Покупка квартиры на вторичном рынке

Итак, вы приняли решение приобрести «обжитую» квартиру. Вам стоит быть готовым к тому, что цена на такое жилье будет существенно выше. Разница будет зависеть от района расположения дома, уровня развития инфраструктуры, а также дороговизны проведенного в квартире ремонта.

Естественно, на просторах рынка вторичного жилья есть официальная рыночная стоимость 1 м² жилплощади, что не дает продавцам объектов недвижимости устанавливать свои «заоблачные» цены, так как у них гораздо уменьшатся шансы в желаемые сроки продать их квартиру.

Стоит отметить, что в обсуждаемой сфере гражданских правоотношений используется определение «ценовая вилка» или же диапазон цен.

При аналогичном размере площади квартиры, продавцы могут запросить различные суммы, так как это будет зависеть от уровня престижности района, стоимости ремонта, «чистоты» квартиры и еще ряда некоторых определяющих факторов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Как покупать квартиру на вторичном рынке: план действий

При ориентации на недвижимость вторичного рынка, стоит учитывать соответствующие положительные стороны такого жилья, а именно:

• покупатель сразу становится собственником готового жилья;
• самостоятельный выбор подходящей покупателю инфраструктуры;
• возможность выбора цивилизованных, не подверженных социальной девиации соседей.

Основной привлекательной для покупателей чертой подобного жилья выступает немаловажная возможность вселиться в квартиру сразу после покупки.

Существует и так называемая «вторая сторона медали», в виде недостатков жилья вторичного рынка, выражающаяся невозможностью предвидеть все «сюрпризы» подобных объектов.

Опытные специалисты рынка недвижимости могут дать некоторые дельные советы. Во-первых, не следует заключать сделку без внимательного осмотра квартиры.

Предварительный осмотр квартиры. Внешний осмотр

Для начала следует осмотреть придомовую территорию и оценить общее состояние дома: насколько благоустроен дом, есть ли на территории двора спортивные и детские площадки, газонные части, высажены ли деревья, имеются ли лавочки, участки для парковки автомобилей, общее состояние чистоты.

Неприемлемый вид, засоренность двора, – предпосылки того, что вам придется жить с представителями не самого порядочного и культурного контингента населения.

Кроме того, такое состояние двора демонстрирует добросовестность отношения управляющих и административной части дома (кооператива) к выполнению своих непосредственных обязанностей. Если дом старый, то стоит присмотреться к его стенам (есть ли на них трещины), состоянию и ухоженности балконов.

Внимательно изучите подъезд изнутри, обратите внимание на лестничные пролеты, наличие и состояние мусоропровода. Лифт должен быть исправным, не должно быть следов стекания воды по стенам, что само по себе является свидетельством аварийного состояния крыши.

Не лишним будет проведенная с жильцами беседа на предмет давности проведения ремонтных работ по общедомовым коммуникациям.

Сам осмотр квартиры производится последовательно в следующем порядке:

• Планировка квартиры. Внимание уделяем признакам перепланировки квартиры, но проще всего будет провести сверку плана жилплощади с реальными фактическими данными. При условии, что перепланировка была проведена, однако, не прошла процедуру узаконивания, регистрация сделки будет невозможной. Если подобная квартира уж сильно пришлась «по душе», то покупку стоит отложить, предоставив продавцу определенный промежуток времени, чтобы узаконить перепланировку;
• Потолок и стены. Обращаем внимание на толщину стен, так как это определяющий фактор для их шумо- и теплоизоляции. Смотрим на состояние обоев: не отслоены ли они, нет ли на их поверхности грибка, плесени, являющихся свидетельствами сырости (распространенный атрибут для квартир на первых этажах и угловых квартир);
• Если в ваших планах оставить окна и межкомнатные двери, стоит также уделить внимание и их состоянию;
• Оцениваем коммуникации дома. Данный момент предполагает тщательный подход, так как в случае возникновения проблем после приобретения квартиры, без помощи узких специалистов и затрат существенной суммы для проведения ремонтных работ вам не обойтись. Во избежание вышеуказанных проблем, проверяем на предмет сырости под ними трубы и стояки, оцениваем напор воды, качество слива воды, ее цвет. Важный момент – качество работы вентиляции и газового оборудования;
• Немаловажный фактор – вид из окна, который должен оставлять хорошие визуальные впечатления, создавать психологический комфорт.

