Покупка квартиры: пошаговая инструкция

Приобретение квартиры – это целая наука. Знание ее основ и тонкостей позволит покупателю совершить удачную сделку.

Не имеет существенного значения, кто именно занимается этой важной процедурой. И простой обыватель, перед которым стоит задача выбора жилья, и риэлтор, должны владеть достаточной информацией.

Покупка квартиры заключается не только в подписании необходимых документов и оплате сделки. Чтобы достичь желаемой цели, придется преодолеть серьезный путь, который начинается с поиска жилья и заканчивается регистрацией по новому адресу.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Этапы покупки квартиры

Стартовым этапом приобретения квартиры является ее поиск.

Перед многими покупателями встает вопрос – с чего начать? Стоит ли заниматься этим нелегким делом самостоятельно или лучше всего обратиться за помощью к специалистам.

Понятно, что во втором случае хлопот поубавится, бумажной волокитой будут заниматься специально обученные люди, но вот расходы на покупку увеличатся. Работа специалистов должна оплачиваться.

Остановившись на первом варианте, следует запастись терпением, ведь поиск подходящего жилья отнимет достаточно много сил и времени. На помощь придет огромное количество объявлений в газетах и каталогах. Не стоит забывать и о различных интернет-ресурсах.

В последнем случае, информация постоянно обновляется, что дает возможность сделать правильный выбор.

«Знакомство» с недвижимостью

Итак, нужный вариант жилья, исходя из данных объявления, найден. Последовательность действий предполагает посещение покупателем выбранной квартиры.

Но, прежде всего, стоит позвонить продавцу и уточнить у него некоторые организационные вопросы, а именно:

• Продается ли квартира в данный момент;
• Соответствует ли цена за квартиру, заявленная в объявлении, реальности;
• Договориться о встрече и осмотре жилья.

В день, согласованный с продавцом, следует еще раз созвониться, чтобы уточнить время и адрес. В том случае, если продажей квартиры занимается не конкретно собственник, а риэлтор, он может предложить встретиться с ним раньше, чтобы обсудить некоторые важные моменты.

Делается это с той целью, что риэлторы несут определенную ответственность перед продавцом за безопасность сделки, ведь не всегда можно сделать выводы о потенциальном покупателе по телефону.

Некоторые агенты по продажам предлагают подписать документ, который дает им гарантию дальнейшего сотрудничества с агентством по вопросу приобретения жилья.

Как театр начинается с вешалки, так и квартира начинается с подъезда. Ни для кого не секрет, что очень часто первое впечатление о жилье можно составить, зайдя в подъезд.

Здесь воочию можно увидеть, насколько чистоплотны будущие соседи и как относится к своим обязанностям компания, которая обслуживает дом.

Не поленитесь пробежаться взглядом по плинтусам и стенам, особенно это касается первого этажа. Первый этаж часто приносит много сюрпризов в виде плесени и вредных насекомых.

В случае, когда квартира расположена на верхнем этаже, обратите внимание на чистоту стен и потолка, особенно на наличие на них следов от подтеканий с крыши. Изобилие ковров на стенах или абсолютно новые обои настораживают. А нет ли здесь какого-нибудь подвоха.

Угловое жилье требует к себе особого подхода, а именно надлежащего утепления, так как часто такое жилье, предоставленное всем ветрам, бывает холодным и сырым.

Казалось бы, хорошо отремонтированная квартира должна радовать покупателя, но иногда за прилежным видом скрываются определенные нежелательные сюрпризы. Чего только стоит прохудившаяся сантехника. Кстати, к осмотру последней стоит приложить максимум усилий.

Зловонный запах канализации, «завуалированный» хорошими освежителями, должен натолкнуть покупателя на необходимость тщательного изучения придомовой территории на наличие свалок и других неприятных соседств.

Исходя из всего вышеизложенного, делаем вывод, что «знакомство» с квартирой должно происходить в светлое время суток.

Как нужно договариваться с продавцом?

Осмотр недвижимости закончен, и нужно переходить к переговорам. Следует заметить, если те изъяны, которые были обнаружены, не очень существенны, то можно использовать их наличие в своих целях и начинать торг. В большинстве случаев, он может привести к скидкам в 10, а то и 15 %.

Иногда быстрое согласие продавца на скидку в размере 15 % должно посеять сомнение, значит не все так безоблачно с этим жильем.

Это могут быть проблемы как состояния квартиры в целом, так и проблемы юридического плана, которые касаются документов и правомочности совершения сделок с этой недвижимостью.

Первый взнос за квартиру

В практике заключения сделок по покупке и продаже жилья существует момент подписания договора о внесении задатка. Такой документ является подтверждением намерения покупателя приобрести данную квартиру.

