Как продать долю в квартире в 2016 году?

Больше всего долевых собственников можно встретить в крупных городах. В результате приватизации многокомнатных коммунальных квартир, ее владельцами могли стать одновременно 7 человек и больше.

Особенность данного явления в том, что долевыми собственниками одной квартиры могут являться как родственники, так и совершенно посторонние люди, и если один из владельцев пожелает продать свою долю, он неизбежно сталкивается с трудностями. Существуют ли способы их избежать и расстаться со своим имуществом на максимально выгодных условиях?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Как продать долю в квартире банку

Поскольку банк – это, прежде всего, коммерческая организация, стремящаяся к получению прибыли, покупка доли в квартире способна заинтересовать его лишь в том случае, если цена ее продажи ниже рыночных цен и такой актив пользуется спросом.

Поскольку владельцы доли в квартире зачастую выставляют невысокий ценник, банки охотно идут на подобные сделки. Определенные выгоды от такого сотрудничества получает сам домовладелец: банк быстро перечисляет деньги по сделке, а список требуемой документации для ее проведения не отличается от продажи имущества другим частным лицам.

Для продажи доли в квартире банку понадобятся:

• согласие соседей на проведение сделки (заверенное нотариально);
• кадастровый паспорт;
• решение попечительских органов (в том случае, если один из совладельцев – несовершеннолетний).

Как продать долю в квартире, если второй собственник против

Гражданское законодательство предоставляет два определения для общей собственности: она может быть долевой или совместной. Специфика долевой собственности состоит в том, что каждый из совладельцев (например, супругов) владеет собственной долей, которой может распоряжаться исключительно на свое усмотрение.

Если, к примеру, в результате бракоразводного процесса квартира была разделена на доли между бывшими супругами, то их одновременная продажа и раздел вырученной суммы является наиболее предпочтительным и оптимальным исходом.

Однако, если такой вариант по каким-либо причинам невозможен, закон не запрещает одному из бывших супругов продать свою долю постороннему лицу, подарить ее или передать по наследству. При этом размер доли не имеет значения, а определением границ долевой собственности может быть поручен суду.

Смысл понятия «доля» для коммунальных квартир и обычных несколько отличается. Если для коммунальной квартиры «продажа доли» подразумевает продажу отдельной комнаты, то для обычных квартир подобного четкого разделения попросту не существует, а установить явные границы получится только через суд. Владелец доли может проживать в отдельной комнате, но данный факт вовсе не означает, что он является собственником именно этой комнаты.

Для совершения тех или иных действий со своей долей, одному из участников долевой собственности не нужно получать разрешения от другого участника. Но, в случае продажи, следует иметь в виду, что каждый совладелец обладает преимущественным правом приобретения собственности, регламентированным статьей 250 ГК РФ.

Это означает, что перед выставлением своей части собственности на продажу, необходимо проинформировать о своих намерениях другого долевого собственника, выслав ему письменное уведомление.

В нем указываются условия продажи: стоимость доли, форма оплаты и т. п. Продавать свою долю третьим лицам можно только после того, как совладелец прямо откажется от ее приобретения или не обозначит своих намерений в течение месяца. При этом продажа постороннему лицу должна проводиться на условиях, идентичным тем, что были предложены в извещении.

Как продать долю в квартире без согласия других собственников

Определенные трудности возникают в том случае, когда второй собственник не хочет приобретать вашу долю, одновременно не соглашаясь на ее продажу третьим лицам. Чтобы разобраться в этом вопросе, изучим теорию.

Какой бывает долевая собственность

Если имущество принадлежит сразу нескольким гражданам, оно относится к категории совместного владения и может иметь статус совместной или долевой собственности. Каждый из совладельцев обладает правом свободно распоряжаться своей частью имущества, при этом на его продажу необходимо получить согласие остальных владельцев. Можно ли реализовать свою долю без подобного разрешения?

Чтобы добиться позитивного исхода, действовать необходимо по определенному алгоритму:

• выясняем рыночную стоимость вашей доли от жилья, чтобы сформировать оптимальную стоимость продажи;
• именно эта сумма должна быть предложена в извещении другому совладельцу, обладающему преимущественным правом приобретения. Эта же цена должна быть заявлена в свободной продаже;
• высылаем оповещение совладельцу (если их несколько, то каждый должен получить свою копию);
• другим владельцам предоставляется 30 дней для обдумывания предложения с момента получения оповещения о продаже;
• если совладельцы не изъявили желания выкупить долю, можно продавать ее третьим лицам.

Процедура, как видим, достаточно проста, но что делать, если совладельцы отказываются получаться ваши уведомления? Не получив прямого согласия, любые ваши действия по продаже доли будут заблокированы, а совершение сделки, без учета интересов совладельцев, легко может быть оспорено в судебном порядке. Существует несколько обходных схем, позволяющих продать долю даже без согласия совладельцев.