Правильно проведенный осмотр квартиры поможет выявить поверхностные и технично завуалированные недостатки жилья, что, в свою очередь, может повлиять на скидку в цене, а также предотвратить неприятные неожиданности после вселения в квартиру.

Разумным решением будет приобщить специалистов, имеющих большой опыт, дающий возможность дать оценку сантехнике, электропроводке, а также другим коммуникациям в квартире.

Идеальным вариантом выступит проведение независимой технической экспертизы жилья, возложить которое можно и на нынешнего владельца (продавца).

Не стоит забывать, что приобретая для себя такое недешевое удовольствие как квартиру, пренебрегать учетом недостатков не стоит. В данном деле совсем не лишним будет поторговаться, либо же принять решение о поиске более подходящих вариантов.

Как покупать квартиру на вторичном рынке в ипотеку (подробно)

На сегодняшний день приобретение недвижимости в ипотеку — довольно широко распространенное социально-экономическое явление, учитывая столь высокие цены на жилье. Банковские учреждения, естественно, не без собственной выгоды, содействуют оперативности и относительной простоте подобного способа приобретения жилья, разработав специальные программы для кредитования населения, создающего возможность покупки недвижимости на наиболее выгодных условиях.

Для уверенности в успешности подобной затеи, потенциальный заемщик должен иметь относительно высокую заработную плату и соответствующую сумму для первоначального взноса.

Обозначим ряд причин, по которым приобретение квартиры в ипотеку на вторичном рынке может быть удобным и выгодным решением:

• Элементарность процедуры оформления ипотеки на приобретение недвижимости;
• Ипотечный кредит обычно имеет процентную ставку в пределах 12-14%;
• Альтернативность при выборе банков и их программ;
• Приобретение недвижимости в ипотеку на вторичном рынке предполагает возможность использования ряда государственных льгот.

Положительные и отрицательные аспекты ипотеки на «вторичке»

Популярность, которой пользуется покупка жилья в ипотеку, имеет довольно высокие показатели. Это объясняется наличием некоторых преимуществ подобного способа приобретения.

Немаловажным плюсом выступает готовность квартиры для вселения сразу после приобретения, так как ожидание постройки дома при наличии острых проблем с жильем, — довольно проблематичный и затяжной процесс.

К тому же, распространены случаи возникновения проблем у застройщика, что, в свою очередь, чревато существенными временными потерями, а время, как известно, эквивалентно деньгам.

При подготовке и подаче документов для оформления ипотеки на приобретение недвижимости, заемщик четко представляет сумму, на которую он может рассчитывать, а также какую квартиру за эту сумму возможно купить.

Когда банк одобрит ипотеку, заемщик может рассчитывать на трехмесячный срок для подбора той недвижимости, которая будет соответствовать его предпочтениям и запросам.

После этого процедура оформления кредита будет происходить по привычной для пользователей банковскими услугами схеме.

Как покупать квартиру на вторичном рынке самостоятельно

Приобретение квартиры – один из наиболее важных семейных вопросов. Лицам, которые покупают квартиру, предстоит определиться с существенным объемом аспектов: от установления размера долей в собственности до выбора финансового учреждения, чтобы взять ипотеку.

При обращении за помощью в агентство недвижимости, многие вопросы могут быть возложены на их опытных сотрудников. Следует учесть, что стоимость услуг авторитетной фирмы будет варьироваться в пределах 100.000-200.000 рублей, что является довольно крупной суммой для среднеобеспеченных граждан.

Данный фактор высокой стоимости может подтолкнуть к принятию решения о самостоятельном поиске и покупке недвижимости со всеми вытекающими процедурными тонкостями и особенностями.

