Проверка квартиры при покупке!

Кто несет ответственность за чистоту сделки?

Процедура оформления приобретаемой квартиры (сделка, отчуждение жилого помещения) достаточно проста в исполнении. Более длительный период может занять подготовка к ней: сбор необходимой информации, проверка подлинности документов, получение дополнительных сведений, решение спорных моментов.

Услуги по отчуждению жилых помещений могут оказывать как физические, так и юридические лица. За оформлением, как правило, обращаются в агентства недвижимости (риэлторам), юристам – это вызывает доверие. В ряде случаев покупатель и продавец занимаются сбором необходимых документов самостоятельно.

Не зависимо от того кто будет сопровождать (оформлять) сделку, все участники обязаны уметь правильно и в полном объеме понимать смысл содержания всех документов, сопутствующих сделке. Так как правовая ответственность за последствия лежит только на покупателе, реже на продавце.

Основные документы

Правособственности на отчуждаемое имущество отражается в свидетельстве о государственной регистрации права, выданное соответствующим органом на основании договора между сторонами. Бланк установленного образца в обязательном порядке должен быть без видимых дефектов, подчисток, исправлений, легко читаемый и должен содержать следующие пункты:

• Сведения об основании.
• Персональную информацию о субъекте (собственнике).
• Описание объекта продажи.
• Номер регистрации в кадастре.
• Наличие (отсутствие) обременений.
• Дату, номер, учетной записи.
• Серию, номер самого бланка.

Проверка оснований для возникновения права собственности

Приватизация. Договор передачи жилого помещения (в индивидуальную, долевую, общую совместную) заключается между муниципальными органами, администрацией поселений и квартиросъемщиком, а также всеми лицами, зарегистрированными по данному адресу на момент приватизации. В документе должны быть отражены сведения обо всех участниках, в том числе в каких долях они владеют отчуждаемой квартирой. Это будет отражено в свидетельстве: доля в праве (общем или долевом), индивидуальная собственность.

Купля-продажа, дарение, мена. Самый распространенный вид сделок. В обязательном порядке должен содержать такие пункты как: сведения о продавце и покупателе, принадлежность квартиры, цена и порядок расчетов, правовой режим, информацию об ответственности за отчуждаемое имущество перед коммунальными службами, налоговым органом. В ряде случаев прописываются отдельные пункты, в которых стороны оговаривают временные периоды освобождения квартиры от личных вещей, предоставления дополнительных сведений.

Договор ренты, наследство по закону или завещанию. Вид документов, составляется и заверяется только нотариально. Оформляется на гербовых бланках нотариальной конторы (палаты), за личной подписью нотариуса, с указанием регистрационного номера по реестру. Единственный вид документа, по которому можно вступить в сделку, без предварительного получения свидетельства о государственной регистрации права.

Решение суда. В ряде случае право собственности продавец получает по решению судебных органов. Основное требование – решение должно вступить в законную силу.

При обнаружении исправлений, несоответствии с действующим паспортом, неверно указанных данных покупатель или его представитель имеют право запросить подтверждающие документы. Они выдаются органом, выдавшим документ-основание, или запрашиваются из архивных сведений. Запросить может только собственник или доверенное лицо.

Полномочия субъекта права

Под субъектом права понимается лицо являющееся собственником квартиры. Требования, предъявляемые к этому пункту в свидетельстве – соответствие персональных данных действующему паспорту. Исключение составляют случаи, когда произошла замена паспорта в связи с утерей, порчей, по возрасту, вступление в брак, смена фамилии.

В любой из этих фактов проверяется в миграционной службе, паспортном столе по запросу. Увидеть предшествующие серию и номер паспорта покупатель может в действующем паспорте продавца на соответствующей странице. Допускается регистрация сделки без замены свидетельства. При этом продавцом оплачивается дополнительная госпошлина.

Особого внимания заслуживают лица отчуждающие чужую квартиру по доверенности. Это могут быть как физические лица, так и юридические (представители банков). Здесь важно четко отследить наличие в доверенности права отчуждения квартиры по конкретному адресу, срок действия доверительных полномочий, право получения денежных средств, право подписи. А также представление интересов собственника в иных организациях, имеющих непосредственное отношение к отчуждению и регистрации прав собственности.

Объект права

Информация об объекте права условно скрыта под кадастровым номером. За исключением указанной площади квартиры, местоположения (этажности) и адреса. Соответствие сведениям кадастра можно увидеть в выписке или паспорте, предоставляемом БТИ (ЦТИ) по запросу.

В этих документах кроме прав собственности можно отследить кадастровую стоимость, фактический износ дома, год постройки, что является необходимым при покупке квартиры, например, под ипотеку.

В этой же организации продавец может получить технический паспорт. На его основе легко отслеживается наличие перепланировки, её законность.

Покупатель должен понимать, что приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой – это не нарушение законодательства, но влечет за собой наложение штрафных санкций. И, в случае проверки и обнаружения незаконной перепланировки сотрудниками БТИ (ЦТИ), оплачивать их придется новому собственнику.

Существующие обременения, арест имущества

Наличие обременения квартире не позволяет совершать никаких сделок. Под этим понятием подразумевается:

• Права третьих лиц: несовершеннолетниеопекаемые дети, дети-сироты, иждивенцы и другие категории граждан, попадающие под защиту органов соцзащиты;
• Ипотека в силу закона, залог, арест по требованию службы судебных приставов;

Каков характер обременения можно увидеть в выписке из единого реестра (ЕГРП). Этот же документ покажет, кто является настоящим собственником, с какого времени и на каком основании.

Коммунальная служба и паспортный стол

Еще две организации, предоставляющие сведения о приобретаемой квартире: наличии зарегистрированных лиц и отсутствии задолженности по платежам. На дату сделки продавец обязан выписаться из отчуждаемой квартиры (если иное не оговорено в договоре) и представить справку о том, что другие лица там не значатся.

Однако вплоть до 1 января 2015 года разрешено было временно выписывать граждан пребывающих на длительном лечении, в местах отбывания наказания, учебе, длительных командировках и т.д. Соответственно такие лица значится, в данной квартире не будут, а вот право вновь зарегистрироваться по прибытию и проживать  у них будет.

Во избежание возникновения подобных ситуаций можно запросить поквартирную карточку, домовую или похозяйственную книгу. В этих документах отражаются все сведения о лицах когда-либо зарегистрированных (временно или постоянно) по данному адресу.

Еще один документ позволяющий отследить не только наличие задолженности по лицевому счету, но и обнаружить присутствие иных зарегистрированных лиц – квитанция об оплате за коммунальные услуги.

Стоить обратить внимание на графу «количество лиц зарегистрированных/ фактически проживающих». Расхождение в цифрах должно насторожить и вызвать вопросы о лицах, на которых коммунальные платежи не начисляются.

Вторичный рынок жилья тем и «опасен», что очень сложно предусмотреть все возможные ситуации. Особенно если речь идет о квартирах с многочисленными перепродажами различного вида. Есть ли выход? Да, есть. Надо проверить все, что доступно проверке! Любым законным способом.