Как продать долю в квартире?

Актуальность вопроса продажи доли квартиры не подвергается сомнению: ежедневно в России совершаются сотни подобных сделок. У собственников зачастую возникают проблемы при осуществлении продажи, которые выражаются в несоблюдении прав иных совладельцев.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Продажа доли в квартире: изменения в законодательстве

С 01.01.2017 года лицо, имеющее в собственности долю недвижимого имущества и желающее её продать третьему лицу, имеет право уведомить остальных совладельцев о предполагаемой сделке посредством электронного объявления в интернете.

Совладельцы объекта недвижимости имеют право реализовывать право собственности в полной мере согласно законодательству Российской Федерации, а именно в виде следующих прав:

• Право владения — фактическое обладание своей долей;
• Право пользования — извлечение из объекта пользы по своему усмотрению;
• Право распоряжения — определение юридической судьбы своей части имущества.

Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, лицо, желающее продать свою долю в недвижимом имуществе, обязано проинформировать иных собственников в письменной форме.

В соответствии со статьей 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», при подаче соответствующего заявления о регистрации права собственности на свою долю недвижимого имущества, необходимо предоставить документ, подтверждающий факт информирования о предстоящей сделке других владельцев.

В связи с принятием нового федерального закона, регулирующего общественные отношения по данному вопросу — «О государственной регистрации недвижимости», произошли изменения в плане оповещения других владельцев.

Новый нормативный документ также обязывает продавца, при подаче заявления на регистрацию договора купли-продажи, прикладывать к нему уведомление в письменной форме об информировании совладельцев о намерении продать свою часть имущества.

Вместе с этим закон, как уже было указано ранее, имеет новшество в виде альтернативного способа информирования совладельцев. Законодатель учел случаи, когда собственников одного объекта недвижимости достаточно много (более пяти), что вызывало некоторые трудности при реализации одним из них права распоряжения своей долей.

Так, с даты вступления в силу нового закона, при соблюдении условия количества совладельцев объекта недвижимости, продавец имеет право уведомить их о продаже путем размещения объявления на официальном сайте органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

В случае если продавец решил воспользоваться описанным выше способом уведомления сособственников о предстоящей сделке, то к заявлению о государственной регистрации права прилагается сообщение в письменной форме об информировании иных собственников таким образом.

К такому извещению установлены обязательные требования по части содержания.

В нем необходимо указать следующее:

• вид объекта недвижимости, по которому происходит сделка;
• кадастровый номер недвижимого имущества;
• фактический адрес расположения объекта (если есть таковой);
• стоимость, по которой собственник проводит сделку;
• ФИО продавца (для физических лиц) или наименование (для юридических лиц).

Электронное уведомление совладельцев не обладает настройками приватности и, как следствие, его могут обозреть все желающие. Услуга бесплатная, и не требует отдельного запроса. Очевидно, что такое новшество будет очень полезным, популярным и эффективным инструментом извещения, что упростит процедуру продажи доли.

Судебная практика знает случаи, когда совладельцы объекта недвижимости оспаривали факт уведомления их о продаже доли одним из собственников.

Инструмент извещения с помощью интернета исключает возможность оспаривания этого факта и однозначно подтверждает соблюдение этого требования.

Как можно продать долю в квартире

С целью максимально полного объяснения процедуры отчуждения своей доли недвижимости, следует данный вид отношений рассмотреть поэтапно.

Этап 1. Опросить сособственников жилья на предмет желания приобретения ими продаваемой доли.

Согласно ч. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ, эти лица имеют преимущественное право на приобретение вашей части объекта недвижимости по договорной цене.

Если желающих приобрести Вашу долю среди совладельцев оказалось несколько, то оформляется эта сделка пропорционально долям покупателей.

Если после уведомления никто не выразил желание из этого круга лиц приобрести продаваемую часть, то продавец имеет право выбрать покупателя из третьих лиц в соответствии со ст. 250 п.2 Гражданского кодекса РФ.

Стоит отметить, что спустя месяц после уведомления совладельцев о продаже своей доли и отсутствия желающих среди этих лиц к приобретению вашей части объекта недвижимости, сделку можно совершать на свое усмотрение из круга третьих лиц.

