Вторичное жилье в Москве
Нас сегодняшний день уровень рынка недвижимости носит стабильный и постоянный характер. После начала финансового кризиса в стране, падение цен на квартиры остановилось осенью 2015 г.
Специалисты утверждают, что зимой возрастет цена на квадратный метр жилища, после чего стоимость квартир станет еще меньше.
Но, как бы то ни было, процесс приобретения жилплощади в Москве, как и в любом другом городе, является сложным и многогранным процессом, и к его осуществлению следует подходить очень аккуратно.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!
Покупка жилья на вторичном рынке. Что нужно знать
У многих граждан перед покупкой квартиры в Москве встает вопрос о том, какое жилье является лучшим, где его лучше приобрести? Какие условия совершения договора?
Многие, стоящие перед выбором покупки квартиры на вторичном рынке или в новостройках, ассоциируют первый вариант с панельными пятиэтажками. Однако рынок недвижимости предлагает достаточно широкий выбор квартир.
На что надо обратить внимание при покупке жилья на вторичном рынке
Для экономии своего времени, а также предотвращения негативных ситуаций при покупке квартиры, гражданам следует обратиться за помощью к специалистам.
В случае если лицо желает быть осведомленным о действиях специалистов, он должен обращать внимание на следующие аспекты.
Необходимо проверять документы, регламентирующие права собственников на квартиру. В первую очередь, необходимо убедиться в их подлинности.
Наиболее распространенными вариантами приобретения жилища являются договор мены, купли-продажи или дарения, реже – наследство или решение суда.
Также важным является проверка истории жильцов квартиры. Разумеется, подробное изучение документов может вызвать затруднения у покупателей, в этом случае, им помогут специалисты.
Однако узнать такие моменты, как имена собственников жилища, вполне по силам, данная информация содержится в ЕГРП.
Кроме того, проанализировать историю квартиры возможно через интернет-сайт Росреестра или путем личного обращения в МФЦ, где необходимо всего лишь сделать запрос о предоставлении информации о квартире.
Данные проверки являются чрезвычайно важными для покупателей, так как, даже при заключении сделки по законным основаниям, не исключено предъявление прав на квартиру наследников: детей, родственников и др.
Также не лишним будет проверка качества помещения. Необходимо обратить внимание на общее состояние дома, в котором находится квартира, чистота территории, подъездов, лифтов, мусоропровода.
Следует внимательно осмотреть квартиру на предмет сырости, плесени, качества работы отопления, электричества и другие обеспечивающие жизнедеятельность квартиры механизмы.
Ну и наконец, проверка самого продавца и третьих лиц. Самое главное, это проверка паспортных данных лица, продающего квартиру. Это является очень важным аспектом, так как много квартир в Москве оформляется через фиктивные документы.
При покупке жилища, необходимо установить, могут ли претендовать третьи лица на данную жилплощадь: наличие несовершеннолетних детей, пенсионеров. К данной процедуре следует относиться с особой внимательностью.
Покупка жилья на вторичном рынке. Какие существуют риски
В момент приобретения квартиры или частного дома на вторичном рынке, приобретатель должен внимательно изучать их историю.
При условии совершения сделки (заключен гражданско-правовой договор) не происходит автоматическая потеря прав пользования данной жилплощадью предыдущими жильцами.
Купил квартиру с долгом за коммунальные услуги, как быть?
Как рассчитать стоимость доли в квартире читайте тут.
О юридическом сопровождении купли-продажи квартиры читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/besplatnaya-konsultaciya-yurista-onlajn/yuridicheskoe-soprovozhdenie-kupli-prodazhi-kvartiry.html
Безусловное право
Изначально, казалось бы, закон всецело и всесторонне защищает права надлежащих покупателей жилища. После перехода квартиры в собственность другой стороне, семья предыдущего собственника теряет все права на проживание в данной квартире, так предписывает ГК РФ.
В тех случаях, когда члены семьи отказываются выполнять данное предписание, лицо имеет право на обращение в суд, требуя признать их право на пользование квартиры утратившим силу и, тем самым, выселить их из данного помещения. Эта позиция установлена Жилищным кодексом.
Однако законом предусмотрены ограничения. Так, некоторые категории граждан сохраняют за собой права на данную квартиру после полного перехода прав на нового собственника.
Законом предусмотрено обязательное уведомление продающей стороной покупателя обо всех лицах, имеющих права на данную жилплощадь. Кроме того, ГК РФ обязует в договоре прописывать лиц, имеющих такие права.
В случае отсутствия такого списка в договоре, а после его заключения обнаруживаются лица, претендующие на данную жилплощадь, вновь испеченный владелец имеет право обратиться с исковым заявлением в суд с целью признания контракта недействительным и истребовать у продавца возврата всех денежных средств.
