Быстро продать комнату

Согласно статистическим данным, у многих граждан нашей страны в собственности находится не вся, а лишь часть квартиры. Данное обстоятельство легко объясняется спецификой проводимой ранее приватизации недвижимого имущества, а также практикой его обмена между владельцами.

Зачастую, совместное проживание (например, одной семьей) в одном жилом помещении не доставляет каких-либо хлопот, однако, если владелец части квартиры пожелает продать ее, он столкнется с определенными затруднениями.

Прежде всего, трудности возникают на этапе непосредственной реализации доли от имущества на свободном рынке, поскольку немногие соглашаются покупать лишь долю в жилье, приобретая в качестве «бонуса» незнакомых соседей. Также процесс продажи может усложниться необходимостью проведения переговоров с другими совладельцами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Как быстро продать комнату в квартире?

Предлагаем вашему вниманию инструкцию, руководствуясь которой можно в достаточно короткие сроки продать комнату в квартире:

• предварительная оценка стоимости;
• подготовка перед продажей;
• процесс поиска потенциальных покупателей;
• подготовка необходимых документов;
• сделка купли-продажи.

Для каждого из этапов необходимо сделать поправку на характеристики продаваемой комнаты. Если у вас нет времени заниматься организационными вопросами, процесс подготовки можно поручить опытному риелтору.

Оценка стоимости комнаты

Для начала, нужно выяснить, какую сумму можно выручить, продав комнату. На стоимость помещения будут влиять следующие факторы:

• площадь помещения;
• количество всех комнат в квартире;
• особенности расположения жилья;
• наличие соседей, их количество;
• какая доля принадлежит владельцу, решившему продать свою часть имущества;
• сколько времени (экспозиционный срок) объект находится в продаже.

Расчет примерной стоимости часто поручается профессиональным оценщикам. Однако существуют и другие, менее затратные способы, к примеру, можно применить одну из баз данных, содержащих информацию о недвижимости. Изучить цены также можно по объявлениям от других продавцов.

С первыми пунктами в большинстве случаев не возникает проблем, но на последний фактор в списке необходимо обратить особое внимание. Далеко не каждому известно, что от длительности пребывания недвижимости в открытой продаже напрямую зависит ее привлекательность для потенциальных приобретателей. Довольно часто продавец годами отказывается сбавить хотя бы рубль от установленной цены, упуская выгодные предложения.

Предпродажная подготовка

Процесс продажи отдельной комнаты специфичен, поскольку продавцу приходится согласовывать многие из своих действий с другими собственниками. Главным же обстоятельством, часто осложняющим продажу, является преимущественное право совладельцев на выкуп имущества (статья 250 ГК РФ).

Данное право обязует одного из собственников, заинтересованного в продаже имущества, ставить в известность других владельцев о своих намерениях, в том числе, сообщая им желаемую сумму и сроки, в течение которых он хочет продать комнату.

Если вопрос с соседями улажен, и они не претендуют на выкуп имущества, можно начинать искать покупателей. В процесс подготовки необходимых документов также потребуется привлечь совладельцев.

На этапе согласований с соседями, нередко возникают серьезные трудности. Например, в данный момент неизвестно, где находится один из собственников, и решить с ним вопрос невозможно. Также случаются ситуации намеренного препятствования процессу продажи со стороны совладельцев.

Поиск покупателей

Опубликовав объявление о продаже комнаты, можно начинать готовиться к приходу заинтересованных потенциальных покупателей. Проинформируйте о возможном визите соседей, чтобы совместно создать наилучшее впечатление. Небольшой ремонт также не повредит, но не стоит слишком усердствовать, инвестируя во внешний облик помещения серьезные деньги – возможно, новый владелец захочет переделать все по своему вкусу.

Перед непосредственным приходом покупателя убедитесь, что комната и общие помещения не захламлены лишними бытовыми предметами. Необходимо по максимуму создать впечатление уюта и ухоженности.

Самостоятельная продажа комнаты

В публикуемом объявлении постарайтесь перечислить как можно больше достоинств объекта: выгодное местоположения здания, преимущества квартиры в целом, наличие мебели, техники и т. п.

Проиллюстрируйте описание качественными фотографиями, снятыми с разных ракурсов при хорошем (желательно дневном) освещении. Постарайтесь, чтобы в кадр не попадали личные вещи и посторонние предметы.

