневрологического диспансеров об отсутствии постановки в них на учёт проверяемых лиц по месту жительства. Дополнительным подтверждением дееспособности являются водительские права.

Проверка правоустанавливающих документов

Проверка проводится в 2 этапа. Сначала устанавливается наличие всех документов, которые могут подтвердить право на продажу квартиры. Этими документами могут быть:

1. Свидетельство о праве на собственность, выданное в регистрационной палате.
2. Договора купли-продажи, о долевом участии, о приватизации, мены, дарения, наследования и пр.

Затем происходит сверка данных, содержащихся в правоустанавливающих документах, с данными, содержащимися в целом ряде иных подтверждающих документов:

1. Выписка из ЕГРП.
2. Выписка из домовой книги в расширенном варианте.
3. Справки из налоговой службы в случае представления договоров о дарении, или свидетельств о наследовании в качестве одного из правоустанавливающих документов.
4. Кадастровый паспорт и справка из БТИ (форма №11).
5. Финансово-лицевой счёт.

Проверка юридической чистоты жилья на наличие обстоятельств, обременяющих право его продажи

Необходимо выявить всех лиц, которые могут заявить в судебном порядке о своих правах на квартиру, включая о праве проживания в ней. В круг этих лиц могут входить:

1. Несовершеннолетние дети, прописанные в квартире. Соблюдение их прав при продаже должно быть подтверждено соответствующей справкой из органов опеки.
2. Инвалиды, престарелые родственники, потерявшие трудоспособность, имеющие прописку в квартире.
3. Лица, прописанные в квартире, но местонахождение которых неизвестно.
4. Лица, которые могут претендовать на наследство, если продавец унаследовал квартиру.
5. Лица, имевшие прописку и не достигшие совершеннолетия на момент приватизации квартиры. Если они не участвовали в приватизации, то они могут в судебном порядке обжаловать её результаты.
6. Супруги собственников квартиры, которые являются такими же собственниками, если право собственности на жильё у собственников возникло во время законного брака. Эти же супруги имеют равные права на собственность квартиры, даже после развода, и при продаже квартиры требуется их письменное согласие.

Право на продажу квартиры могут ограничивать обстоятельства залога, ареста квартиры, а также отсутствие окончательных судебных решений, если право собственности на жильё является объектом судебного разбирательства.

Большая часть обстоятельств, обременяющих право продажи квартиры, выявляется путём внимательного анализа всех правоустанавливающих документов, а также источников, которые были использованы для их проверки, важнейшими из которых является выписка из ЕГРП и расширенный вариант выписки из домовой книги.

Дополнительным источником являются данные из финансово-лицевого счёта, поскольку они также отражают количество прописанных лиц на данной жилплощади.

Проверка законности перепланировки и отсутствия долгов по коммунальным счетам

Отсутствие незаконной перепланировки квартиры, а также долгов по коммунальным платежам легко выявляются путём проверки кадастрового паспорта БТИ, справки по форме №11, а также финансово-лицевого счёта квартиры.

Точная оценка юридической чистоты квартиры – залог законной передачи прав собственности при покупке жилья

Ошибки в определении юридической чистоты жилья чреваты судебными разбирательствами и признания сделки по его приобретению недействительной.

Неправильная оценка юридической чистоты может возникнуть из-за невнимательной оценки документов самим покупателем, но также существует вероятность сознательного введения в заблуждение путём подделки документов и данных, содержащихся в них.

Мошенники, как правило, используют проверенные схемы обмана, о которых осведомлены профессиональные риэлторы. Целью злоумышленников является совершение незаконной сделки, ответственность за которую они рассчитывают избежать, и получение денег.