Покупка квартиры через агентство недвижимости

Агентства недвижимости призваны помочь покупателю стать обладателем желаемой квартиры, однако, это возможно лишь после тщательного выбора фирмы и грамотного сотрудничества с ней.

Покупка новой квартиры является сложным и ответственным шагом в жизни каждого человека. Процесс этот связан с различными рисками, среди которых: мошенники и «черные риэлторы», квартиры со скрытыми недостатками и необоснованно завышенным ценником. Каким образом уберечь себя и свой кошелек от подобных проблем и купить отличное жилье в сжатые сроки?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Как выбрать агентство недвижимости для покупки квартиры

Начинать поиски подходящих вариантов следует с того, что нужно сформулировать и представить себе идеальное жилье. Составленные требования и объективная оценка своих финансовых возможностей позволят определиться с классом недвижимости и возможными посредниками, которые специализируются на сделках в обозначенном рыночном сегменте.

Если вы приняли решение воспользоваться услугами агентства недвижимости, то перед визитом к риэлтору сформулируйте свои пожелания и требования:

• Ориентировочная стоимость будущей квартиры;
• Предпочтительное местонахождение (район, микрорайон);
• Количество этажей в доме и расположение квартиры в нем;
• Число комнат и их тип (изолированные или проходные);
• Особые предпочтения и условия (близость учебных учреждений, метро и пр.).

Стоит ознакомиться с процедурой поиска и покупки квартиры:

• Подбор вариантов;
• Перечень необходимых бумаг и их проверка;
• Организация сделки;
• Осуществление передачи денежных средств;
• Переход права собственности.

Владение этой информацией позволит лучше понимать работу вашего агента, контролировать его и улучшить результаты совместного труда.

Стоит осознавать, что риэлтор — не субъект совершаемой сделки с недвижимостью, по этой причине, ответственность за возможные ошибки лежит полностью на продавце и покупателе. Законом не предусмотрено получение агентами по недвижимости лицензий.

Договор купли-продажи недвижимости и договор с риэлтором юридически между собой не связаны. По факту, это две самостоятельные сделки.

Услуги агентства недвижимости считаются выполненными после регистрации права собственности на приобретенное жилье и подписание акта приема-передачи квартиры.

Это не гарантирует, что продавец или третьи лица не оспорят ваше право на недвижимый объект в судебном порядке.

Передавая комиссионное вознаграждение риэлтору, нужно быть на сто процентов уверенным в правильности и достаточности выполненных работ. А это, прежде всего, не поиск вариантов, а проверка всех бумаг и грамотность их оформления.

Перед походом в агентство недвижимости, рекомендуется получить консультацию профессионального юриста по поводу основных нюансов деятельности риэлторов.

Договор с ними также следует показать специалисту по правовым вопросам. Все непонятные и сложные моменты в процессе совершения сделки желательно адресовать юристу, который даст исчерпывающие ответы.

По каким признакам выбирать агентство недвижимости?

Допустим, что среди множества компаний на этом рынке, выбрано несколько наиболее подходящих. На этом этапе, следует сопоставить их плюсы и минусы, чтобы определить фирму, с которой будет заключен договор.

Какие признаки компании являются ключевыми?

Известность компании. Постоянная реклама услуг фирмы говорит о том, что фирма давно находится на рынке недвижимости.

Креативность подачи материала говорит о бюджете раскрутки компании. Успешное агентство недвижимости может позволить себе прибегнуть к услугам известного рекламного агентства.

Имидж фирмы. Он формируется под воздействием многих факторов, в числе которых креативность рекламных материалов, дизайн и расположение офиса, отзывы клиентов и даже внешний вид сотрудников.

Не стоит связываться с компанией, в офисе которой суета, старые компьютеры, оргтехника и мебель, а также неряшливый вид сотрудников.

Если руководство не может навести порядок в офисе и не заботится о клиентах, то решение сложных задач, связанных с приобретением квартиры, этой организации будет не под силу.

Участие фирмы в известных объединениях риэлторов и иных общественных организациях также повышает ее имидж.

