Что проверяют перед покупкой квартиры

Покупка квартиры является не дешевым мероприятиям, поэтому к ее выбору следует относиться очень серьезно. Известно, что приобретение квартиры на вторичных рынках выйдет гораздо дешевле.

Для совершения сделки, гражданам необходимо собрать множество документов, перечень которых может меняться в зависимости от характера сделки.

Важным фактором будет являться помощь в покупке квартиры квалифицированных профессионалов, так как при самостоятельном приобретении, граждане могут столкнуться с организационными проблемами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Чтобы заняться оформлением сделки по приобретению квартиры, необходимо собрать следующий перечень документов:

• паспорт или иные документы, подтверждающие личность покупателя (свидетельство о рождении понадобится лицам до 14 лет, также оно должно быть предоставлено несовершеннолетними от 14 до 18 лет вместе с паспортом);
• в случае состояния брака, лицо обязано предоставить письменное подтверждение супругов на покупку жилища, также оно должно быть нотариально заверено;
• в случае совершения покупки по доверенности, покупатель предоставляет удостоверенную нотариусом доверенность, в которой отображается период ее действия. Здесь же необходимо представить документацию, удостоверяющую личность доверенных лиц. При приобретении жилища в ипотеку, от покупателя требуется полный пакет документов, свидетельствующих о его финансовом положении;
• договор купли-продажи, заверенный подписями обеих сторон.

В случае покупки квартиры, продавец должен предоставить полный пакет документов, описывающий историю квартиру, куда включаются:

• паспорт;
• документы, подтверждающие принадлежность собственника к квартире;
• форма №11а вместе с ее планом;
• документация, подтверждающая, что у продавцов отсутствует платежная задолженность;
• копия фин.-лицевого счета;
• выписки из домовой книги;
• в тех случаях, если ребенок является собственником жилища, необходимо предоставить разрешение органов опеки;
• свидетельство из налоговой инспекции о том, что уплата налога произведена полностью;
• при наличии супруга необходимо получить подтверждение о том, что он согласен на продажу жилища.

Все документы необходимо предоставлять в двух экземплярах (оригиналы и их копии).

Проверка документов при покупке квартиры на вторичном рынке

Список состоит из следующих документов:

• контракт купли-продажи предыдущего собственника;
• контракт ренты;
• контракт дарения;
• контракт мены;
• устанавливающие документы, подтверждающие право собственника на наследство квартиры;
• документы, свидетельствующие о праве собственности;
• выписки из домовых книг;
• полная планировка БТИ.

Договором купли-продажи, в соответствии с законодательством, является контракт, подписанный двумя сторонами, первая из которых – продающая сторона, вторая – покупатель.

Данный контракт закрепляет обязанность продавца передать объект (в данном случае квартиру) покупателям. В то же время, покупатель обязуется произвести оплату за данный товар.

Договор ренты представляет собой правоустанавливающий документ, в котором одна сторона на регулярной основе получает доход (ренту) за продажу какого-либо вида имущества, при этом квартира передается покупателю в собственность, но за продавцом закрепляется право пользоваться ею.

Дарение подразумевает под собой заключение между двумя сторонами соглашения, согласно которому даритель отдает одаряемому в собственность определенный вид имущества на безвозмездной основе.

Договор мены описывает отношения, характеризующиеся обменом квартир между сторонами.

Документ, подтверждающий право на наследство, свидетельствует о передаче наследникам определенного имущества, прописанного в квартире. Данное свидетельство предоставляется нотариусом или другим уполномоченным лицом.

На настоящий момент существует две формы выписки из домовых книг: обычная и расширенная. Расширенная подразумевает наличие сведений о прописанных в квартире лицах на настоящий момент.

Для получения данной выписки, стороне необходимо обратиться в УК по месту регистрации. Для этого необходимо иметь паспорт и правоустанавливающие документы на жилище.

Обычная выписка включает числовые характеристики размера помещения и ее комнат. В большинстве случаев она предоставляется в форме таблицы, для ее получения можно обратиться в БТИ.

Данная справка выдается на 1 год. План БТИ представляет собой достаточно важный документ. Он представляет собой чертеж, в котором изображены стены помещения со всеми перегородками, проемами и сантехникой.

