Проверка документов при покупке квартиры на вторичном рынке

Приобретение квартиры для человека представляет огромную важность в жизни. Однако это отнюдь не простой процесс: в нем множество тонкостей и юридических особенностей, с которыми следует ознакомиться каждому потенциальному покупателю жилплощади. Именно об этих особенностях и будет рассказано в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Какие документы нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке

Вы приметили квартиру, и настало время для закрепления ее за собой. Это можно осуществить путем выплаты продавцу денежной суммы в качестве части от общей стоимости квартиры, однако, это должно быть оформлено соответствующим образом.

Несоблюдение надлежащей формы может привести к потере этих денег. Именно поэтому, в данном случае, рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи.

В данный договор в обязательном порядке включаются следующие условия:

• Контактные, паспортные данные заключающих договор сторон, а также данные об их фактическом местонахождении;
• Характеристика квартиры (адрес, идентифицирующие признаки), которая выступает как предмет договора;
• Срок совершения основной сделки и подписания данного договора купли-продажи;
• Цена покупки квартиры с учетом данной выплаты, установление запрета на ее изменение;
• Сумма задатка (аванса);
• Обязательно заключение авансового соглашения;
• Срок, в который залог (задаток) будет возвращен, если договор будет незаключен по вине продавца;
• Срок, в который квартира «освобождается», т. е. проживающие выписываются и забирают свои вещи.

В чем же разница между авансом и задатком? Прежде всего, по способу возврата. Так, сумма возвращенного задатка в два раза больше. Факт передачи задатка обязательно нужно задокументировать в расписке от покупателя.

Теперь остановимся непосредственно на самих документах, которые должны быть оригиналами. Их нужно изучить очень тщательно:

• Договор купли-продажи. Наиболее верно будет предоставить его составление юристу либо риэлтору из агентства недвижимости. В любом случае, вам нужен специалист из надежной организации. Прочитайте договор, его условия должны быть вам ясны и понятны. Если какой-то пункт кажется вам непонятным, потребуйте составителя разъяснить такую норму. Этот договор можно корректировать от руки, но по соглашению сторон;
• Паспорт продавца. Осматривайте его внимательно: очень важно, чтобы паспортные данные и данные, указанные в договоре, полностью совпадали. Иначе это может обернуться крайне негативными последствиями для покупателя;
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности – важнейший документ. Следует проверить, является ли жилище предметом ипотеки: обратите внимание на графу «основание выдачи» — в ней, если жилье заложено, будет ссылка на договор ипотеки. Сопоставьте также характеристики квартиры на бумаге с фактическим состоянием жилья (особенно обратите внимание на площадь документальную и фактическую);
• Документы, которые свидетельствуют об отсутствии обременений;
• Справки, указывающие на отсутствие коммунальной и налоговой задолженности;
• Техпаспорт квартиры;
• Домовая книга, которая подтверждает выписку прописанных в ней лиц. Рекомендуется это проверить до ее осмотра в паспортно-визовой службе. Если кто-либо не выписывается добровольно, придется решать данный вопрос через суд, но это отнимет время, деньги и нервы;
• Согласие органов опеки и попечительства либо иных служб по социальным вопросам. Это потребуется в особых случаях, например, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети;
• Правоустанавливающий документ на жилье;
• Документы-основания, свидетельствующие о переходе права собственности к продавцу от бывших собственников;

Теперь более подробно о самих правоустанавливающих документах. К ним относятся гражданско-правовые договоры и сделки – дарение, купля-продажа, наследование. Отметим, что то, каким образом право собственности перешло, значение имеет и определяет дополнительные документы.

Приведем примеры:

• Так, для наследования нужно согласие других наследников, выраженное в письменной форме;
• У дарения есть своя специфика: право собственности может быть отчуждено дарителем в случае, когда имуществу нанесен значительный вред;
• И для купли-продажи есть особенности. К примеру, требуется письменное согласие супруга на покупку квартиры, если имущество приобретено в браке.

Особенно тщательно осматривайте дату выдачи документов, которые закрепляют право собственности. В случае, если этот период больше трех лет и превышает срок исковой давности, то уменьшаются риски при покупке квартиры.

Домовая книга – документ, по которому вы можете узнать, кто был прописан в квартире и кто выписан из нее. Рекомендуется поговорить с соседями либо с прежними собственниками квартиры, чтобы уточнить, кто проживал в квартире до этого.