Провести процесс продажи вполне под силу каждому, если владеть соответствующими инструментами. В том числе:

• объявления могут быть размещены в специализированных базах недвижимости;
• публикация объявлений в местных СМИ, на интернет-сайтах, посвященных купле-продаже недвижимости.

В чем можно выиграть, занявшись данным вопросом самостоятельно:

• никаких посредников, а значит – никаких комиссионных отчислений;
• личная встреча с покупателем, возможность удостовериться в его порядочности,

Однако имеются и недостатки:

• процесс самостоятельной продажи отнимает слишком много времени;
• от продавца потребуются знания многих юридических тонкостей.

Сотрудничество с риэлтором

Далеко не у каждого найдется время, чтобы уделять достаточно внимания тонкостям предпродажной подготовки и поиску клиентов. Чтобы избавиться от лишних хлопот, можно воспользоваться услугами частного риэлтора. Опытный специалист лучше знает, как представить товар с выгодной стороны. К тому же, у риэлторов имеются собственные клиентские базы и поиск покупателя существенно ускорится.

Выбирайте посредника с особой тщательностью. Не обращайтесь сразу в агентство, сайт которого вы только что нашли в интернете. Чтобы убедиться, что вы имеете дело с профессионалом, лучше всего посетите офис агентства, назначив личную встречу.

В чем выигрыш от сотрудничества с посредником:

• существенная экономия времени;
• сделки через агентство более безопасны.

Недостаток, пожалуй, только один — услуги хорошего специалиста обойдутся недешево.

Подготовка необходимого пакета документов

Достигнув с потенциальным покупателем предварительной договоренности, удостоверьтесь, что у вас подготовлены все бумаги, требующиеся для совершения сделки. Среди них:

• паспорта всех лиц, участвующих в сделке;
• документы, устанавливающие право собственности (купчая, свидетельство о наследстве и др.);
• документальное свидетельство о проведенной госрегистрации права собственника;
• информация из ЕГРП, подтверждающая отсутствие каких-либо обременений, связанных с имуществом;
• подтверждение об уведомлении совладельцев квартиры о продаже комнаты или нотариальный отказ от преимущественного права выкупа.

Подписание договора о покупке

Тщательно отслеживайте корректность составления договора. Среди прочего, он должен содержать точную адресную информацию, стоимость объекта, правильно переписанные паспортные данные участников сделки.

После подписания, договор должен быть соответствующим образом зарегистрирован. Данная процедура поручается Росреестру и ее продолжительность составляет около месяца после подачи пакета документов.

К решению денежных вопросов также следует подойти со всей ответственностью. Непосредственная передача денег может проводиться через арендованную банковскую ячейку, в которой покупатель оставляет деньги после подписания договора, а продавец сможет получить к ней доступ в момент приобретения новым владельцем прав собственности на объект недвижимости.

Стоит упомянуть о достаточно распространенной методике передачи собственности, использующей договор дарения. В частности, если продавец не может добиться по тем или иным причинам согласия совладельцев на продажу комнаты, он «дарит» покупателю несколько метров из своей доли, впоследствии, продавая ему остальную площадь, согласно преимущественному праву. Никогда не соглашайтесь на подобные эксперименты, так как сделка такого рода может быть опротестована в судебном порядке.

Как быстро продать комнату в общежитии?

Отдельная комната в общежитии, оформленная в качестве частной собственности, является схожей по своим характеристикам с комнатой в квартире, однако, у нее имеются свои особенности.

Прежде всего, отличия проявляются в стоимости (в общежитии комната дешевле), также существенно разнятся места общего пользования, а именно:

• площадь кухни и ее техническое оснащение;
• схема расположения санузла;
• комната выходит дверьми в общий коридор или отдельный блок.

Чтобы продать такую комнату в максимально короткие сроки, необходимо провести ряд подготовительных действий:

• собрать все документы, подтверждающие право собственности;
• опубликовать объявление о продаже на всех доступных информационных площадках;
• обратиться к нотариусу.

Продажа отдельной комнаты в общежитии может быть проведена только после предварительной приватизации. Если помещение не было приватизировано, оно также может быть реализовано в свободной продаже, однако, в таком случае возникнут определенные нюансы, с которыми не все покупатели захотят связываться.

Перед тем как начать поиск покупателей, обзаведитесь для этих целей отдельной сим-картой и адресом электронной почты. Сим-карта может быть использована для записи на автоответчик предложений от заинтересованных покупателей, после чего можно перезвонить им в удобное для вас время. После продажи помещения, на автоответчик записывается послание с этой информацией.