Стоит отметить, что такая затея содержит ряд возможных рисков, учитывая зачастую дилетантский подход нашего среднестатистического гражданина, уверенного в добросовестности и честности остальных заинтересованных лиц.

Если бы речь шла о покупке квартиры в новостройке, то ряд проблем и рисков бы отсеялся, так как обычно продавцом в таких случаях выступает застройщик, возлагающий на себя львиную долю формальностей, и предоставляющий стандартный типовой договор, а также полный пакет необходимой документации.

Это логично объясняется заинтересованностью компании-застройщика в скорейшей продаже квартир и нежеланием потерять потенциального покупателя в результате большого количества отпугивающих бюрократических моментов с подготовительными и документационными вопросами.

Но, в нашем случае, речь пойдет о покупке недвижимости на вторичном рынке у частных лиц, что предполагает определенные сложности и тонкости.

Для начала при покупке жилья в самостоятельном порядке предстоит набраться терпения. Нужно рассчитывать на то, что покупка квартиры займет у вас несколько недель драгоценного времени.

Выступит необходимостью тщательный мониторинг соответствующих объявлений, как в печатных, так и интернет-изданиях. Также придется, особо не теряя времени, удерживая на связи продавцов, проводить осмотры квартир в оперативном порядке. Параллельно с указанными вопросами, не стоит забывать о подготовке документов для сделки.

Следует учесть необходимость подготовки определенной суммы денег для задатка, так как подходящий по вашим параметрам и запросам вариант может уйти «из-под носа» к более расторопному покупателю.

Кроме того, нужно будет подготовить соглашение о задатке. Оно составляется в письменном виде с указанием официальных данных квартиры и всех ее собственников, во избежание конфузных ситуаций с неуказанными собственниками.

Также в рамках соглашения необходимо определиться со сроком заключения сделки купли-продажи: установить соответствующую дату, а также цену квартиры, что исключит возможность ее внезапного незапланированного повышения.

После внесения или же до того, стоит обсудить основные моменты договора купли-продажи, которые определяют срок передачи жилья, оплаты, порядок передачи денежных средств, растраты по оформлению, аренду банковской ячейки.

Стоит помнить, что любая сделка, в том числе и купли-продажи, может быть оспорена в судебном порядке. Договор купли-продажи в обязательном порядке должен соответствовать нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как покупать квартиру на вторичном рынке без посредников

Первоначально стоит определить время и цель приобретения. Итак, если жилплощадь нужна поскорее для заселения, то следует остановиться на рынке недвижимости, имеющей вторичный характер.

При покупке недвижимости без посредников в новостройке, возникнет необходимость в ожидании момента вселения. Если же вы вкладываете средства в жилплощадь посредством участия в долевом строительстве, стоит быть готовым к определенным рискам. С целью получения ощутимой выгоды из перепродажи квартиры, стоит принимать участие на этапе котлована.

Процесс подбора квартиры

Квартира начинает выбираться, исходя из финансовых личных возможностей, либо же средств одобренной ипотеки. После решения вопроса изыскания средств на покупку, следует переходить к выбору района города, исследованию транспортной доступности, инфраструктуры и прочих удобств.

После выбора определенного района, приступаем к изучению объявлений и разговорам с продавцами. В ходе данного этапа вам, скорее всего, придется столкнуться как с самими собственниками квартир, так и посредниками.

Поиск объявлений и последующее общение по интересующим вас вопросам – довольно длительный процесс. Не лишним будет составление конкретного важного для вас перечня вопросов. Это нужно для ускорения и упрощения работы по объявлениям.

Просматриваем квартиры

Отметим некоторые полезные советы:

• Наиболее выгодное время для просмотра жилья, естественно, дневное. Может, однако, возникнуть некоторая трудность, учитывая возможную занятость продавца на работе в дневное время. В таком случае, согласуйте с продавцом выходной день и удобное для него время, которое вы займете просмотром недвижимости;
• Найдите время и возможность пообщаться с соседями. Это будет полезно для получения дополнительной, иногда очень важной, информации;
• Ознакомьтесь с важными для вас инфраструктурными особенностями района, такими как учебные заведения, торговые точки, развлекательные объекты, а также транспортные узлы.