Дарственная на долю квартиры

В отличие от продажи, дарение долевой собственности не должно сопровождаться обязательным согласием других совладельцев. В таких случаях, продавец оформляет дарственную на покупателя и получает от него оплату, никак не документируя получение денег.

Также распространена практика, когда продавец оформляет дарственную на часть от своей доли, впоследствии, продавая ему остальную часть уже официально, как одному из совладельцев недвижимости.

Передача доли по праву отчуждения залогового имущества

В этом случае покупатель имущества оформляет на продавца ссуду, залогом которой является доля от квартиры. Продавец намеренно срывает сроки погашения долга, и покупатель получает законные права на имущество. В этом случае преимущественное право приобретения для совладельцев не срабатывает.

Как продать долю в квартире другому собственнику

Продажа доли имущества другому совладельцу имеет ряд отличий от обычного процесса продажи. Данный механизм полностью регламентирован в статье 250 Гражданского Кодекса, в одном из первых пунктов которого описано уже известное нам право приоритетного выкупа доли имущества одним из долевых участников.

Общее описание приоритетного права гласит: если на покупку части имущества одновременно претендуют владелец другой доли и третье лицо, то именно совладелец становится приобретателем имущества.

Если другие совладельцы не желают выкупать долю, данное решение для приобретения им юридической силы необходимо оформить письменно, заверив отказ нотариально. Только после получения отказа, у владельца доли появляется полная свобода действий, и он может продать свою часть имущества посторонним лицам.

В отличие от сделок продажи, для оформления дарственной на долю не потребуется согласия других совладельцев. Иными словами, один из владельцев может передать часть общего имущества, совершенно не интересуясь мнением своих соседей.

Достаточно часто данная схема используется для скрытой продажи доли. Такого рода сделки могут быть оспорены в судебном порядке другими совладельцами. Если им удастся доказать факт фиктивного дарения, прикрывающего реальную продажу имущества, суд аннулирует дарственную, а на продавца будут наложены серьезные штрафные санкции.

Продажа стороннему покупателю

Если один из собственников нашел покупателя для своей доли в квартире, предлагающего выгодные условия, он обязуется уведомить остальных дольщиков о будущей сделке, подробно описав ее финансовую сторону и предоставив другую важную информацию (сроки внесения платежей, описание продаваемого имущества, форма оплаты).

Данное уведомление следует высылать заказным письмом, факт получения которого фиксируется подписью адресата. Также уведомление можно оформить с помощью нотариуса, который заверит факт отправки и поможет разобраться в ситуациях, когда совладельцы попросту отказываются получать уведомление.

На принятие решения совладельцам квартиры предоставляется 30 дней после получения письма с уведомлением. Не исключено, что за это время могут произойти события, способные повлиять на условия сделки (например, изменение курса валют).

Какими бы ни были изменения в условиях сделки, информация о них обязательно должна быть предоставлена совладельцам. Если у них появятся подозрения о несоответствии условий, предоставленных им в уведомлении, с фактическими условиями в подписанном соглашении с третьим лицом, то эта сделка может быть оспорена в течение нескольких месяцев, прошедших со дня ее проведения.

Проведение сделки

После информирования других совладельцев, можно начинать предпродажную подготовку, включающую в себя процедуру оформления документации, требующейся для продажи доли жилья.

Документы служат подтверждением данных об участниках соглашения, содержат информацию о квартире, расчетной стоимости доли и порядке внесения платежей с указанием сроков. Права участников сделки и их обязанности указывается в отдельном пункте. Также необходимо отдельно вынести условия расторжения договора.

К соглашению следует приложить выписку, полученную в Росреестре, служащую подтверждением того, что кроме продавца у доли больше нет собственников. После закрытия сделки покупатель, взяв с собой купчую и остальные документы, отправляется в Росреестр, чтобы зарегистрировать свои права, как нового владельца.

Как продать долю в квартире, если второй собственник несовершеннолетний

Если в квартире, разделенной на доли, проживает несовершеннолетнее лицо, процесс продажи части недвижимости проходит по несколько иному сценарию. При продаже доли имущества, владельцем которой является несовершеннолетний, необходимо получить разрешение от попечительских органов.

Если продаваемая доля не является собственностью несовершеннолетнего, но он проживает на данной жилплощади и владеет своей частью имущества, уведомление о продаже с предложением выкупа следует направить его родителям или опекуну.