Составляя текст объявления, публикуемого на специализированных сайтах и бумажных СМИ, необходимо максимально подробно описать характеристики комнаты. В качестве рекламной площадки также могут быть использованы социальные сети. В ряде случаев, заинтересованные покупатели могут быть найдены в других регионах, придумайте способ распространить объявление не только в вашем городе.

Подготовка к визиту потенциального покупателя чрезвычайно важна для достижения скорейшего успеха. Тщательная уборка должна быть проведена не только в самой комнате, но и в местах общего пользования. Позаботьтесь о внешнем виде комнаты каждый раз, когда к вам приходит новый покупатель. Даже когда сделка почти готова и готовится подписание договора, помещение должно быть идеально ухоженным.

В договор следует, среди прочего, внести порядок освобождения комнаты предыдущим владельцем. В данном случае, можете настаивать на максимально удобных для себя условиях.

Назначив дату подписания договора, следует точно определить время посещения нотариуса. В его присутствии будут совершены все ключевые элементы сделки: заверение договора, передача денег и ключей от помещения.

Как быстро продать комнату в коммунальной квартире?

На сегодняшний день встречаются коммунальные квартиры, в которых все помещения приватизированы и квартиры с одним или несколькими помещениями, пребывающими в социальном найме.

Поскольку в результате продажи помещения уступаются такие важные правомочия владельца как распоряжение имуществом, участвовать в сделке купли-продажи может только непосредственный владелец объекта недвижимости или лицо, которого владелец уполномочил принимать соответствующие решения. При этом, объект купли-продажи должен быть приватизирован, получен в дар или унаследован.

В Жилищном кодексе предусмотрена процедура обмена неприватизированного жилья. Договор обмена комнатами в коммунальной квартире заключается их нанимателями с участием собственников такого жилья (местные администрации, службы управления коммунальным имуществом). Обмен может быть произведен только после получения согласия со стороны обоих владельцев.

Коммунальные квартиры и преимущественное право приобретения

Соседи, проживающие в других комнатах коммунальной квартиры, обладают преимущественным правом приобретения комнаты, выставленной в продажу. Владелец комнаты может продать помещение третьим лицам, если соседи в течение месяца, после получения предложения о покупке, не изъявили желания к ее приобретению. Также в качестве разрешения на продажу можно использовать нотариально заверенный отказ от преимущественного права.

Письменное предложение соседям, высланное в заказном письме с подтверждением о вручении, должно содержать аналогичные условия, что и для посторонних приобретателей. В ряде случаев, соседи могут повести себя недобросовестно, всячески затягивая процедуру отказа в целях снижения первоначальной цены или для того, чтобы комната надолго осталась пустующей. Также усложнить задачу может отсутствие соседей по месту жительства и невозможность их информирования о предстоящей продаже.

Подробнее о процедуре уведомления

Первым делом, необходимо выяснить, кто из соседей является собственником жилья, а значит – обладателем преимущественного права. Напомним, что наниматели, проживающие в комнате на правах аренды или в рамках программы социального найма, не входят в список лиц, с которыми следует советоваться перед продажей имущества.

Информация о владельцах коммунальной квартиры может быть найдена в Росреестре, в который нужно подать заявку на получение выписки обо всех правообладателях, относящихся к конкретной квартире.

Далее каждому собственнику следует выслать копию письма с уведомлением. Если в квартире имеется хотя бы одна неприватизированная комната, аналогичное уведомление также отправляется в местный орган управления муниципальным имуществом.

В том случае, когда у комнаты имеются несовершеннолетние собственники, порядок уведомления о продаже может измениться:

• за детей до 14 лет, не обладающих полной гражданской правоспособностью, решение об отказе от покупки принимают их родители или опекуны;
• в возрасте 14-18 лет, подростку предоставлена ограниченная правоспособность, то есть собственная воля может быть выражена с согласия родителей.

В ответе на уведомление, в первом случае, ставится только одна подпись (родительская), в другом случае, подписей будет две (подростка и родителя). Поскольку имущественные права несовершеннолетних находятся на контроле у попечительских органов, процедура также требует их одобрения.

Что делать, если возникли трудности с продажей по вине соседей

Процесс продажи помещения в коммунальной квартире может существенно затянуться из-за соседей в таких случаях:

• уведомление о будущей продаже соседи не хотят принимать и отказываются подписываться о его получении;
• получив уведомление, соседи никак не реагируют в течение долгого времени;
• невозможно найти владельца соседнего помещения;
• владелец соседнего помещения постоянно проживает в другом населенном пункте.