Что нужно помнить и знать?

Купленная квартира может быть в группе риска, и покупатель может ее потерять. В первую очередь необходимо посмотреть на стоимость квартиры.

В тех случаях, если стоимость квартиры гораздо ниже рыночной стоимости, то покупателю стоит призадуматься о честности продавца. Также необходимо обратить внимание на продажу квартиры по доверенности, а также на количество раз ее продажи.

Важно также оценить продавца квартиры и зарегистрированных в нем лиц. Продавец не должен состоять на учете у нарколога или психиатра и иметь достаточно серьезных заболеваний.

Покупатель вправе посмотреть медицинские справки или карты продавцов. Такой же проверке подлежат лица, прописанные в данной жилплощади.

Далее необходимо самостоятельно изучить планировку БТИ. В тех случаях, если на территории жилплощади проводились перепланировки и ремонты без согласия с БТИ, новому собственнику придется выплатить штраф и предпринять меры к восстановлению первичного вида квартиры, потратив на это собственные денежные средства.
Следует обращать внимание на реальную стоимость жилплощади, бывают случаи, когда продавцы умышленно снижают цену за нее, в таких случаях необходимо составить расписку.

Так, при последующем расторжении контракта, лицо-покупатель может истребовать всю сумму, а не ту, что записана в контракте.

Проверка документов при покупке квартиры в новостройке

Документами, необходимыми для проведения проверки квартиры являются:

• инвестиционный договор;
• проектная декларация;
• документ, разрешающий строительство;
• свидетельство госэкспертизы проектной документации;
• правовое обоснование постройки многоквартирного дома;
• свидетельство о собственности на земельный надел или арендный контракт;
• страховой контракт или поручительский договор;
• выписка и реестра на имущества и совершаемых сделок с ним;
• учредительная документация о регистрации, устав компании, ИНН, ОГРН, выписки из ЕГРЮЛ, бухгалтерский баланс;
• форма контракта, по которому продается жилье.

Инвестиционный контракт

Согласно данному документу, покупатель может узнать о характеристиках строительства домов. Важным является знать о количестве переданных квартир бесплатно.

Многие граждане переезжают в новые квартиры ввиду нахождения недобросовестных семей в старом фонде.

В новых строениях семьи, как правило, более добросовестные и благополучные, так как новостройки приобретаются гражданами за денежные средства, а квартиры в старом фонде предоставляются безвозмездно от лица государства.

Однако бывают и исключения, так один владелец квартиры в новостройке заявил, что практически все жители – бывшие военные, которые получили квартиру за счет государства и часто вели разгульный образ жизни.

В данном контакте указываются права и обязанности застройщиков, по выполнении которых дом сдается в эксплуатацию. Часто у лиц возникают проблемы при выполнении обязательств, вследствие чего они не оформляют права собственности.

Решить данную проблему можно при помощи суда, однако, стороне необходимо оплатить госпошлину и услуги профессиональных юристов. Инвестиционный договор также может предусматривать этапы и сроки выполнения.

Проектная декларация

В большинстве случаев, данная информация размещена на интернет-странице застройщиков, в противном случае, застройщик должен предъявить ее по требованию приобретателей.

С помощью данной информации, покупатели могут узнать о данных правоустанавливающей документации на земельные наделы, об их владельцах, кадастровых данных, сроках начала эксплуатировании земельных территорий, видах возводимого земельного надела и иные характеристики о недвижимости.

Проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации

 Данная документация содержит набор графических и текстовых данных и определяет архитектурные, строительные, функциональные, технические характеристики для осуществления строительства и возведения предметов капитального строительства.

В тех случаях, если покупатель не является строителем или инженером, для него лучшим вариантом является проектная документация и решение государственной экспертизы.

В случае наличия заключения, покупатель может быть уверенным, что схемы нахождения сетей и подключение предметов недвижимости являются согласованными.

 В случае неоформления документов, новые собственники имеют шанс остаться без света или воды.

Данный риск тоже подлежит оценке, так что если покупателю сообщают о том, что риск будет устранен, вероятнее всего так и будет.

Разрешение на строительство

Данный документ должен быть зарегистрирован на юридическое лицо, кому выдана вся остальная документация.