Подробная инструкция:

• Доверительные отношения между соседями значительно упрощают процесс продажи доли от общей квартиры. В таких случаях, при условии их согласия на продажу, достаточно устно обговорить условия продажи и оформить нотариально заверенный отказ от выкупа;
• Если подобный вариант невозможен, необходимо обращаться к нотариусу и отправлять каждому совладельцу уведомление заказной почтой, впоследствии ожидая в течение месяца ответа. Изменение цены или любого другого условия приведет к необходимости повторить данную процедуру, еще раз высылая уведомление;
• Одним из долевых собственников может оказаться ребенок. В таких случаях, ввиду невозможности принятия подобных решений несовершеннолетним, уведомление отправляется его родителям или лицам, официально представляющим его права;
• Если продается часть имущества, непосредственно принадлежащая ребенку, процедура еще больше усложняется, поскольку в решении данного вопроса принимают участие не только родители несовершеннолетнего, но и официальные органы опеки.

Чтобы получить разрешение от попечительских органов, требуется представить доказательства, что жилищные условия ребенка не будут ухудшены вследствие продажи его доли жилья. Весомыми аргументами, в данном случае, могут выступить документы на квартиру, которая будет приобретена после продажи доли несовершеннолетнего (в новом жилье он получит аналогичную часть имущества). Также в качестве компенсации можно открыть сберегательный банковский счет на имя ребенка.

Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка

Согласно нормам законодательства, в частности описанным в Гражданском Кодексе операциями, связанными с продажей недвижимого имущества, могут заниматься исключительно граждане, владеющие полной дееспособностью.

Для детей, не достигших 14-летнего возраста, такая возможность исключена полностью. Если же гражданин в возрасте 14-18 лет состоит в законном браке, у него появляются в данном отношении все права.

Дееспособность может распространиться на граждан возрастом 16-18 лет, которые были признаны эмансипированными. Предлогом для предоставления полного набора гражданских прав является наличие постоянного места работы или предпринимательская деятельность подростка.

Во всех иных случаях, ребенок, не достигший 18-летнего возраста, не сможет продать свою долю в общем имуществе без получения разрешения от родителей или лиц, назначенных опекунами.

В обязанности представителей несовершеннолетнего, согласно статье 37 ГК РФ, входит информирование попечительских органов о продаже недвижимого имущества, принадлежащего ребенку и согласование с ними данного вопроса. Также данная статья напрямую вводит запрет на сделки купли-продажи, заключаемые с несовершеннолетним.

В каких случаях органы опеки разрешают продажу имущества, принадлежащего ребенку

Государство в лице органов опеки и попечительства является гарантом правовых интересов ребенка на территории Российской Федерации. Среди прочего, в список полномочий попечительских органов входит выдача разрешений на отчуждение собственности, принадлежащей подопечному. Обоснованием подобного разрешения является предоставление несовершеннолетнему другой доли от жилья, не менее ценной, чем проданная ранее.

К таковым относятся:

• долевое участие в новоприобретенной квартире;
• долевое участие в имеющейся в наличии квартире.

Продажа части недвижимого имущества, ранее находившейся во владении ребенка, во многом схожа с продажей доли, принадлежащей дееспособному лицу.

Отличие лишь в том, что, подавая документы в органы регистрации, придется дополнительно предоставить официальное разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки. При этом официальным продавцом будет выступать лицо, представляющее интересы несовершеннолетнего.

Запрет на продажу

У органов опеки могут появиться веские причины для отказа в регистрации сделки продажи. Чаще всего, они обусловлены следующими обстоятельствами:

• характеристики приобретаемого жилья значительно хуже, чем у предыдущего, в котором ребенок владел долей;
• приобретаемая квартира находится в менее благополучном районе;
• приобретаемое жилье все еще строится.

Порядок предоставления ребенку доли взамен проданной

Продавая часть жилья, принадлежащей ребенку, и предоставляя ему взамен долю в новой квартире, в органы опеки необходимо подать такие документы:

• для наглядной демонстрации условий проживания в новом жилье, следует представить план квартиры;
• договор купли-продажи, в котором явно указано, что ребенок является приобретателем в лице его официальных представителей. В договоре должная быть указана доля, передающаяся несовершеннолетнему.

Если ребенку предоставляется доля в другой квартире

В тех случаях, когда после продажи части недвижимого имущества, принадлежащей ребенку, новое жилье не покупается, несовершеннолетнему необходимо выделить часть уже имеющейся жилплощади, например, принадлежащей другому родителю или ближайшим родственникам.

Для утверждения сделки, в органы опеки следует предоставить:

• план жилого помещения, в котором ребенок получит долю;
• дарственную, оформленную на ребенка, описывающую его долю в другом жилье.

Обратите внимание!

При передаче несовершеннолетнему доли в другой квартире, необходимо составлять предварительный вариант договора. Это делается для того, чтобы в случае отмены сделки купли-продажи первоначальной доли несовершеннолетнего, за ним не стали числиться обе части (в старом и новом жилье) имущества.

Любые сделки купли-продажи без согласования попечительского совета будут расторгнуты. Если при этом от покупателя был получен задаток, его придется возвращать в двойном размере.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!