Проверка документов перед покупкой квартиры

Приобретая квартиру, покупатель сталкивается с рядом проблем, для решения которых необходимы опыт и знания всех аспектов проводимой сделки, таких как:

• правильное оформление и порядок подачи документов, бумаг;
• организация подачи требуемого списка документов, необходимого для оформления сделки.

Большинство желающих приобрести в собственность квартиру не имеют понятия о том, какие документы необходимо собрать для совершения сделки.

Кроме того, даже если вы честный и порядочный человек, не стоит рассчитывать на взаимность. Поэтому для проведения успешной сделки необходимо уточнить все нюансы и проверить документы.

К тому же, для заключения сделки подавать придется очень много документов, условия подачи которых могут постоянно меняться и дополняться. От того, насколько вы готовы к совершению сделки, и обладаете необходимым багажом знаний, будет зависеть ее итог.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Какие нужно проверить документы при покупке квартиры

Безусловно, покупка квартиры — одно из радостных событий в жизни любого человека, однако, незнание всех деталей сделки и отсутствие юридической подкованности в вопросе оформления необходимых документов зачастую омрачают столь знаменательное событие, порой приводя к печальным последствиям.

Инструкция:

• Приобрести квартиру можно как в новом доме, через фирму, занимающуюся постройкой здания, так и на вторичном рынке, т. е. у собственников жилья. В обоих случая документы на покупку жилой площади будут различаться.

Чаще всего сделки проводятся не без участия специальных агентств недвижимости, которые получают довольно нескромные гонорары за совершение сделки.

В таких случаях агентства выступают в роли посредников между фирмой застройщиком (собственником) и покупателем. В их обязанности входит: поиск подходящего варианта, а также оформление и ведение всех этапов сделки.

Кроме того, все вопросы, связанные с подачей и обработкой документации, решает непосредственно само агентство, в которое вы обратились. В обязанности агентства входит также проверка проводимой сделки на «чистоту» т. е. на отсутствие явных нарушений со стороны застройщика (собственника).

Даже учитывая то, что подобные фирмы имеют своих юристов, лишняя осторожность не повредит. Стоит лично проверить все самим, для того, чтобы исключить факты сокрытия правды, как самим агентством, так и компанией (застройщиком), с которой заключается сделка. Подобное может происходить как по незнанию, так и специально, преследуя определенную выгоду.

• Покупая квартиру с обременением в ипотеку, когда банк под залог приобретаемой собственности дает вам необходимые денежные средства, стоит помнить, что всеми проверками занимаются специалисты банка.

Являясь заинтересованными лицами в успешном заключении сделки и предоставляя под залог денежные средства, в их интересах не потерять свои деньги.

• В случае если вы покупаете жилую собственность без посредников, ответственность за принимаемые решения лежит полностью на вас. Для того чтобы правильно заключить сделку, вам понадобится помощь специалистов (юристов), которые займутся проверкой и оформлением необходимой документации.

• Лучшим решением будет, если вы доверите подготовку, проверку, подачу документации для заключения сделки профессионалам. Однако всецело полагаться на кого-то не стоит, вам следует самим тщательно следить за совершением сделки, знать какие документы требовать у продавца.

Не исключая вариант покупки жилой площади в новостройке, в доме, который еще не сдан, стоит помнить о заключении предварительного договора с фирмой-застройщиком.

К тому же, каждый застройщик имеет свою схему работы, свои условия сделки. Так, одни фирмы работают по договору о долевом участии, что, с юридической точки зрения, больше всего приветствуется. Другие, работают по вексельным договорам.

Заключая договор о покупки жилья, следует проверить такие документы, как:

• договор о собственности или долговременной аренды земли;
• предварительный план постройки;
• документы о привлечении финансовых средств;
• разрешение на строительство.

Также необходимо проверить и саму фирму-застройщика:

• учредительные документы фирмы;
• почитать отзывы о работе компании.

Анализ полученных сведений позволит сделать выводы, основываясь на которых вы будете решать, заключать сделку с таким застройщиком или нет. Практика показывает, многие фирмы, насобирав денег с покупателей и начав стройку, спустя какое-то время замораживают ее ввиду нехватки средств.

И такие случаи не единичны. В результате покупатель остается ни с чем, ведя долгие суды с застройщиком, пытаясь вернуть отданные денежные средства.