Свидетельство о собственности на землю

В данном документе прописывается примерно информация о дозволенном использовании земли для возведения на ней многоэтажных домов.

Ни в коем случае не рекомендуется приобретать квартиру на территории природоохранной зоны, так как дом, где находится данная квартира, может быть подвергнут сносу. Земля может находиться в аренде, о чем должно быть отражено в свидетельстве.

Договор со страховой компанией или договор поручения

Данный договор является нововведением в современный гражданско-правовой институт, действующий с 2014 г. и является своего рода внешней ответственностью строителей перед покупателями.

В обязанности застройщиков входит страхование компании или заключении договора поручительства. При случаях признания застройщиков банкротами, страховая компания обязана произвести компенсацию всех издержек.

Кроме того, законодательством вводятся такие дополнительные гарантии для застройщиков, как банковская защита, строительное страхование за ненадлежащее выполнение своих обязательств. В случаях непредоставления обеспечительных мер, строителей ждет отказ в государственной регистрации.

На кого распространяется закон?

Распространение закона осуществляется на все новостройки, на которые поданы регистрационные документы дольщиков с 2014 г.

Вероятно, закон имеет распространение и на всех дольщиков, которые имеют намерение заключить договор долевого участия с 2014 г., несмотря на то, что первый дольщик имеет регистрацию в 2013 г.

Однозначной позиции по данному вопросу еще не сформировано. Если лицо имеет намерение заключить контракт долевого участия с 2014 г., застройщику необходимо провести комплекс обеспечительных мер.

Какие плюсы от дополнительной ответственности застройщика для участников долевого строительства

Данный правовой институт находится на стадии создания и изначально необходимо иметь в виду исключение рисков, которые связаны с банкротством застройщиков и другими нюансами.

Однако, как считают специалисты, рынок продаж движется в верном направлении, несмотря на то, что данные правовые отношения находятся еще на стадии создания.

В связи с этим, страховые ставки ответственности и выдачи финансовых гарантий будут постепенно снижаться.

Специалисты полагают, что со временем, возможно будет приобретать новостройки и не бояться невозврата денежных средств (мошенничества).

Однако до таких гарантий еще далеко, так что покупателям необходимо иметь финансовые гарантии, предоставляемые банками для страхования своих рисков.

При этом не помешает страховка от частной компании. Совершение подобных мероприятий будет говорить о надежности и добросовестности застройщиков, после чего они могут совершенно безопасно для себя заключать контракты долевого участия.

Тем не менее, покупатели жилья будут платить за полный комплекс издержек застройщиков.

Огромной опасностью для покупателей является тот факт, что рынок недвижимости еще не всецело готов для совершения легитимных и качественных сделок, что ведет к темным схемам купли-продажи жилья.

В таких случаях контракты с новыми собственниками квартир не будут регистрироваться в Росреестре, так что дольщики смогут выбирать, покупать квартиру дешево или нести расходы с целью уменьшения рисков.

Часто ЦБ РФ лишает лицензий коммерческие банки, страховые компании могут не учитывать страховые случаи.

Застройщики приобретают недорогие обеспечительные меры, встречающиеся только в сфере финансовых услуг.

Застройщикам необходимо уведомлять покупателей о видах, способах и характеристиках предоставленного обеспечения. Проверку законности проводимых мер осуществляет Росреестр.

Выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ними

С помощью выписки можно узнать о существующих обременениях на недвижимый объект, кто является владельцем земельных наделов, приобретена ли она на основании ипотеки, лиц, приобретших квартиры в многоквартирных домах. Данная выписка может быть выдана лицам, уплатившим госпошлину размером 400 р.

Необходимо осуществлять проверку следующим образом: сверка ИНН, местонахождение ЮЛ, ОГРН с целью совпадения реквизита, например, заключение договора ООО «Тюльпаны» и для ООО «Тюльпаны» выдано разрешение на строительство на предоставленной земле.

Очень часто инвестиционные фонды скупают, а в последующем перепродают квартиры. В таких случаях можно столкнуться с мошенниками, продающих не принадлежавшую им квартиру.

Мошенники совершают продажу жилья, при этом создавая ООО уже с имеющимся названием, так как законом не запрещено регистрировать ООО с идентичным именем.