Отметим, что жилищное законодательство быстро изменяется, поэтому важно постоянно следить за этими изменениями.

Покупка квартиры на вторичном рынке: риски

Причины риска

В гражданском праве сделки с недвижимым имуществом представляют наибольшую сложность: это и юридическое оформление, и длительность, и проверка «чистоты» и т. д. Также в деле будут фигурировать большие деньги, что может побудить мошенников к действиям.

Разделим проблемы, с которыми гражданин может столкнуться при покупке жилья, на категории, к которым отнесем:

• Юридические проблемы. Уровень правовой грамотности покупателей, как правило, невысок, а договор покупки недвижимости очень сложен, в нем множество нюансов. Данный риск наиболее серьезен, поскольку может повлечь даже потерю права собственности на квартиру;
• Проблемы, которые связаны с техническими особенностями квартиры, документами на нее. На право собственности это не влияет, однако, условия проживания в жилище могут создаться крайне неудовлетворительные. Риск связан, прежде всего, с финансовыми потерями. В качестве примера можно привести незаконную перепланировку в квартире.

Применительно к первой группе, можно смоделировать несколько особенно подозрительных ситуаций:

• Представим, что квартира продается по доверенности несобственником. Следует относиться к этому осторожно: доверенность весьма часто подделывается либо просрочена. Также аферисты оформляют доверенности на пенсионеров, детей-сирот, инвалидов и наркозависимых людей. Реальный собственник может и не быть в курсе, что квартира выставлена на продажу либо его вовсе может не быть в живых;
• Сделка может быть оформлена с нарушениями приватизации квартиры. Такое было распространено в 90-х годах, но сохранилось и сейчас. Наибольшую опасность представляют жильцы, которые участвовали в приватизации, и дают обещания покупателю сразу же выписаться, когда сделка будет оформлена;
• В истории квартиры могут быть указаны сомнительные сделки с ней (например, когда стороной выступает государственное предприятие или же госорган);
• Квартира получена на основании договора ренты либо дарения, по наследству и по иным договорам, в которых могут быть затронуты интересы третьих лиц. Так, вполне вероятно, что после покупки появятся субъекты, претендующие на квартиру. Помните и о тех лицах, которые имеют право на обязательную долю в наследстве.
• Нарушена процедура оформления квартиры, которая покупается за счет средств материнского капитала. Закон устанавливает, что квартира будет в общей долевой собственности матери и ребенка (детей). Это требование отнюдь не всегда реализуется на практике в связи с тем, что выделить долю возможно не во всех ситуациях. Кроме того, владельцы квартиры избегают прописки в квартиру несовершеннолетних. Серьезный пробел в законодательстве РФ – отсутствие государственного контроля за выполнением обязанности собственников добросовестно прописывать всех членов своей семьи;
• Продажа жилья, в котором один из собственников – гражданин, который является недееспособным на момент заключения договора (алкоголик, психически неуравновешенный человек). Сделка может быть оспорена;
• Купля-продажа квартиры, которая обременена залогом или арестом. Возможны и неявные обременения;
• Продажа квартиры, в которой один из собственников – это лицо, которое подвергнуто тюремному заключению, либо военнослужащий или без вести пропавший гражданин. Право проживания у них остается, и в любой момент они могут появиться и в судебном порядке занять жилое помещение. И как бы не старался продавец доказать, что такое лицо не объявится, относитесь к такой сделке очень осторожно;
• Нарушение прав супругов;
• Сделка, совершенная с нарушениями преимущественных прав продажи комнат в квартире (либо долей). По закону, собственник сперва предлагает сделку долевым собственникам, а потом уже прочим лицам. На практике это требование очень часто обходится;
• Возможна и продажа по паспорту, который подделан либо просто не имеет силы. Очень часто аферисты крадут паспорт у другого лица либо получают на себя новый паспорт, однако, сделка будет совершаться по старому паспорту, который, по словам мошенника, был потерян;
• Если жилье числится в плане на расселение, то сделка также может быть признана недействительной. Здесь необязателен умысел продавца: он может, к примеру, действительно не знать об этом обстоятельстве либо знать, но должное значение этому факту не придать. В такой ситуации, покупатель также понесет неблагоприятные последствия.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!