Не стоит отчаиваться, каждая из описанных ситуаций может быть разрешена.

Если сосед отказывается принимать уведомление

Непринятое заказное письмо будет возвращено отправителю, то есть вам. В таких случаях, на конверте обязательно указывается почтовым штемпелем, что получатель отказался от приема письма. Этот конверт во время регистрации сделки может быть использован в Росреестре в качестве доказательства, что вы направили уведомление, и оно было проигнорировано.

Отсутствие реакции на уведомление

В таких случаях рекомендуем обратиться к нотариусу, который заверит еще одно уведомление и повторно оправит его соседям. Если и в этот раз они никак не отреагируют, нотариус оформит для вас свидетельство, которое выступит в качестве официального подтверждения имевшего место факта уведомления, полученного соседями, и отсутствие ответа с их стороны. Данное свидетельство может быть использовано во время регистрации сделки в Росреестре.

Местонахождение соседа не удалось установить

Достаточно сложная ситуация, для решения которой необходимо обратиться в судебные органы для официального признания лица безвестно отсутствующим. Достаточным основанием для получения подобного статуса является отсутствие информации о местонахождении человека на протяжении года.

Причина обращения (соблюдение преимущественного права) должна быть указана в заявлении, поскольку только так можно добиться судебного рассмотрения. Доказательством, в данном случае, может стать информация из адресных бюро и выписки, полученные из домовой книги.

Для выявления местонахождения, суд опросит родственников и других соседей безвестно отсутствующего, отошлет соответствующие запросы по адресам его возможного проживания. Если гражданин признается пропавшим, уведомление о продаже комнаты необходимо высылать назначенному судом управляющему имуществом.

Владелец соседнего жилого помещения проживает в другом населенном пункте

В тех случаях, когда владельцы соседней комнаты готовы соответствующим образом отреагировать на уведомление о продаже, однако, проживают в отдаленной местности, потребуется помощь нотариуса. После получения уведомления, получателю необходимо заверить у нотариуса свой ответ, выслав его при помощи заказной почты обратно вам. Для совершения сделки с покупателем, вам подойдет только заверенный отказ.

Если владелец соседнего жилого помещения скончался, при этом у имущества не появилось законного наследника, с продажей комнаты возникнут серьезные трудности. Один из способов выхода из сложившейся ситуации заключается в подаче иска о переводе комнаты умершего собственника в категорию выморочного имущества с последующим обязательством местной администрации принять комнату на свой баланс.

Данный метод, скорее всего, приведет к выявлению наследника, вступившего в наследство по факту, однако, бывали случаи, когда таковых не находилось и комната действительно переходила в статус коммунального имущества. И в том, и в другом случае, у вас появится адресат, которому можно выслать уведомление о продаже.

Способы обхода права преимущественного приобретения

У продавца части имущества может сложиться ситуация, когда у него совершенно нет времени на поиск пропавших соседей и прохождение всей процедуры объявления гражданина безвестно отсутствующим через суд. Что можно сделать в таких случаях?

Если покупатель найден, он оформляется посредством договора дарения совладельцем вашей комнаты. Объектом дарственной станут несколько квадратных метров помещения, после чего покупатель автоматически приобретает статус соседа и получает право преимущественного приобретения, после чего продажа остальной площади значительно упрощается.

Обходной вариант является «серой схемой» и потребует определенной осторожности. Лучше не привлекать в его реализацию лиц, не вызывающих доверия, поскольку ваша комната превратится в долевую собственность с соответствующими последствиями.

Также существует упрощенный вариант данной схемы, заключающийся в передаче в дар всего помещения. По факту проводится сделка продажи, однако, передача денег нигде и никак не оформляется.

Однако у данного способа имеется существенный изъян: фиктивную дарственную может оспорить один из соседей, потребовав, чтобы имущественные права на помещение были переведены на него. Если же сначала дарится часть комнаты, то права соседей никак не затрагиваются, и вероятный иск в будущем не последует.

Третья методика обхода преимущественного права заключается в реализации залогового права, по которому кредитор возвращает часть ссуды в виде недвижимого имущества должника. Схема предполагает оформление займа с покупателем комнаты и составление соглашения о залоговом имуществе.

Далее продавец не выплачивает в срок полученную ссуду, после чего покупатель может обратиться в суд для взыскания залога. В таких случаях, преимущественное право приобретения попросту не работает.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!