Такие организации будут иметь различия только по ИНН. Часто мошенники регистрируют компанию под чужим именем, при этом, фальсифицируя договор, по которому они якобы купили данное жилище, которое продается по заниженным ценовым тарифам.

В таких случаях покупателям необходимо быть крайне осторожными. В тех случаях, если договор заключается с помощью ДДУ, можно получить сведения путем запроса выписки из ЕГРП.

Проверьте ФИО генерального директора в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ

Устав необходимо надлежащим образом изучить с целью определения основных полномочий, направленных на заключение контрактов.

Узнайте, кто уполномочен от имени организации подписывать контракты, необходимо ли для этого согласие остальных членов организации или совета директоров.

Может ли лицо подписывать контракт на выполнение данной процедуры, может ли действовать доверенность на момент заключения контракта, каков срок действия полномочий директора.

Проверять данные чрезвычайно важно для покупателей. В тех случаях, если застройщик признается банкротом, то лицам необходимо предъявлять требования в процессе банкротства, пригодятся все заверенные и удостоверенные документы, полученные от застройщика.

Многие граждане считают, что в тех случаях, если лицо признается банкротом, потерпевшая сторона не может истребовать от него денежных средств и пользы от данных документов не будет.

Это замечание видится справедливым, так как некоторые дома-новостройки не достраиваются, но в большинстве случаев, все же, покупатели получают свои новые квартиры.

Бывают механизмы, когда кредиторы выкупают и осуществляют достройку новых домов. В некоторых ситуациях жильцы в дополнительном порядке сбрасываются и на эти финансы осуществляют достройку дома.

В таких случаях лицу необходимо заключать договоры в соответствии с 214-ФЗ. В балансовой стоимости необходимо изучить прибыльную сумму, размер убытков, кредиторской задолженности.

В тех случаях, когда собственники имеют снижение кредиторской задолженности, это может говорить о недостатке финансовых средств для сооружения объекта.

Форма договора, по которой будет продаваться квартира

Сторонам необходимо как можно раньше истребовать у застройщиков форму и типологию договора. В самом договоре необходимо прописывать условия, о которых покупатель договорился с застройщиком.

Разумеется, лица, не имеющие высшего юридического образования, используя объективную логику, должны изучить договор с такой стороны, чтобы он стал им понятен.

Из договора они должны, в первую очередь, узнать, что именно он приобретает, его качество и количество, когда имущество будет передано покупателю, его основные характеристики.

То есть, если в квартире установлена железная дверь, покупатель узнает об этом, исходя из содержания договора. Как говорят риэлторы, все, что не является написанным в договоре, считается ничтожным при последующих спорах, разногласиях и претензиях.

Поэтому стороны должны тщательным образом обдумывать и прописывать в договоре все обстоятельства и нюансы совершаемой сделки.

С 2004 г. в Российской Федерации лица могут приобретать квартиру только на основании контракта долевого участия в строительстве с последующей его регистрацией в Росреестре.

Все другие контракты считаются попытками нелегальными способами узаконить гражданско-правовые отношения, делающих их фиктивными в дальнейшем.

Именно поэтому, подписывая предварительные контракты или другие соглашения, стороне будет затруднительно отстоять свои права и интересы в гражданском процессе.

В тех случаях, если контракты оформляются на основании 214-ФЗ, права застройщика на земельный надел и согласие на строительство считаются оформленными надлежащим образом.

Юристы предполагают, что на основании основных положений законодательства невозможно приобрести одно без другого. Многими продавцами сообщаются покупателям сведения, что сроком сдачи объекта является первый квартал года, однако в момент заключения договора стороны обнаруживают, что срок сдачи объекта перенесен на другой период.

В большинстве случаев, это объясняется тем, что строители построят объект ранее, но дополнительное время необходимо для непредвиденных обстоятельств и форс-мажоров.

Такие заявления рассчитаны на то, что потенциальный приобретатель жилища после долгого выбора жилья и юридических процедур, согласится на «разговоры» продавцов о том, что если он не купит это жилье сегодня, завтра квартира будет приобретена другими лицами.

На такие уговоры соглашаются 9 из 10 человек. В этих целях необходимо уточнить у застройщика сроки, указанные в договоре.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!