Порядок покупки квартир на вторичном рынке: что нужно знать?

Когда планируется покупка квартиры, вопросов возникает масса. Один из основных среди них – выбор рынка недвижимости.

Первичный и вторичный рынок жилья имеют свои привлекательные стороны и недостатки.

Первый вариант замечателен тем, что приходится иметь дело с компанией-застройщиком, которая проведет покупку по типовому договору с предоставлением всего пакета документов и осуществлением большинства формальностей. С другой стороны, все недочеты обнаружатся после заключения сделки.

Просмотр жилья на вторичном рынке проще выявляет несовершенства технического состояния, чем проверка квартиры в новостройке. При этом вселения в квартиру в новом доме придется ждать до сдачи объекта в эксплуатацию.

Кто будет заниматься покупкой квартиры?

Такую ответственность можно возложить на специалиста-риэлтора или заняться самостоятельно. Находить и оформлять недвижимость лучше с человеком, хорошо разбирающимся во всех нюансах, но при этом не избежать дополнительных расходов на его услуги.

Если досконально изучить вопросы приобретения недвижимости на вторичном рынке и проверки жилья при покупке, от риэлтора можно будет и отказаться. Экономия средств составит 2-5% от стоимости квартиры – запросы риэлторского агентства.

Какие есть риски при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка квартиры на вторичном рынке – это крупные суммы денег, связанные с немалыми рисками. Любой неверный шаг в юридическом оформлении, проверке квартиры может обернуться и потерей денег, и жилья. Недвижимость – популярное поле деятельности для нечистых на руку людей.

К факторам риска при покупке вторичного жилья относятся проблемы «юридической чистоты» квартиры, ее техническое состояние и документация, безопасность оформляемой сделки.

Юридическое прошлое при небрежном исследовании может в конечном итоге приготовить сюрприз – потерю права собственности на жилье. Покупатели, не обладающие правовыми знаниями в области приобретения недвижимости, легко попадаются в ловушки ложных сделок:

• Продажи квартиры по фальшивым документам или по доверенности лицом, не являющимся собственником;
• По недвижимости с некорректно проведенной приватизацией;
• Продажи жилья с историей сомнительных сделок в прошлом;
• По квартирам с договорами дарения или ренты, где затронуты третьи лица;
• С нарушенным оформлением права собственности на квартиру, купленную за счет материнского капитала;
• Продажи собственности, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему или психически нездоровому человеку;
• С нарушением прав собственников квартиры, отбывающих наказание в местах лишения свободы, военнослужащих или временно отсутствующих по неизвестным причинам;
• С нарушением прав супругов и без нотариально заверенного согласия одного из супругов на сделку;
• Продажи квартиры без предложения по выкупу долей каждому из собственников жилья;
• По подложному паспорту;
• По домам, числящимся на расселении.

Технические характеристики объекта не повлияют на право собственности. Новый хозяин квартиры будет ущемлен со стороны комфортабельности условий. Потери финансового плана будут подстерегать впоследствии, если не учесть:

1. Состояние целого дома: помимо квартиры внимание должны привлечь подъезд, подвал и чердак;
2. Санитарное состояние подъезда и мусоропровода, территории возле дома;
3. Наличие сырости и плесневого грибка;
4. Состояние электропроводки, водопроводной и отопительной систем;
5. Расположение окон по направлению сторон горизонта, открывающемуся виду;
6. Материал стен дома, соответствие планировки ожиданиям покупателя;
7. Законность совершенных перепланировок;
8. Социальный статус соседей;
9. Соответствующий реальной обстановке технический паспорт.

Безопасная сделка – гарантия вложения денег по прямому назначению, а не передача их в руки неблагонадежных особ. Для этого нужно хорошее юридическое сопровождение. Стоит поинтересоваться существующими «черными списками» риэлторов с сомнительной репутацией. Следует в обязательном порядке:

• Убедиться в «юридической чистоте» жилища во избежание возникновения оснований для аннулирования сделки;
• Обеспечить безопасность расчетов. Лучше это сделать с помощью профессионалов банка;
• Проверить документы, удостоверяющие личность продавца и подтверждающие его право на собственность объекта.

Что нужно знать покупателю о продавце при покупке квартиры?

Чтобы процесс покупки квартиры на вторичном рынке прошел успешно, нужно изучить личность продавца:

1. Надо убедиться, что продавец является собственником квартиры и изучить его паспорт на подлинность, обратившись в местный паспортный стол.
2. Если в сделке участвует третье лицо, он должен предоставить нотариально заверенную доверенность. Документ не должен быть просрочен, полномочия представителя должны быть определены документально.
3. Выяснить степень дееспособности продающего жилье. Он не может находиться в неадекватном состоянии (алкогольном или наркотическом состоянии) и должен быть психически здоровым.

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры?

Право на собственность приобретаемого жилья можно получить только при наличии:

• Свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость;
• Договора о приватизации покупаемого объекта;
• Договора купли-продажи;
• Документов о вступлении в наследство;
• Решения суда, подтверждающего нахождение объекта в собственности определенного лица;
• Документов из БТИ;
• Соглашения об участии в инвестиционном проекте.

Территориальное отделение ЕГРП даст информацию о возможном нахождении жилья в залоге, взято ли оно в ипотеку или имеет наложенный запрет отчуждения.

В случае сохраненных за продавцом долгов по оплате за коммунальные услуги они автоматически перейдут покупателю.

Следует внимательно изучить всех возможных претендентов на покупаемую квартиру. К ним относятся родственники, временно находящиеся в заключении, армии, интернате или за рубежом. Необходима расширенная выписка из домовой книги.

Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке?

1. Не рекомендуется в договоре указывать заниженную стоимость жилья. Недостоверные факты могут повлечь за собой аннулирование сделки;
2. Если в купле-продаже участвует риэлтор, особый пункт о его обязанностях, включая форс-мажор, будет важен;
3. В случае безналичного расчета при оплате следует подумать об аккредитиве. Это открытие продавцом личного банковского счета, на который в перспективе покупателем будет перечислена необходимая сумма. Лишь после предоставления продающей стороной всего комплекта документов будет обеспечен доступ к деньгам;
4. Безопасность наличных расчетов гарантирована при использовании банковской ячейки. Необходимая сумма при продавце пересчитывается, проверяется на подлинность и кладется туда. При обговоренных условиях (предоставлении заключенного договора купли-продажи с заверением нотариуса) продавец получает доступ к ячейке;
5. Необходимо разграничивать понятия аванса и задатка за квартиру. Аванс – способ предварительного расчета, сумма которого может быть полностью возвращена покупателю, если сделка отменена. Внесенный задаток остается у продавца, когда вина покупателя в срыве сделки юридически доказана. Если сделка аннулирована из-за продавца, покупатель получает задаток в двойном размере.

Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры?

Покупатель недвижимости, имеющий официальное трудоустройство и выплачивающий подоходный налог 13%, имеет право на получение налогового вычета. Это компенсация 13% потраченной на покупку суммы, которая не превышает 2 млн. рублей. Процесс заключается в уменьшении налоговых сборов до тех пор, пока компенсация не будет погашена.

Для этого подается заявление в налоговую службу вместе с документами, свидетельствующими о праве на собственность.