Опыт работы. Следующим по важности критерием является опыт работы. Причем не столько компании, сколько конкретного риэлтора, поскольку фирма может давно присутствовать на рынке, но по причине постоянной текучки кадров, не иметь опытных сотрудников.

Совершение успешной сделки без ошибок в оформлении новичками маловероятно. Случаи, когда такие сотрудники способны наравне конкурировать с опытными игроками на рынке недвижимости, очень редки.

Наличие дипломов и сертификатов. В уважающей себя и клиента компании, готовы предоставить копии сертификатов от независимых общественных организаций, устава, дипломов и иных документов, которые подтверждают качество ее работы.

В случае, когда фирме нечего скрывать, сотрудники, проявив инициативу, обратят внимание клиента на указанные бумаги и детально расскажут о последних сделках, совершенных при их посредничестве.

Стоимость услуг. Рынок недвижимости в России имеет свою специфику: услуги фирм-посредников оплачиваются из кармана покупателя, в то время как в других странах, это чаще ложится на плечи продавца.

Если приобретение жилья планируется в мегаполисе, то стоит иметь ввиду, что агентства по недвижимости во всех крупных городах имеют широкий разброс стоимости услуг.

Ключевое правило — высокая стоимость не является залогом хорошего качества. Стоит держаться подальше и от риэлторов, берущих слишком низкое вознаграждение за свои услуги.

Сравнивая стоимость услуг отдельных компаний, учитывают ряд важных моментов:

• Что включено в заявленный размер комиссионных;
• Какое впечатление от организации у других членов семьи и друзей? Если с данной компанией уже работали близкие люди и остались довольны, то к их мнению стоит прислушаться. Ключевым показателем надежности агентства недвижимости служит количество и качество выполненных сделок;
• Что о фирме говорят бывшие клиенты? Отзывы о риэлторах размещены в интернете. Рекомендации можно получить у знакомых нотариусов и юристов, а также в общественных организациях, специализирующихся на недвижимости.

История фирмы. Идеальная репутация агентства не всегда является показателем истинного положения вещей. Узнать всю правду о компании можно только путем изучения истории ее создания и деятельности. Если в работе агентства были существенные просчеты, то о них станет известно клиенту.

Получите максимальное количество информации из нескольких источников:

• Отзывы бывших клиентов;
• Тематические форумы в интернете;
• Дирекция объединений риэлтеров, где специалисты дадут квалифицированную оценку деятельности организации на основе информации внутреннего комитета, защищающего права потребителей.

Как выбрать риэлтора для покупки квартиры

Если с выбором агентства недвижимости покупатель определился, то следующим этапом будет подбор специалиста-риэлтора.

В его обязанности входит представление интересов клиента, поиск подходящих под определенные критерии вариантов и др.

Исходя из этого, осуществляют выбор сотрудника на основе его профессиональных и личностных качеств.

Качества хорошего риэлтора:

• Понимание особенностей рынка недвижимости;
• Умение понять пожелания и требования клиента;
• Коммуникабельность, умение выделить главное;
• Навыки психолога;
• Профессиональное ведение переговоров;
• Грамотная подача информации;
• Компетентность оценки и осмотра квартир;
• Доскональное знание технологии сделок с недвижимостью;
• Владение правовой базой, касающейся операций с квартирами, в т. ч. на вторичном рынке;
• Наличие опыта успешных сделок.

Гарантийные обязательства агентства недвижимости

Сотрудничество с агентством недвижимости официально начинается с подписания договора, учитывающего интересы обоих сторон.

В документе прописаны взаимные обязательства компании-посредника и клиента. При их невыполнении одной из сторон, вторая вправе требовать возмещения понесенных убытков в полном объеме.

Настаивать на равной ответственности стоит в любом случае, даже если клиент полностью доверяет риэлтору и агентству.

Оказать помощь в оформлении данного условия в рамках договора может профессиональный юрист.

Убедитесь, что в тексте соглашения с агентством недвижимости перечислены все обязательства и ответственность за их невыполнение.

