Купить квартиру у должника

Здравствуйте, уважаемые посетители сайта o-nedvizhke.ru! Сегодня мы расскажем о том, какие существуют риски при покупке квартир должников, выставленных на торги банком.

Для начала предлагаем рассмотреть, при каких случаях банк, как правило, становится собственником жилого помещения. По общим правилам, в соответствии с законом о залоге недвижимости (об ипотеке), если должник перестает платить по предоставленному ему кредиту, обеспеченному залогом в виде недвижимости, то банк имеет право обратиться в суд с иском о взыскании задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество.

В последующем, имущество выставляется на торги, и если торги не состоятся, то банк имеет право оформить данную квартиру в свою собственность.

Если же это предусмотрено договором, то банк сразу, в судебном или внесудебном порядке, имеет право оформить квартиру в свою собственность.

Процедура обращения взыскания на заложенное имущество начинается с того, что банк отправляет должнику уведомление. Уведомление отправляется по месту жительства должника, которое указывается в кредитном договоре.

Обычно такое уведомление никто не получает. Соответственно, датой обычно считается дата возврата письма с указанием почты об отсутствии адресата.

Рассмотрение дела длится обычно несколько месяцев, но практически всегда заканчивается тем, что суд взыскивает задолженность и обращает взыскание на заложенное имущество, после чего начинается процедура реализации заложенного имущества.

Соответственно, все процедуры с момента, когда прекратилась выплата по кредитному договору и до момента, когда имущество выставляется на торги, проходит, как правило, не менее года.

Но, в зависимости от конкретных обстоятельств дела, срок может варьироваться. Вот вам понравилась квартира, которая выставлена на торги банком.

Какие риски, в связи с этой покупкой, могут возникнуть?

В первую очередь, это, конечно, право пользования квартирой. И особенно, если это право пользования имеется у несовершеннолетних детей.

Так, не может быть прекращено право пользования несовершеннолетнего ребенка (собственно, как и совершеннолетнего), если это лицо отказалось от участия в приватизации.

Такие ситуации возникают не часто, что банк выставляет подобные квартиры, поскольку, как правило, банки, как минимум, такие очевидные вещи всегда проверяют.

Но в судебной практике такие случаи все-таки известны. Кроме того, судебная практика выработала рекомендации, в соответствии с которыми ипотека жилого помещения, в котором зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние лица, заключается с согласия органов опеки и попечительства.

Соответственно, кредитный договор и договор ипотеки, в соответствии с которым подобная ипотека заложена, могут быть признаны судом недействительными.

Так, позиция судов основана на применении положений статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Постановления Конституционного суда Российской Федерации от 8 июня 2010 года №13 ПМ состоит в том, что применяя норму о том, что разрешение органов опеки и попечительства требуется только в том случае, когда недееспособное лицо либо несовершеннолетний ребенок является только собственником жилого помещения, которое продается, все же необходимо учитывать и альтернативные механизмы защиты прав несовершеннолетних и/или недееспособных граждан в их пользовании недвижимым имуществом.

Соответственно, одним из таких альтернативных методов защиты и является разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора залога недвижимости (ипотеки) на жилое помещение, в котором постоянно проживают несовершеннолетние дети и недееспособные граждане.

Соответственно, существует риск того, что такая сделка может быть признана судом недействительной. Естественно, также существует перечень случаев, при которых обращение о взыскании на заложенное имущество и его последующая организация являются незаконными.

Поэтому необходимо тщательным образом проверять законность и обоснованность обращения взыскания на заложенное имущество. Также как и для обращения о взыскании на заложенное имущество, так и для реализации данного заложенного имущества существует строгая процедура, несоблюдение которой может также привести к тому, что сделка может быть признана судом недействительной.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!