Данное соглашение может быть определенной гарантией не только для покупателя, но и продавца, ведь подписав его, последний, таким образом, прекращает поиск других покупателей.

В том случае, когда продавец нарушает данное обязательство, ему придется вернуть сумму задатка в двойном размере покупателю. Если же инициатива об отмене сделки исходит от потенциального покупателя, задаток ему не возвращается.

Существует еще один вариант для покупателя о подтверждении его желания приобрести данное жилье. Он может сразу же заплатить оговоренный аванс или произвести предоплату. Но в том случае, если сделка не состоится, данная сумма будет ему возвращена.

Ознакомление с документами на приобретаемую недвижимость

Осмотрев квартиру и обсудив все финансовые вопросы, стоит заняться непосредственно изучением документов. Можно произвести оценку самостоятельно, но лучше перестраховаться и доверить такое ответственное дело специалистам.

На что стоит обратить особое внимание? Прежде всего, удостоверьтесь в подлинности документов. У собственника жилья должны быть оригинальные документы, а не их копии.

Уточните, нет ли на данной недвижимости обременения, имеет ли право продавец вообще заниматься ее продажей. Не нужно забывать о домовой книге, которая предоставляет сведения о жильцах этой квартиры.

Попросите, чтобы вам предоставили заявления других владельцев жилья, если таковые имеются, об их согласии на продажу недвижимости. Данный документ обязательно заверяется нотариусом.

Когда в квартире проживают дети до 18 лет, в пакете документов, необходимых для заключения сделки, должно быть разрешение, выданное органами опеки и попечительства.

Страхование при покупке квартиры

Многие покупатели, желая обезопасить себя от неудачных сделок по купле-продаже, стали обращаться в страховые компании за помощью.

В наше время застраховать такую сделку не только реально, но, как показывает практика, даже необходимо. Титулярное страхование – гарантия для покупателя.

Если вдруг при неблагоприятном стечении обстоятельств, сделка будет признана недействительной и покупатель лишится жилья, согласно страховому договору, ему будет выплачена оговоренная в документе сумма.

Покупателю стоит заключать договор страхования в таких случаях:

• Продажа недвижимости осуществляется по доверенности. Собственник жилья отказывается от произведенной по доверенности сделки;
• Одним из участников сделки является несовершеннолетний. Совершение сделки привело к тому, что условия жизни ребенка значительно ухудшились и органы опеки и попечительства настояли на аннулировании сделки;
• Умышленно заниженная продавцом стоимость жилья. Такая хитрость применяется для того, чтобы как можно больше снизить налоговые отчисления от заключения сделки. Окончательная сумма, выплачиваемая за приобретение квартиры, передается продавцу в обход законных процедур. В данном случае, сделка признается недействительной, а покупателю возвращается только та сумма, которую изначально заявил продавец.

Регистрация купли-продажи квартиры

Документы, которые нужно подготовить для процедуры регистрации сделки:

• Заявление о намерении зарегистрировать договор. Данный документ заполняется обеими сторонами сделки по месту регистрации сделки. Бланки выдаются там же;
• Нотариально заверенная доверенность на осуществление сделки (в том случае, когда собственник недвижимости непосредственно не участвует в процедуре). Необходимо предъявить как оригинал доверенности, так и ее копию. Копия заверяется нотариусом;
• Документ, подтверждающий, что участниками сделки была произведена оплата государственной пошлины, вносимой при регистрации сделок данного типа. Предъявляется оригинал и копия документа;
• Документы, являющиеся подтверждением права собственности на данное жилье.

Такими документами могут быть:

• договор о дарении недвижимости или ее приобретении, о передаче по наследству, договор цессии, договор о долевом участии в строительстве многоквартирного дома и прочее. Перечисленные документы должны быть предоставлены в оригинале;
• план квартиры. В том случае, когда недвижимость была приобретена в период до 1997 г., необходимо иметь оригинал или копию кадастрового или технического плана квартиры;
• договор, который подается непосредственно на регистрацию. Следует предоставить три экземпляра договора купли-продажи;
• три оригинальных экземпляра документа, подтверждающего передачу и прием квартиры (если данная процедура была оговорена ранее в соглашении);
• список зарегистрированных жильцов и собственников данной квартиры, заверенный в соответствующей инстанции. Необходимо иметь как оригинал, так и копии документов;
• Разрешение, выданное органами опеки и попечительства на осуществление сделки купли-продажи недвижимости. Органы опеки и попечительства следят за тем, чтобы при продаже или покупке жилья не нарушались права несовершеннолетних детей или граждан, признанных недееспособными. Если таковые зарегистрированы на продаваемой жилплощади, сделка может быть осуществлена только при наличии разрешения от органов опеки и попечительства. Для регистрации предоставляется копия и оригинал данного документа. Продавцу жилья стоит учесть, что разрешение может быть получено только в том случае, если представители данной организации изучат состояние дела и убедятся в том, что ни несовершеннолетнему, ни недееспособному лицу не будет причинен ни моральный, ни материальный ущерб, в связи с изменением их условий проживания;
• Согласие одного из супругов, являющегося совладельцем недвижимости, на ее продажу. Принимается нотариально заверенный документ. Для регистрации договора необходимы как оригинал, так и копия документа;
• Согласие одного из супругов на приобретение жилья другим супругом в их общее пользование. Для регистрации договора предоставляется оригинал и копия документа, заверенные нотариусом. Требуются так же документы, подтверждающие заключение или расторжение брака (необходим оригинал и копия документа, заверенные нотариально);
• Письменное подтверждение того, что все долеучастники в собственности на недвижимость согласны с продажей той части квартиры или дома, которая принадлежат непосредственно продавцу.

На что обращают особое внимание при регистрации договора и можно ли получить отказ в регистрации?

Проверка документов на их подлинность является первоначальной задачей для регистрационного отдела. Изучение непосредственно документа, поданного на регистрацию, следует сразу же за первым этапом подготовки к юридическому оформлению.

Отказы в регистрации договора купли-продажи нередки, и причин для этого немало. Безответственный подход к подготовке документов для регистрации может быть одной из основных причин.

Заявителю на регистрацию указывается на недостатки и ошибки, допущенные в подборе документов, и рекомендуется подойти к этому процессу более ответственно.

Несоответствие в названии улицы, на которой находится объект в договоре, с адресом в документах на право собственности, может привести к отказу от регистрации. Такая ситуация может произойти в том случае, когда улица была переименована.

Имя, отчество и фамилия в договоре такого плана пишутся полностью, без сокращений. В противном случае, в регистрации могут отказать.

Если все документы подготовлены правильно и являются подлинными, процедура регистрации продолжается.

В том случае, когда будут обнаружены нарушения и несоответствия, документы окажутся фальшивыми, в регистрации будет отказано.

К сожалению, в наше время подделка документов осуществляется на достаточно высоком уровне. Даже опытные сотрудники регистрационных отделов не могут найти несоответствия.

Им не хватает ни специальных знаний, ни аппаратуры, которая позволила бы обнаружить подделку.

В том случае, когда регистрация договора состоялась, и продавец вручил ключи от приобретенной квартиры, нужно обратить особое внимание на наличие следующей документации:

• документа, подтверждающего право собственности на недвижимость;
• по регистрации договора;
• документа, подтверждающего передачу объекта недвижимости.

Что делать после покупки квартиры

Итак, счастливый обладатель квартиры ликует. Но на этом сделка не завершена. Предстоит дополнительно обсудить с продавцом организационные вопросы по поводу вселения в квартиру.

Чаще всего, стороны без проблем договариваются о сроках выселения продавца и вселении новых жильцов. Иногда этот период длится до двух недель. Дальше все, что происходит с объектом договора купли-продажи, не касается продавца.

Что нужно сделать новому собственнику недвижимости?

Следующим шагом покупателя, после вступления в право собственности на квартиру, является посещение коммунальных предприятий, обслуживающих данный дом.

В ЖЭКе, водоканале и прочих организациях необходимо переоформить все лицевые счета на свое имя, подписать договор об обслуживании данной квартиры.

Регистрация по новому месту жительства осуществляется в паспортном столе. В том случае, когда новый собственник не намерен проживать по данному адресу, а приобретение квартиры является просто вложением капитала в недвижимость, в регистрации по новому адресу нет необходимости.

Оформление налогового вычета входит в перечень обязательных действий после приобретения квартиры. Важный момент – обязательно потребуется сделать копии всех документов на право собственности.

Прописка по новому адресу

Для прописки по новому адресу необходимы такие документы:

• Документ, удостоверяющий личность гражданина, для несовершеннолетних – свидетельство о рождении;
• Документ о праве собственности на недвижимость (договор купли-продажи);
• Свидетельство, подтверждающее право собственности на данную квартиру.

Все перечисленные документы, а также заявление о прописке, составленное непосредственно в паспортном столе, необходимо отдать служащим данного учреждения.

Приняв все документы, служащий паспортного стола озвучит вам дату получения паспорта, в котором будет указан новый адрес проживания. Данная процедура занимает от одной недели до двух.

Снятие с предыдущего учета и прописку по новому месту жительства можно осуществить одновременно, если не изменен город проживания.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!