Например, не достаточно одного упоминания юридической экспертизы бумаг на приобретаемое жилье. Необходимо подробно расписать, какие документы проверяются, и каким образом, а не ограничиваться общей фразой о ее проведении.

Осуществление обязанностей и их приемка должны подробно излагаться в тексте соглашения.

Важный момент! Договор должен быть составлен между клиентом и агентством недвижимости, а не конкретным риэлтором.

В документе должна быть круглая печать юридического лица и личная подпись директора. Сотрудник фирмы лишь берет на себя работу по исполнению обязательств компании.

Обязательства компании

В обычный список услуг, которые предоставляет организация-посредник, входит:

• Проведение рекламной компании на рынке недвижимости в рамках обозначенного бюджета;
• Ведение переговоров с контрагентами;
• Подбор квартир согласно пожеланиям клиента;
• Проверка истории объекта недвижимости;
• Составление плана осуществления сделки;
• Организация процесса передачи аванса;
• Сбор и подготовка пакета необходимых для сделки бумаг;
• Проведение юридической экспертизы готовящейся сделки;
• Передача в определенные сроки отчета о ходе выполнения работ;
• Юридическая поддержка сделки.

Обязанности посредника по этапам

Одна из ключевых задач, решающихся агентствами недвижимости, — экономия времени клиента. Если последний планирует приобретение жилья, то риэлтор должен осматривать объекты, заполняя бланк осмотра.

В данном документе фиксируется реальное состояние квартиры для передачи клиенту. Объем информации должен быть достаточным для оценки жилья потенциальным покупателем без выезда на место.

Если агент предлагает лично осмотреть почти все предложения продавцов, не фильтруя их самостоятельно, стоит прекратить сотрудничество с ним по двум причинам:

• Время клиента не экономится;
• Демонстрируется явная некомпетентность риэлтора. Если уже на первом этапе он не уверен в своих силах, то на него нельзя будет положиться и в дальнейшем.

После согласования объекта недвижимости, риэлтор осуществляет ряд действий:

• Проверяет документы на квартиру у продавца;
• Изучает всю подноготную квартиры;
• Поднимает информацию о возможных нарушениях прав граждан, владевших и проживавших по данному адресу;
• Количество зарегистрированных жильцов и наличие среди них детей;
• Если в квартире прописаны несовершеннолетние, получить согласие органов опеки и попечительства, а также взять на контроль соблюдение условий этого согласия.

Продавец и покупатель согласуют детали и условия сделки, после чего, чаще всего, подписывается предварительный договор и передается аванс.

Последний часто называют задатком, что не меняет его сути. В большинстве случаев, его размер не превышает 5% от суммы сделки. Стоит насторожиться, если продавец требует больше.

Суть задатка сводится к следующему. Главное его назначение — психологическое спокойствие и уверенность всех участников сделки.

Аванс подтверждает намерение сторон заключить окончательное соглашение. Срыв сделки не выгоден и риэлтору, поскольку в этом случае, его работа окажется напрасной.

Агенты по недвижимости и текст предварительного договора могут сообщать разную информацию касательно этих денег.

В действительности, с точки зрения закона, задаток не может передаваться до заключения договора. Поскольку он служит для обеспечения существующего соглашения, а в нашем случае, основной договор еще не подписан сторонами.

Судебная практика показывает, что такой «задаток» будет признан авансом и подлежит возврату покупателю в случае, если сделка сорвалась.

Не имеет значения, какая из сторон стала инициатором отмены начатой процедуры. Эта норма работает до момента заключения договора купли-продажи квартиры.

С точки зрения норм права, аванс передается лично в руки продавца. Взамен, покупатель получает с него расписку о получении денег.

В случае если сотрудник компании-посредника просит передать денежные средства ему без личного присутствия продавца, то имейте ввиду следующее:

• Договор с компанией должен называться «агентский», а не просто об оказании услуг;
• Расписка должна быть подписана не риэлтором, а директором фирмы-посредника, с которой у покупателя заключен договор.

