Как правильно продать долю в квартире?

Достаточно часто люди сталкиваются с необходимостью продать долю в квартире. И здесь сразу возникает миллион вопросов. Ведь эта процедура отличается от стандартной сделки купли-продажи квартиры.

Как правило, мы (то есть люди в целом, граждане) сталкиваемся с такими операциями не так уж часто, и это приводит к ошибкам в проведении данной сделки.

Итак, сейчас мы расскажем, как правильно оформить документы на квартиру, как не переплатить налоги и как избежать трудностей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Поговорим о проблемах при продаже доли в квартире. Долевая собственность – это достаточно частое явление в нашей стране.

Это может произойти по причине приватизации на всех зарегистрированных лиц в квартире, при разделе квартиры после развода, а также при оформлении наследства на нескольких наследников.

И стандартная квартира, естественно, не может быть физически разделена. То есть четырехкомнатная квартира не всегда может быть разделена на 4 однокомнатные, и доли в ней выделяются только юридически, то есть общая дверь, общая кухня, общая ванная и др.

Соответственно, при продаже возникает ряд проблем:

• Проблема первая – сложно найти покупателя на такую недвижимость, ведь далеко не каждый человек согласен делить квартиру с посторонними людьми, потому что очень часто долевой собственностью являются коммунальные квартиры, или даже целые квартиры в общежитии. Вы покупаете долю в четырехкомнатной квартире, и хотите в ней самостоятельно жить в одной комнате, а не делить кухню и т.д.;
• Вторая проблема – другие собственники имеют преимущественное право покупки доли в квартире. То есть чтобы продать долю, которая принадлежит вам, необходимо получить от них отказ, то есть они не хотят покупать, продавайте сторонним лицам – пусть приходят и живут. Данный порядок никогда нельзя нарушать, так как другие собственники могут легко оспорить сделку через суд, и проблем будут значительно больше.

Итак, как продать долю в квартире правильно?

Первое – это выделение доли. Чтобы продать свою долю, необходимо выполнить целый ряд процедур. Без согласия остальных совладельцев, прописать новых постояльцев или даже сделать ремонт вам не получится.

А если продать или сдать в аренду часть жилища – это тоже будет сделать довольно проблематично. Между тем, продать долю в приватизированной квартире все-таки возможно.

Правда для этого придется пройти некоторую хлопотную процедуру – это выделение доли. Это означает, что после проведения приватизации, каждому из совладельцев принадлежит обязательная определенная доля.

Она может быть выражена дробно (к примеру, двухкомнатная квартира с двумя собственниками, тогда доля равна 1/2 на каждого).

Если говорить о доле «в натуре», то есть «живой» доле, то получается, что каждому человеку принадлежит одна из комнат, а помещениями общего пользования они будут владеть самостоятельно.

То есть комната своя (можно сделать свой ключ, свою кровать, свои вещи хранить), но кухня, коридор и кладовая – общие, потому что делить их физически нельзя.

Оформление процедуры выделения доли

Выделение доли оформляется нотариально. Никакие устные договоренности юридической силы иметь не будут. В то же время, если совладельцы не придут к общему решению, этот вопрос можно решать только через суд.

Как правило, иск подает тот владелец, который желает провести процедуру выделения доли, ему препятствуют, и возникает судебная тяжба, которая может затянуться до полугода или дольше, особенно, если другие участники не будут ходить на заседания.

Далее, следующий этап – это продажа части квартиры. После выделения доли, хозяин вправе уже ее продавать, но перед тем как это сделать, необходимо предложить осуществить выкуп своей части другим собственником.

По закону, перед тем как продать долю в квартире, другим хозяевам обязательно нужно направить письменные уведомления с предложением совершить покупку.

То есть совладельцы, в данном случае, имеют право преимущественной покупки – нужно отправить им письмо с предложением купить долю в квартире.

Отказываются – продаете сторонним лицам. Еще один вариант – дарственная вместо договора купли-продажи. Некоторые продавцы решаются на такую хитрость.

И чтобы не проводить процедуру уведомления соседей о предложении покупки, они просто оформляют дарение. При этом типе сделок, уведомление соседей производить вовсе не обязательно, да и само оформление выйдет дешевле и пройдет быстрее.

Но здесь есть важные подводные камни. Если вы подарите свою долю человеку, который вам родственником не является, то такой договор совладельцы могут оспорить.

И даже если со всеми не получится установить, что вместо дарения имела место сделка купли-продажи, то факт отсутствия родственных связей в принципе доказать не так сложно.

То есть возникают потенциальные проблемы в случае возникновения притязаний со стороны совладельцев квартиры и доли, которую вы продали.

Далее мы расскажем вам про другие варианты продажи доли. Стоит здесь отметить, что распорядиться своей долей можно, даже если это не изолированная комната.

То есть теоретически человек имеет право продать долю в однокомнатной квартире. Закон не запрещает осуществлять подобные сделки, но на практике совершить такую операцию достаточно трудно, да и цена таких квадратных метров будет чисто символическая, так как вряд ли кто-то придет и скажет «хочу долю в однокомнатной квартире», чтобы просто ею владеть.

В таком случае, лучше договариваться с другим совладельцем о продаже недвижимости целиком или предложить ему выкупить вашу долю.

То есть если сосед ваш не согласен, то придется решать проблему через суд. Это сложно, но возможно.

Подводные камни

В процессе продажи доли, можно столкнуться со многими трудностями, на самом деле. В первую очередь, это связано с тем, что некоторые совладельцы путают понятия преимущественного выкупа с понятием разрешения на правилах.

Одни, к примеру, могут уклоняться от получения письма-уведомления о продаже доли, а без их письменного согласия, провести регистрацию сделки не представляется возможным.

К сожалению, в Гражданском кодексе ничего не говорится о том, что делать в случае, если соседи не идут на встречу. Тупик, разрешаемый только в судебном порядке, на основе аналогии с законом.

Примечательно то, что обязать продать долю в квартире других совладельцев нельзя. Посягательство на частную собственность других лиц – это уголовно наказуемое деяние.

Поэтому договориться о выкупе вами долей других собственников можно только полюбовно. Бывают, в принципе, такие ситуации, когда выкупить предложенную долю захотят сразу несколько совладельцев.

Если такое случается, то продавец сам может выбирать, кому из них передавать свою долю. Распоряжайтесь долевым имуществом разумно и законно!

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!