• После того как вы подпишите предварительный договор с застройщиком и оплатите первоначальный взнос, вам остается ждать, когда строительство дома будет завершено и принято специальной государственной комиссией.

Далее вам необходимо подписать акт приема-передачи, в том случае, если вас все устраивает, и нет никаких претензий к застройщику. Если вами обнаружены недостатки, вы вправе требовать их устранения у строительной компании, подписавшей с вами договор.

Если нареканий нет, стоит обратиться в регистрационную палату и получить документы о собственности. Выданные документы о праве собственности являются главным подтверждением того, что вы являетесь владельцем квартиры.

Получить свидетельство о праве собственности можно лично в регистрационной палате или же с помощью услуг фирмы-застройщика, которая займется этим за отдельную плату.

• Если же вы покупаете жилье на вторичном рынке, стоит обратить внимание на документы о собственности, а также на основании чего они были выданы. Такими документами могут выступать: договор дарения, купли-продажи, наследования и т. д.

Обязательно стоит поинтересоваться обо всех предыдущих жильцах этой квартиры, сведения о которых находятся в домовой книге, выписку из которой вы можете получить по запросу.

Кроме того, примите во внимание тот факт, что все лица, проживающие ранее в этой квартире, и будучи выписанными перед продажей, могут предъявить свои права на квартиру. К категории таких лиц относятся: несовершеннолетние дети, а так же лица, находящиеся в местах лишения свободы.

В том случае, если квартира находится в собственности менее трех лет, бывшие собственники жилой площади в некоторых случаях могут аннулировать сделку.

Кроме перечисленной выше документации, стоит проверить также документы технического характера, в которых может быть указан факт проведения перепланировки жилой площади, который должен быть согласован и зарегистрирован в бюро технической инвентаризации (БТИ).

Заключив договор о купле-продаже, в котором оговаривается стоимость объекта и на основании которого происходит собственно сама продажа, вы можете приступить к регистрации собственности на данную жилую площадь.

Правоустанавливающие документы на квартиру

Если вы решили приобрести недвижимость на вторичном рынке, вам стоит начать изучение вопроса с проверки документации, на основании которой возникло право собственности продавца.

Например, основанием для признания права собственности на недвижимость могут служить такие документы, как: договоры купли-продажи, дарения, мены. Реже встречаются свидетельства о праве на наследство, договора ренты, которые вступили в законную силу по решению суда.

Безусловно, если эти документы содержат исправления, признаки подделки и подчистки, это говорит о том, что продавцу недвижимости есть что скрывать. Все исправления, которые содержатся в документации, должны быть заверены подписями обеих сторон договора.

В том случае, если договор заверен нотариусом, все исправления, имеющиеся в документах, должны быть скреплены печатью и подписью заверителя (нотариуса).

Вам необходимо также проверить договора на наличие факта государственной регистрации. Если в документах, на основании которых возникло право на собственность, имеются условия, несоблюдение которых ведет к расторжению сделки, необходимо убедиться, что эти условия соблюдены.

Одним из таких условий может быть обязательство покупателя выплатить стоимость квартиры через некоторое время после заключения договора. В случае невыполнения условий, договор подлежит немедленному расторжению.

Немаловажным нюансом является факт продажи квартиры, которая ранее была указана в дарственной или же завещана по наследству, и вскоре после этого выставлена на продажу ее новым владельцем. Как минимум факт такой быстрой продажи на столь выгодных условиях должен вас насторожить. Не говоря уже о том, что отказ от такой сделки очевиден.

Проверка истории квартиры

Для того чтобы окончательно убедиться в «чистоте» сделки, стоит попросить у собственника квартиры сделать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним(ЕГРП).

Данный документ будет являться гарантом безопасности совершаемой сделки. В ЕГРП содержаться наиболее полные сведения о приобретаемой недвижимости, начиная с 1988 года (т. е. с года создания самого ЕГРП), в частности: переходы права собственности из рук в руки, запреты на совершение сделок, а также наличие арестов на квартиру.

Если в выписке Единого государственного реестра содержатся сведения о частой перепродаже квартиры и переходе из рук одного владельца к другому данной недвижимости (т. е. по факту в такой квартире долго не проживали), то вполне вероятно, что такая квартира используется аферистами для совершения «не чистых» сделок, с целью обмана покупателей.

В таком случае рекомендуется насторожиться и поискать более подходящий вариант без рисков и возможных потерь денежных средств.