Подтверждение намерения приобрести объект недвижимости

Данный этап имеет довольно рискованный характер в том случае, если вы покупаете недвижимость без участия посредников. Высокая степень риска объясняется, в первую очередь, необходимостью оставлять задаток продавцу.

Данный задаток обычно может варьировать в пределах 5-10 % от стоимости квартиры, что является крупной суммой. Нужно знать, что задаток входит в цену продаваемой квартиры.

Перед тем как вносить аванс (задаток), минимально, что вы должны сделать – это проверить правоустанавливающие документы, а также поквартирную карточку.

Кроме того, перед внесением предоплаты стоит договориться с продавцом о том, сколько будет составлять полная стоимость квартиры, каков будет порядок расчета, определите дату заключения сделки.

Затем вы вносите задаток, а продавец собственноручно пишет расписку в получении данного задатка, что обезопасит вас от возможных мошеннических действий с его стороны.

Проверяем юридическую «чистоту» недвижимости

После обмена задатка на расписку, потребуйте у продавца копии документов на квартиру, чтобы провести проверку «истории» квартиры.

Важно! Проверяем достаточность предоставленной документации и убеждаемся в ее подлинности.

Стандартный перечень необходимой документации:

• Свидетельство о регистрации права собственности;
• Документы, являющиеся основанием (указаны в свидетельстве);
• Удостоверяющий личность собственника документ;
• Выписки из ЕГРП (в т. ч. о переходе права);
• Выписка из домовой книги (расширенная).

Готовимся к сделке

Следует знать, что с юридической точки зрения, вы приобретете статус собственника квартиры лишь после регистрации сделки в юстиции. В различных регионах Российской Федерации срок данной регистрации может быть разным – от 5 до 10 дней.

В том-то и состоит основной риск, что продавец, как правило, хочет получить деньги на руки до регистрации, так как рискует остаться и без права собственности на квартиру, и без оговоренной суммы денег.

С точностью до «наоборот» имеет риски и покупатель, который до момента регистрации отдаст продавцу деньги за квартиру, рискнув тем, что процесс данной регистрации может быть по различным причинам приостановлен.

Выходом из данной ситуации выступает заключенный с банковским учреждением договор, согласно условиям которого, покупатель оставляет в банке оставшуюся сумму денег, какую продавец получит лишь по предъявлении документа о регистрации сделки купли-продажи. При подобном варианте не рискует никто. Стоит только выбрать надежный банк.

Заключение сделки купли-продажи недвижимости

Предварительным этапом в данном вопросе выступит составление договора, содержащего порядок расчета с продавцом квартиры.

Затем нужно будет уплатить государственную пошлину, после чего подавать документы для регистрации сделки.

Существует также очередь на регистрацию сделки, которую нужно учитывать для экономии времени. Занять данную очередь можно через многофункциональные центры (МФЦ), озвучив предпочтительную дату. Перед заключением сделки, следует оплатить госпошлину на переход права собственности (реквизиты для оплаты можно взять в МФЦ).

Процесс освобождения квартиры

Данное мероприятие является завершающей стадией сделки купли-продажи. При ней продавец, являющийся бывшим собственником, освобождает уже на тот момент чужую квартиру. По результатам освобождения квартиры, составляется и подписывается сторонами так называемый акт приема-передачи квартиры.

Затем в банковском учреждении из ячейки (сейфа) продавцу выдается полный расчет по стоимости квартиры, что подтверждается распиской, составленной последним.

Лицо, которое приобрело квартиру, должно стать на учет по новому адресу проживания. При согласовании сторонами того, что в квартире остаются предметы мебели, ее наименование и количество находит свое отображение в вышеуказанном акте приема-передачи. Не лишним будет указать в акте об отсутствии взаимных претензий сторон.

Как покупать квартиру на вторичном рынке в ипотеку через риэлтора

Стоит ли покупать самостоятельно или же обратиться к риэлтору?

