Что значит продажа квартиры с обременением?

Обременение – серьезная преграда при купле-продаже недвижимости. Чтобы избежать проблем в будущем, узнать о его существовании лучше до оформления договора.

Проведение сделок с объектами недвижимости сопряжено с определенным риском и сложностями. Чаще всего, продать жилье с обременением возможно, однако, требует от продавца и покупателя дополнительных усилий. О том, что необходимо для этого предпринять, будет изложено далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Что такое обременение квартиры

Под обременением квартиры понимается ограничение прав владельца, которое накладывается на пользование и распоряжение имуществом. Оно не снимается в результате смены собственника жилья.

Его наличие отмечено в свидетельстве о регистрации права на квартиру. Присутствие обременений, указанных в этом документе, затрудняет или даже запрещает отчуждение недвижимости.

Если реализация возможна, то сделка по продаже жилой площади совершается по значительно сниженной цене, относительно схожей, но не имеющей наложенных обременений. С целью выяснения всех нюансов относительно подходящей квартиры, стоит обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости.

Типы обременений

Для того чтобы решить ситуацию с ограниченными правами, нужно вникнуть в ее суть. Необходимо знать значение обременений каждого вида и их влияние на предпринимаемые действия продавца и будущего владельца.

В законодательстве есть следующие виды обременения:

• Ипотека. Приобретение недвижимости на заемные средства сопровождается временной передачей части прав на квартиру кредитору. Эти права вернуться собственнику после полной выплаты долга. Обременение, в данном случае, служит весомой гарантией возврата средств банку. По этой причине, до исполнения сторонами всех обязательств, владелец жилья не вправе отчуждать заложенную недвижимость;
• Аренда. Покупка жилья с квартирантами – неприятный факт. Поэтому продавец не должен совершать сделку до окончания срока действия договора найма и выселения арендаторов. Проблема возникает в случае, если квартиранты должны освободить помещение еще не скоро, например, через год. В этом случае, заставить их съехать можно только через суд;
• Рента. Позволяет получить квартиру собственника взамен на пожизненное оказание ему материальной и иной помощи. Поэтому хозяин не вправе продать (обменять, подарить) свою недвижимость, которая после его смерти должна перейти к рентодателю. В случае если собственник передумал отдавать квартиру или у него отпала необходимость в посторонней помощи, нужно расторгнуть договор ренты. Владелец жилого помещения обязан будет вернуть переданные ему финансы и материальные ценности, а также компенсировать стоимость приобретенных для него продуктов, лекарств и др.;

• Арест. Это одно из самых сложных обременений. Причиной наложенных ограничений может являться наличие задолженности за коммунальные услуги. Подобные меры применяются со стороны государственных структур, поэтому никакие другие организации не в состоянии изменить ситуацию. Как правило, обременение не позволяет отчуждать объект недвижимости, однако, есть и особые ситуации, препятствующие проживанию владельца в собственной квартире;
• Доверительное управление. Это случай, когда за квартирой закрепляется лицо, присматривающее за ней. На время действия договора с управляющим, к нему переходит часть прав. Необходимость в нем возникает у некоторых собственников, уезжающих на длительный срок за пределы страны. В обязанность нанятого человека входит оплата коммунальных услуг и контроль сохранности имущества. Доверительное управление прекращается раньше срока, в случае смерти исполнителя или по соглашению сторон.

В чем опасность квартиры с обременением для каждой из сторон сделки?

Опасность продажи жилплощади с обременением ничуть не меньше ее покупки. Собственник, не снявший перед продажей ограничения с квартиры в силу стечения обстоятельств, будет долгое время решать возникшие проблемы.

Ситуация осложнится, если будущий хозяин после завершения сделки уедет за пределы страны и не сможет явиться и помочь их устранить.

Собственникам, желающим получить помощь в продаже недвижимости с обременением, стоит проконсультироваться у юриста. Он сможет рассказать обо всех деталях сделки и подобрать подходящее решение вопроса.

В случае осуществления продажи квартиры без снятия обременений, понадобится потратить большое количество времени на устранение этого недостатка. Предстоит урегулирование вопроса с судебными органами и новым собственником. Продавцу придется компенсировать издержки, связанные с проведением заседаний.

По этой причине, собственнику целесообразнее решить вопрос со снятием обременений до продажи квартиры. Будущий хозяин также рискует приобрести вместе с жилплощадью дополнительные хлопоты.

Существующие ограничения не дадут ему стать полноценным владельцем недвижимого имущества. Вернуть деньги до того, как проблемы решатся, будет невозможно. Рассмотрение дела в суде может продлиться несколько лет.

Одним из наиболее сложных случаев является приобретение жилья с прописанным ребенком. Не проще ситуация, когда доля принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетия.

Обговаривать детали такой сделки и осуществлять грамотную передачу допустимо лишь при согласии опекунов. Не все из них пойдут на это.

Не стоит забывать и о возможности полноценного владения жильем новым собственником. В отдельных случаях, проживание может стать невозможным (арендаторы или пожизненные жильцы). А процедура признания сделки недействительной, возврат денежных средств и передача жилья прежнему владельцу займет много времени.

Подобные сложности проще предупредить, чем потом бороться с ними. Снизить риски покупателю поможет тщательное изучение документов, домовой книги и имеющихся обременений. Эти несложные действия помогут сэкономить силы, время и деньги.

Как проверить обременение квартиры

В ЕГРП заносятся все обременения на недвижимое имущество. Выписку из него можно заказать в Росреестре или многофункциональном центре.

Она позволит проверить чистоту интересующей квартиры. Запросить сведения можно на порталах gosuslugi.ru и rosreestr.ru. Услуга предоставления выписки из ЕГРП требует уплаты государственной пошлины.

Если за объектом недвижимости не значатся обременения, то пункт 4 справки будет содержать надпись «не зарегистрировано».

Продажа квартиры с обременением

Продемонстрировать процедуру можно на примере ипотечной недвижимости. Обременение на квартиру, приобретенную за счет кредитных средств, действует до тех пор, пока долг не будет полностью возвращен банку.

Довольно часто люди, которые взяли ипотеку, сталкиваются с необходимостью продать недвижимость. Квартира находится в собственности банка, поэтому юридически грамотную сделку можно проводить лишь в присутствии представителя банка.

Сделка осуществляется поэтапно:

• Продавец за счет средств покупателя гасит долг за квартиру перед банком, который снимает обременение;
• Осуществление продажи недвижимости по цене, равной разнице между рыночной стоимостью и величиной уплаченного долга.

Есть ли возможность продать квартиру, не снимая обременения?

Обремененные объекты недвижимости закон продавать не запрещает. Исключением являются квартиры, находящиеся под арестом или в домах, признанных аварийными.

Какие существуют риски

В случае, когда жилое помещение обременено рентой, то лицо, выплачивающее ее, не вправе продавать недвижимость без согласия получателя. Покупатель квартиры с таким обременением рискует остаться без квартиры в результате аннулирования сделки.

Приобретение жилья с арендаторами грозит долгим ожиданием окончания срока действия договора найма. Если же квартирантам удастся прописать в ней новорожденного, то вселения можно вообще не дождаться.

Снятие обременения

Гражданский кодекс регламентирует процедуру снятия обременения. Сделать это можно и через суд, если для этого есть все основания.

Если квартира приобретена в ипотеку, то банк вправе дать клиенту письменное согласие на снятие обременения или сделать в закладной отметку о том, что долг погашен. Росреестр снимет все обременения в течение 3-х рабочих дней.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!