Без соблюдения месячного срока, сделку можно совершать с лицами, не являющимися сособственниками, при условии наличия письменного отказа каждого из них от совершения сделки. Этот вопрос урегулирован в п. 1 ст. 24 ФЗ -122.

Этап 2. Подготовка и заключение договора.

Подготовительная стадия предусматривает поиск покупателя различными способами:

• среди знакомых;
• с помощью подачи объявления в газету;
• с использованием ресурсов сети интернет;
• с использованием услуг риэлторов и агентств недвижимости.

Далее проводятся переговоры с потенциальными покупателями по существенным условиям договора, собирается необходимый пакет документов для заключения договора.

Непосредственно сделка осуществляется у нотариуса, в соответствии с требованиями ФЗ-122. Статьи 554 и 555 ГК РФ содержат требования к содержанию договора.

Договор должен содержать следующее:

• Сведения о сторонах гражданско-правового договора — продавце и покупателе;
• Описание предмета сделки — недвижимого имущества:
• номер по кадастру;
• адрес объекта;
• площадь (общая и жилая);
• Цена, по которой происходит сделка. Устанавливается взаимным согласием сторон;
• Права на имущество третьих лиц, а также имеющиеся ограничения, если таковые есть.

К договору дополнительно прилагается акт приема-передачи квартиры, подписание которого свидетельствует о завершении сделки в соответствии со ст. 556 ГК РФ.

Этап 3. Государственная регистрация сделки.

Этот этап регламентируется статьями 131, 551 ГК РФ и заключается в предоставлении в многофункциональный центр или Росреестр следующего пакета документов:

• заявление установленного образца о регистрации перехода права собственности на имущество;
• 1 экземпляр договора купли-продажи + копия, акт приема-передачи имущества + копия;
• ксерокопии паспортов и свидетельств о рождении сторон сделки;
• доверенность на представление интересов или документы из органов опеки и попечительства при соответствующей необходимости.

Нет необходимости прикреплять к указанным документам квитанцию об уплате госпошлины за услугу. Информация об уплате содержится в Госинформсистеме о государственных и муниципальных платежах, доступ к которой имеют сотрудники МФЦ и Росреестра.

Этап 4. Уплата налогов.

Деньги, полученные в результате продажи недвижимости, облагаются подоходным налогом, согласно п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, поэтому после государственной регистрации перехода права собственности продавец обязан заплатить налог или обратиться в Федеральную налоговую службу с заявлением о предоставлении имущественного налогового вычета соответствии со ст. 220 НК РФ.

Как видно из вышеизложенного, процесс продажи своей доли в недвижимом имуществе отличается от продажи объекта недвижимости в единоличной собственности только обязанностью предварительного уведомления иных совладельцев о продаже.

Это важный момент, и в случае пренебрежения им, могут возникнуть проблемы с другими сособственниками, которые в судебном порядке имеют право потребовать перевода прав и обязанностей по завершенной сделке на себя, руководствуясь при этом п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Важно помнить, что с 15 июля 2016 года, в соответствии с ФЗ-122, все сделки по продаже долей объекта недвижимости подлежат обязательному нотариальному заверению (в т.ч. в случае одновременной продажи всех долей).

Как продать долю в квартире другому собственнику

Отличий, как таковых, при отчуждении своей доли другому собственнику, нет. Стоит также обратить внимание на согласие остальных совладельцев объекта.

Порядок, указанный выше, абсолютно применим в данном варианте. Случается, что одно из зарегистрированных лиц отказывает в своем разрешении на проведение сделки, в этом случае стоит обращаться в суд.

Как продать долю в ипотечной квартире

Ипотечный кредит зачастую оформляется не только на заявителя, но и на других членов семьи как созаемщиков. Каждый из созаемщиков получает равную долю жилья и, при желании отчуждения своей доли одним из них, необходимо определить, возможна ли такая сделка вообще, и при каких условиях?

В связи с тем, что недвижимость была приобретена с использованием ипотечных банковских средств, отчуждение доли такого имущества третьим лицам невозможна. Такой объект находится в залоге, и продать его часть можно лишь созаемщику.