В решении данного вопроса каждый отдельно взятый гражданин руководствуется своими конкретными предпочтениями. Напомним, что оплата услуг риэлтора – очень не дешевое удовольствие, однако, имеющее ряд довольно весомых аргументов-преимуществ.

Такими плюсами выступают, прежде всего, экономия времени и исключение рисков быть обманутыми недобросовестными продавцами, преследующими корыстный мотив, либо же и вовсе мошенниками.

Кроме того, риэлтор со своей опытной точки зрения может просто-напросто дать ряд дельных советов, о существенности которых простой гражданин даже не догадается.

Риэлтор адекватно и объективного оценит квартиру по всем достоинствам и недостаткам, так как очень часто продавцы, не удосужившись проанализировать местный рынок недвижимости, а точнее средние цены по конкретным параметрам квартиры, ставят просто «баснословные», не находящие подтверждение в качестве квартиры, цены.

Выбирая квартиру, стоит обращать особое внимание на важные моменты, такие как ее месторасположение и состояние коммуникаций самого дома.

Касательно месторасположения

Данный фактор является наиболее весомым и постоянным составляющим элементом общей цены на жилье.

Поясним на примере. При условии, что район продажи квартиры характеризуется невозможностью утром выехать общественным транспортом к месту работы в другом районе, либо же поблизости нет ни школ, ни больниц, ни торговых объектов, то очень мала вероятность того, что какие-то второстепенные блага внутри квартиры смогут должным образом компенсировать вышеуказанные глобальные недостатки.

Относительно коммуникаций

Здесь, как и в случае с расположением дома, повлиять на какие-то факторы не представляется возможным. Остается только выбирать подходящий приемлемый вариант.

Узнайте, попадает ли данный конкретный дом под какую-либо государственную (городскую) программу по благоустройству, в противном же случае, неизбежны длительные застои в ремонте важных коммуникационных узлов.

Итак, внимательно смотрим на состояние труб центрального отопления, водопровода, канализационной системы. При возможности, общаемся с соседями, проживающими на верхних этажах, с целью выяснения состояния крыши (нет ли течи при обильных осадках и т. п.). Стоит узнать и хотя бы примерную дату последнего капремонта дома.

Проверяем документацию по квартире

Следует проверить документы собственника на право собственности:

• Договор купли-продажи (или иной документ-основание);
• Данные о зарегистрированных в квартире лицах (особенно о детях);
• Справочные данные об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
• Выписку из ЕГРП;
• Паспортные данные собственника квартиры.

Заключение сделки

Денежные средства при покупке в ипотеку продавец получит по безналичному расчету, а именно на его счет в банке. После этого следует ожидать регистрации права собственности, а далее провести необходимые ремонтные работы. При успешном выполнении всех вышеуказанных моментов, далее вы получаете имущественный налоговый вычет с покупки.

Как покупать квартиру на вторичном рынке в Москве

Приобретение жилплощади в Москве должно начинаться с выбора надежного риэлтора, представляющего зарекомендовавшую себя риэлтерскую фирму.

Как ранее было отмечено, данный этап многими пренебрегается в целях экономии. Однако не стоит брать пример с подобных граждан, ведь, как известно, скупой платит дважды, а глупый – трижды, доверчивый же платит всю жизнь.

При встрече с риэлтором, озвучьте ему свои предпочтения и цели, которые преследуете. В соответствии с обозначенными вами позициями, опытный специалист даст свои ценные советы, подскажет и, что нередко встречается, направит на истинный путь в приобретении жилплощади.

Базовые вопросы относительно района для поиска, типа жилья, планировки и расположения квартиры относительно дома, все это – ежедневная практика компетентного риэлтора.

Немаловажной будет также ориентация по ценовой ситуации на современном местном рынке недвижимости, а также подбор недвижимости с перспективой дальнейшей более выгодной перепродажи, что очень характерно для такого коммерчески ориентированного мегаполиса, как Москва.

В остальных формальных стадиях и методических особенностях покупки квартиры, ситуация по г. Москве не имеет существенных отличий от остальных городов Российской Федерации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!