Если данные условия не выполнены, то не исключено, что ни этого сотрудника, ни аванса вы больше не увидите. Подобный способ передачи денежных средств позволяет агенту заработать дополнительные 2-3% от суммы сделки за счет продавца.

По сути, как раз такого размера скидку можно было бы сторговать с продавца. После того, как предварительное соглашение подписано, и залог передан продавцу, осуществляется сбор всего пакета бумаг, необходимых для регистрационных действий.

Юридическая экспертиза сделки проводится до момента принятия решения о приобретении жилья, однако, на финальной стадии некоторые из справок следует взять заново, поскольку их срок действия уже истек. У некоторых он составляет всего 30 дней.

После подготовки всего комплекта документов, стороны ставят свои подписи под договором купли-продажи. Он вступает в законную силу лишь после государственной регистрации. Документ должен удовлетворять особым требованиям и быть правильно составленным.

Проект договора рекомендуется дать посмотреть независимому юристу. В документе следует как можно точнее описать обязанности и права покупателя и продавца, состав и порядок процедур, ответственность за их нарушение и возможные последствия таких действий.

Следующим этапом после подписания договора купли-продажи следует передача денежных средств, которую организует риэлтор.

Наиболее распространена схема с применением банковских ячеек. В редких случаях, используется безналичная оплата.

Принцип передачи денежных средств за жилую недвижимость можно представить следующим образом. Покупатель и продавец арендуют в банке по одной депозитной ячейке. В одну из них помещаются проверенные и пересчитанные денежные средства в необходимой сумме.

Ключ от ячейки находится у покупателя. Продавцу он отдает его только тогда, когда получает на руки свидетельство о государственной регистрации перехода прав на квартиру и зарегистрированную в Росреестре купчую.

Вторая ячейка содержит заложенную продавцом расписку в получении денежных средств и акт приема-передачи недвижимости. Ключ от ячейки передается покупателю в обмен на ключ от первой ячейки.

После совершения регистрационных действий с бумагами, продавец, на основании договора, получает доступ к ячейке и забирает денежные средства, а покупатель достает из другой ячейки акт и расписку.

Если госрегистрация купчей не состоялась, то спустя некоторое время (указанное в договоре аренды ячейки у банка), стороны смогут забрать то, что они заложили в свои ячейки.

Задача кредитной организации заключается в ограничении доступа к ячейке арендатора на определенное время. В этот период забрать содержимое может лишь другое лицо при условии наличия ключа и договора купли-продажи, с отметкой о пройденной процедуре государственной регистрации.

Функции посредника считаются выполненными, если указанные выше процедуры завершились благополучно. Клиент и агентство недвижимости оформляют и подписывают акт выполненных работ.

Покупка квартиры через агентство риски

Покупка квартиры — дело серьезное и ответственное. В связи с этим, приходится лишний раз подстраховываться. Следствием этого становится растущий пакет разных бумаг. Старайтесь избегать составления ненужных документов. Гарантийное обязательство о фиксировании цены является одним из сомнительных документов.

Данная бумага придумана для обеспечения будущему покупателю той цены на недвижимость, которая была озвучена изначально.

Однако с точки зрения закона, подобный документ почти ничего не значит, т. к. составлен он между клиентом и посредником. Продавец выступает обязывающейся стороной, но при этом не ставит под ним своей подписи.

Подготовка, проведение сделки, регистрация договора купли-продажи потребуют выдачи доверенностей на право представления ваших интересов.

Большинство из них требует нотариального заверения. В них подробно расписано, кому она выдана, и что позволяет сделать от вашего имени.

Ни в коем случае, не передавайте прав на распоряжение недвижимостью, получение денежных средств и иные действия, которые потенциально могут вам навредить.

Перед подписанием непонятной бумаги, берите время на ее изучение и консультацию с независимым юристом. Обязательно внимательно читайте все, под чем вам необходимо ставить подпись. Пусть на это уйдет несколько часов, но возможный урон от необдуманной подписи может быть намного серьезнее.

Грамотно поставленное сотрудничество с посредником способно помочь безопасно приобрести недвижимость в кратчайшие сроки и сэкономить денежные средства.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!