Порядок покупки квартир на вторичном рынке: что нужно знать?

Когда планируется покупка квартиры, вопросов возникает масса. Один из основных среди них – выбор рынка недвижимости.
Первичный и вторичный рынок жилья имеют свои привлекательные стороны и недостатки.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!
Первый вариант замечателен тем, что приходится иметь дело с компанией-застройщиком, которая проведет покупку по типовому договору с предоставлением всего пакета документов и осуществлением большинства формальностей. С другой стороны, все недочеты обнаружатся после заключения сделки.
Просмотр жилья на вторичном рынке проще выявляет несовершенства технического состояния, чем проверка квартиры в новостройке. При этом вселения в квартиру в новом доме придется ждать до сдачи объекта в эксплуатацию.
Содержание
- Кто будет заниматься покупкой квартиры?
- Какие есть риски при покупке квартиры на вторичном рынке?
- Что нужно знать покупателю о продавце при покупке квартиры?
- Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры?
- Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке?
- Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры?
Кто будет заниматься покупкой квартиры?
Такую ответственность можно возложить на специалиста-риэлтора или заняться самостоятельно. Находить и оформлять недвижимость лучше с человеком, хорошо разбирающимся во всех нюансах, но при этом не избежать дополнительных расходов на его услуги.
Если досконально изучить вопросы приобретения недвижимости на вторичном рынке и проверки жилья при покупке, от риэлтора можно будет и отказаться. Экономия средств составит 2-5% от стоимости квартиры – запросы риэлторского агентства.
Какие есть риски при покупке квартиры на вторичном рынке?
Покупка квартиры на вторичном рынке – это крупные суммы денег, связанные с немалыми рисками. Любой неверный шаг в юридическом оформлении, проверке квартиры может обернуться и потерей денег, и жилья. Недвижимость – популярное поле деятельности для нечистых на руку людей.
К факторам риска при покупке вторичного жилья относятся проблемы «юридической чистоты» квартиры, ее техническое состояние и документация, безопасность оформляемой сделки.
Юридическое прошлое при небрежном исследовании может в конечном итоге приготовить сюрприз – потерю права собственности на жилье. Покупатели, не обладающие правовыми знаниями в области приобретения недвижимости, легко попадаются в ловушки ложных сделок:
- Продажи квартиры по фальшивым документам или по доверенности лицом, не являющимся собственником;
- По недвижимости с некорректно проведенной приватизацией;
- Продажи жилья с историей сомнительных сделок в прошлом;
- По квартирам с договорами дарения или ренты, где затронуты третьи лица;
- С нарушенным оформлением права собственности на квартиру, купленную за счет материнского капитала;
- Продажи собственности, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему или психически нездоровому человеку;
- С нарушением прав собственников квартиры, отбывающих наказание в местах лишения свободы, военнослужащих или временно отсутствующих по неизвестным причинам;
- С нарушением прав супругов и без нотариально заверенного согласия одного из супругов на сделку;
- Продажи квартиры без предложения по выкупу долей каждому из собственников жилья;
- По подложному паспорту;
- По домам, числящимся на расселении.
Технические характеристики объекта не повлияют на право собственности. Новый хозяин квартиры будет ущемлен со стороны комфортабельности условий. Потери финансового плана будут подстерегать впоследствии, если не учесть:
- Состояние целого дома: помимо квартиры внимание должны привлечь подъезд, подвал и чердак;
- Санитарное состояние подъезда и мусоропровода, территории возле дома;
- Наличие сырости и плесневого грибка;
- Состояние электропроводки, водопроводной и отопительной систем;
- Расположение окон по направлению сторон горизонта, открывающемуся виду;
- Материал стен дома, соответствие планировки ожиданиям покупателя;
- Законность совершенных перепланировок;
- Социальный статус соседей;
- Соответствующий реальной обстановке технический паспорт.
Безопасная сделка – гарантия вложения денег по прямому назначению, а не передача их в руки неблагонадежных особ. Для этого нужно хорошее юридическое сопровождение. Стоит поинтересоваться существующими «черными списками» риэлторов с сомнительной репутацией. Следует в обязательном порядке:
- Убедиться в «юридической чистоте» жилища во избежание возникновения оснований для аннулирования сделки;
- Обеспечить безопасность расчетов. Лучше это сделать с помощью профессионалов банка;
- Проверить документы, удостоверяющие личность продавца и подтверждающие его право на собственность объекта.
Что нужно знать покупателю о продавце при покупке квартиры?
Чтобы процесс покупки квартиры на вторичном рынке прошел успешно, нужно изучить личность продавца:
- Надо убедиться, что продавец является собственником квартиры и изучить его паспорт на подлинность, обратившись в местный паспортный стол.
- Если в сделке участвует третье лицо, он должен предоставить нотариально заверенную доверенность. Документ не должен быть просрочен, полномочия представителя должны быть определены документально.
- Выяснить степень дееспособности продающего жилье. Он не может находиться в неадекватном состоянии (алкогольном или наркотическом состоянии) и должен быть психически здоровым.
Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры?
Право на собственность приобретаемого жилья можно получить только при наличии:
- Свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость;
- Договора о приватизации покупаемого объекта;
- Договора купли-продажи;
- Документов о вступлении в наследство;
- Решения суда, подтверждающего нахождение объекта в собственности определенного лица;
- Документов из БТИ;
- Соглашения об участии в инвестиционном проекте.
Территориальное отделение ЕГРП даст информацию о возможном нахождении жилья в залоге, взято ли оно в ипотеку или имеет наложенный запрет отчуждения.
В случае сохраненных за продавцом долгов по оплате за коммунальные услуги они автоматически перейдут покупателю.
Следует внимательно изучить всех возможных претендентов на покупаемую квартиру. К ним относятся родственники, временно находящиеся в заключении, армии, интернате или за рубежом. Необходима расширенная выписка из домовой книги.
Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке?
- Не рекомендуется в договоре указывать заниженную стоимость жилья. Недостоверные факты могут повлечь за собой аннулирование сделки;
- Если в купле-продаже участвует риэлтор, особый пункт о его обязанностях, включая форс-мажор, будет важен;
- В случае безналичного расчета при оплате следует подумать об аккредитиве. Это открытие продавцом личного банковского счета, на который в перспективе покупателем будет перечислена необходимая сумма. Лишь после предоставления продающей стороной всего комплекта документов будет обеспечен доступ к деньгам;
- Безопасность наличных расчетов гарантирована при использовании банковской ячейки. Необходимая сумма при продавце пересчитывается, проверяется на подлинность и кладется туда. При обговоренных условиях (предоставлении заключенного договора купли-продажи с заверением нотариуса) продавец получает доступ к ячейке;
- Необходимо разграничивать понятия аванса и задатка за квартиру. Аванс – способ предварительного расчета, сумма которого может быть полностью возвращена покупателю, если сделка отменена. Внесенный задаток остается у продавца, когда вина покупателя в срыве сделки юридически доказана. Если сделка аннулирована из-за продавца, покупатель получает задаток в двойном размере.
Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры?
Покупатель недвижимости, имеющий официальное трудоустройство и выплачивающий подоходный налог 13%, имеет право на получение налогового вычета. Это компенсация 13% потраченной на покупку суммы, которая не превышает 2 млн. рублей. Процесс заключается в уменьшении налоговых сборов до тех пор, пока компенсация не будет погашена.
Для этого подается заявление в налоговую службу вместе с документами, свидетельствующими о праве на собственность.
до 3-х лет в собственности надо ли платить налог за квартиру?
Если продадите за меньшие деньги чем купили, то нет.