В выписке, как уже было сказано выше, содержится и другая полезная информация, анализ которой позволит предотвратить заключение сделки на покупку «черной» недвижимости.

В частности, особое внимание стоит обратить на наложение арестов на приобретаемую жилую площадь, а так же на какие-либо споры. Особое внимание стоит уделить тому, сколько лет прошло с момента возникновения споров.

В российском законодательстве указано, что максимальный срок давности по признанию сделок недействительными составляет 3 года.

А это значит, что если в течение последних лет до предполагаемого приобретения недвижимости никаких споров не возникало, вы можете не волноваться за то, что объявятся предыдущие владельцы и предъявят свои права на покупаемую недвижимость.

В обратном случае, вам необходимо попросить продавца квартиры предъявить судебное решение, по которому можно будет сделать выводы о правомерности владения данной собственностью. Если же судебное решение еще не вынесено, вам стоит подождать, пока оно будет обнародовано судом, и только после этого заключать сделку с владельцем квартиры.

Для того чтобы быть уверенным на сто процентов, необходимо подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться, что владелец имеет право на предполагаемую к покупке собственность.

Качество квартиры

Качество квартиры проверяется по соответствию действительного состояния жилой площади с заявленным в документах бюро технической инвентаризации (БТИ).

Поэтому если таковой документации у вас на руках не имеется, ее стоит просить у продавца квартиры. В действительности может оказаться так, что в квартире была произведена перепланировка или переустройство без ведома соответствующих органов (т. е. БТИ).

В статье 26 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) любое переустройство, перепланировка без согласования с органами местного самоуправления, попадает в разряд административных правонарушений, за что предусмотрена ответственность.

Как проверить продавца квартиры

С не меньшей осторожностью нужно отнестись и к самому собственнику квартиры. Начать стоит с проверки подлинности его паспорта, сведения о котором можно получить на сайте https://гувм.мвд.рф/ (Федеральной Миграционной Службы Российской Федерации), с помощью специального сервиса.

Конечно, полученные сведения носят больше справочный характер. Для того чтобы получить официальны данные, специалисты рекомендуют обращаться в территориальные подразделения ФМС (т. е. паспортный стол по месту регистрации продавца).

Особое внимание стоит обратить на предмет заключения договора не самим продавцом, а его представителем по доверенности. Такая доверенность должна быть заверена нотариальной конторой.

Стоит уточнить полномочия представителя: имеет ли он право подписывать договор, принимать оплату и т. д. Уже само участие доверенного лица со стороны продавца создает дополнительные риски, к чему нужно отнестись со всей осторожностью.

Сложнее будет разобраться, дееспособен ли владелец собственности. Ведь на момент подписания сделки, даже удостоверившись в правомерности действий со стороны представителя, владелец квартиры может находиться в месячном запое, в состоянии наркотического опьянения и т. д. Следует не полениться и запросить соответствующие справки из наркологических и психоневрологических диспансеров.

Права третьих лиц

Для того чтобы узнать зарегистрирован ли кто-то еще помимо самого собственника в квартире и имеет ли законное право на проживание при продаже собственности, необходимо попросить у продавца предоставить выписку из домовой книги.

Проблемы могут возникнуть, когда по незнанию, заключив сделку с продавцом, новый собственник сталкивается с ситуацией, когда некие третьи лица, зарегистрированные в квартире, в судебном порядке начинают отстаивать свои права на собственность.

Это может произойти, например, при наличии отсутствующего члена семьи продавца, который, имея прописку в данной квартире, не знал о совершении сделки.

Поэтому заключая сделку с продавцом, который утаивает наличие зарегистрированных третьих лиц в принадлежащей ему квартире, вы заведомо идете на неоправданный риск и обрекаете себя на долгие судебные тяжбы.

Особым случаем также является наличие зарегистрированных несовершеннолетних детей в приобретаемой недвижимости, права которых также необходимо соблюдать.

К тому же, если продавец находится в браке, стоит уточнить права его супруги на приобретаемую собственность, в договоре должно быть указано согласие супруги на продажу квартиры.

Ведь в случае, если квартира была приобретена во время совместной жизни и в договоре не говорится о ее согласии, супруга, имея равные права на собственность, может оспорить заключенную сделку в суде.

Безусловно, в деле купли-продажи важны все нюансы, о которых уже было сказано выше. От того, насколько вы знаете правовую и юридическую сторону проводимой сделки, зависит ее результат.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!