После автоматического перехода всех прав на квартиру новому пользователю, семья предыдущего хозяина обязана покинуть данную жилплощадь.
Однако законом предусмотрены и некоторые исключения. Изучим самые распространенные случаи сохранения прав на имущество лицами после заключения договора.
Неприкасаемые
Изначально необходимо уточнить у продавца список лиц, отказавшихся от участия в приватизации квартиры.
Самый распространенный случай, когда одно из проживающих лиц, которое проживает в жилплощади на основании договора социального найма, прошло процедуру приватизации жилплощади и стало ее собственником.
Супруга его в проведении приватизации отказалась, но выразила свое согласие на ее проведение супругу, в таких случаях, жена сохраняет за собой право на данную квартиру, даже при случаях после ее продажи.
Для всех членов семьи, отказавшихся от приватизации или тех, кто не смогли в ней участвовать, подобное право имеет бессрочный характер.
Нотариусы утверждают, что право учитывается даже в случаях передачи жилплощади к другим субъектам.
Исходя из судебной практики, можно сделать выводы, что после предъявления потерпевшей стороной искового заявления, суд может посчитать, что члены семьи продавца не отказывались от проживания в данной жилплощади, и тем самым, имеют на нее права даже после ее продажи.
Лица, призывающие в военкомат по месту жительства, а также осужденные лица обязаны сняться с регистрационного учета, однако, они не лишаются права на проживание в квартире.
Необходимо уделить внимание лицам, не участвовавшим в приватизации, но которые были сняты с учета на основании призыва к военной службе или осужденным за преступления.
В подобных ситуациях, снятие с регистрации осуществляется не по персональному заявлению, а автоматически после вступления приговора суда с ЗС или сообщения, полученного с военкомата.
Таким образом, данные лица хоть и снимаются с учета по месту жительства, они не теряют прав на проживание на территории данной жилплощади.
В тех случаях, когда жилплощадь уже продана, данные категории лиц имеют полное право на обращение в суд в целях подтверждения своего права на ее пользование. И, в большинстве случаев, судьи занимают сторону данных лиц.
По наследству и найму
Но данные категории являются не единственными, кто имеет право претендовать на право пользования жилплощадью после ее продажи.
Так, к таким гражданам также относят лиц, проживающих в квартире на основании завещательного отказа или приобретателями ренты в силу договора пожизненного содержания.
Также нотариусы ставят в известность, что лицам необходимо учитывать, что в случаях перехода права собственности к иному лицу, отказополучатель может находиться на территории данной жилплощади, пока не закончится темпоральный период ее пользования.
Процедура выселения отказополучателя возможна только в тех случаях, когда последний самостоятельно и добровольно откажется от данного ему права на пользование жилплощадью.
В случае покупки квартиры у лиц, которым она принадлежит на основании договора ренты, необходимо проверить, закреплено ли до сих пор за владельцем право на проживание в квартире.
Вышеуказанные обременения, как правило, содержатся в правоустанавливающих документах на жилплощадь и в данных ЕГРП.
Данное право пользования жилищем приобретателя ренты в соответствии с договором пожизненного содержания с иждивением отражено в ГК РФ.
Выселение данного гражданина может происходить только в тех случаях, когда он сам изъявит желание оставить квартиру. Сторонам необходимо подстраховаться с той точки зрения, что стороны должны отразить прекращение обременения жилплощади в дополнительном соглашении.
Такое соглашение подлежит обязательному удостоверению у нотариуса или в Росреестре. Кроме того, покупая квартиру, чей собственник является ее приобретателем на основании договора ренты, покупателю следует обратить внимание на то, сохранилось ли данное право за прежним владельцем.
Сложности и проблемы могут возникнуть при покупке квартиры в тот момент, если покупатель приобретает квартиру, которая обременена коммерческим наймом.
ГК РФ предусматривает, что в таких случаях перерегистрация права на данную квартиру не влечет расторжения договора коммерческого найма.
Главной проблемой является то, что законодательством не предусмотрена обязательная регистрация данного договора вне зависимости от периода его действия в отличие от остальных гражданско-правовых отношений.
Иными словами, обнаружить данные о правомочиях нанимателей довольно сложно – они не находятся в ЕГРП. По заключению подписания договора, новый владелец квартиры становится наймодателем, исходя из условий заключенного договора ранее.
Огромные риски несут покупатели квартир, в которых проживают несовершеннолетние дети собственников. Вплоть до 2005 года для покупки такого жилища необходимым условием являлось получение специального разрешения со стороны органов опеки и попечительства.