Несмотря на юридическую простоту оформления этой сделки, иногда проблематично получить разрешение органов опеки и попечительства, если в семье есть малолетние дети.

В остальном же, важны положения договора, заключенного с банком и его отношение к возможной сделке. Фактически долю имущества выделить невозможно, весь объект является единой залоговой массой.

Здесь есть два варианта решения вопроса:

• переоформить ипотеку на другого человека с письменного разрешения супруга;
• дождаться полной выплаты ипотеки.

Как продать долю в квартире, если второй собственник несовершеннолетний

Нередко случается, что одним из собственников жилья является лицо, не достигшее 18-летнего возраста. Единственным верным решением при таком раскладе будет получение разрешения у органов опеки и попечительства.

В противном случае, такая сделка может быть признана незаконной. Исключением является вариант, когда доля собственности ребенка после сделки возрастает. В последнем случае, разрешение от ООП не потребуется.

Что касается разрешения, то для его получения необходимо, чтобы:

• несовершеннолетнее лицо получило в новом доме или квартире долю, не меньшую, чем у него была до сделки;
• денежные средства, вырученные за отчуждение его части недвижимости, будут зачислены на банковский счет/вклад, которым он сможет воспользоваться с 18 лет.

Также будет целесообразным представить справку о составе семьи, которую можно взять в паспортном столе по месту жительства. Само заявление установленной формы, и его выдают непосредственно в ООП.

После приема пакета документов, попечительский совет принимает решение о выдаче разрешения или отказе в таковом в двухнедельный срок.

Как продать невыделенную долю в квартире

Прежде чем рассмотреть вопрос по существу, нужно определить, какую часть квартиры можно считать невыделенной. Обычно это часть имущества не конкретизирована ни фактически, ни документально.

Часто случается, что лицо владеет неопределенной в физическом плане долей, и по поводу этой неясности возникают споры, скандалы и судебные разбирательства. Вместе с этим и осложняется отчуждение таких квадратных метров.

Для того чтобы продать такую долю недвижимого имущества в общем порядке, ее сначала нужно выделить и закрепить за собой, после чего реализовать в вышеуказанном порядке.

Для выделения имущества, с последующим закреплением его за собой, необходимо подготовить пакет документов, состоящий из:

• Документов, касающихся жилья: документов, подтверждающих право собственности, договора купли-продажи, приватизационных бумаг, свидетельства;
• Копий паспортов всех зарегистрированных в квартире.

Собрав эти документы, можно смело отправляться в суд за реализацией своего права. Практика показывает, что суд, чаще всего, удовлетворяет требования истца.

Как через суд продать долю в квартире

Жизнь преподносит неприятные сюрпризы даже при продаже жилья: некоторые из жильцов медлят с решением, уклоняются от контакта и всячески препятствуют проведению сделки.

В этих условиях, за защитой своих прав нужно обратиться в суд с исковым заявлением, предварительно проконсультировавшись с юристом и отправив через нотариуса уведомления другим собственникам о предстоящей продаже.

В судебном заседании будут приняты во внимание все требования истца и возражения ответчика, после чего будет вынесено законное аргументированное решение.

По статистике, подавляющее большинство судебных решений по данному вопросу в пользу заявителя, а ответчик получает денежную компенсацию.

Заставить кого-либо согласиться со своим решением продать долю квартиры, практически невозможно, а зачастую и незаконно. Поэтому потенциальному продавцу необходимо, в первую очередь, наладить отношения с другими проживающими в квартире, что также сэкономит время и силы.

Чтобы исковое заявление было удовлетворено, желательно следовать таким советам:

• сразу после написания информационного извещения о предстоящей продаже, нужно зарегистрировать его в Росреестре, чтобы подтвердить факт уведомления других проживающих;
• нотариально заверенная копия письма — гарантия законности своих действий.

Благодаря изложенной информации, можно сделать вывод о реальности продажи своих метров в доме или квартире. Тем не менее, не следует терять бдительность, нужно быть готовым к трудностям.

Особое внимание стоит уделить проверке содержания документов и незамедлительности их регистрации. Именно так можно реализовать свое право в кратчайшие сроки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!