Позже данная обязанность была отменена, на настоящий момент получать такое разрешение необходимо только в тех случаях, когда ребенок является одним из лиц, кому принадлежит собственник жилплощади.
Все равно, при покупке квартиры приобретателю необходимо поинтересоваться, где будут проживать несовершеннолетние лица после продажи, требуя подтвердить это документами.
Судебная практика знает немало претендентов, когда договоры купли-продажи признавались судами недействительными в связи с тем, что после продажи квартир, несовершеннолетним детям не предоставлялась другая жилплощадь.
Застраховаться не получиться
Контракты и договоры о продаже жилплощади подлежат обязательной регистрации у нотариусов, несущих ответственность за удостоверение сделок: в таких случаях, покупатель страхуется от предполагаемых рисков.
В дальнейшем, ели стороны попытаются оспорить легитимность совершения сделки, нотариус будет привлечен к судебному процессу как третье лицо и будет свидетельствовать в защиту покупателя, добросовестно отнесшегося к покупке квартиры. Нотариус будет доказывать его права и интересы.
Данный документ будет являться подтверждением того, что интересы проживающих лиц не нарушены. Это свидетельствует о том, что они отказались от дальнейшего проживания в жилище.
Однако юристы утверждают, что данные меры не в полной мере защитят интересы покупателей на вторичном рынке. Необходимо учитывать, что покупатели, какой бы комплекс мер они не предпринимали, не смогут застраховаться от всех неприятностей и рисков.
Для предотвращения возможных проблем, юристы советуют собственникам лично изучать историю желаемого жилища, а не всецело верить заверениям продавцов и риэлторов.
Также они утверждают, что жилплощадь, изъятая из собственности владельцев помимо их воли, вероятнее всего будет изъята из собственности надлежащих покупателей.
Всецело изучить и предугадать все риски, которые могут возникнуть после покупки жилья, покупатели естественно не могут, а на рынке вторичного жилья еще более, эта процедура еще более сложна.
Установить обременения, действующие в отношении продаваемой жилплощади, зачастую сложно даже высококвалифицированному юристу.
Во многих случаях, договоры купли-продажи включают обязательства граждан о том, что они в дальнейшем снимутся с регистрационного учета после осуществления продажи квартиры.
Однако на практике зачастую происходит все с точностью наоборот, ведь семья владельца может быть и не осведомлена в том, что он решил продать данное жилище, а, следовательно, могут требовать признания сделки недействительной.
Как проверить юридическую чистоту квартиры
Практика показывает, что всецело и объективно установить так называемую чистоту квартиры стороне не представляется возможным.
Вместе с тем, некоторые меры предпринять все же возможно: посетить вместе с продавцом БТИ, ЖЭК, паспортный стол в целях получения соответствующих справок, выписок из домовых книг.
Также необходимо проверять отсутствие долгов по коммунальным платежам и многие другие условия.
Агентства, оказывающие помощь покупателям при осуществлении сделок, проверяют следующие сведения:
- точность составления договора;
- данные обо всех собственниках;
- данные из БТИ;
- наличие или отсутствие денежной задолженности;
- финансово-лицевой счет;
- выписку из домовой книги;
- список лиц, прописанных в жилище, находящихся на военной службе или в местах заключения;
- задолженность по переговорам;
- аресты (в случаях их наличия).
Вместе с тем, в целях выяснения всех обстоятельств продажи, необходимо проверять в правоохранительных органах наличие сообщений о потере паспорта кого-либо из собственников, истребовать справку из налоговых органов об уплате всех налогов, данные о родственниках (если они отсутствуют, предоставляется соответствующая справка).
В случае наличия родственников, продавцы обязаны предоставить письменное согласие супругов в том, что они не будут претендовать на данную квартиру, в случае необходимости согласие органов опеки и попечительства, также данные о том, что дом, в котором находится квартира, не в состоянии реконструкции.
В целях обеспечения рисков, лицо может застраховать риски покупки жилья в страховых фирмах, при этом следует учитывать, что данная процедура довольно дорогостоящая.
Перед непосредственным заключением договора, стороны должны установить, кто несет затраты за оформление сделки, время выписки лиц, прописанных в квартире, что будет с телефонным номером в квартире.
Стороны также определяют сумму, которая будет отражена в договоре, ответственность продавца в том случае, если во время он не успеет полностью освободить квартиру или откажется от дальнейшей продажи.
Цену квартиры, установленную в договоре, необходимо обязательно обговаривать, так как продавцы зачастую заинтересованы в искусственном занижении цены в договоре, в целях меньшей уплаты налогов, необходимых для уплаты.
Покупателю же выгоднее указывать полную стоимость жилплощади в целях получения налогового вычета. Важным является вопрос самого процесса оформления сделки и вопроса передачи денежных средств.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!
