Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

К любой сделке с недвижимостью следует подходить особенно тщательно – как из-за высокой стоимости объекта собственности и, вследствие этого, высоких рисков, так и из-за всегда существующей вероятности неправильного заполнения документов по сделке или намеренного введения в заблуждение со стороны предыдущего хозяина.

Одно из самых часто встречающихся осложнений при совершении сделки с недвижимостью, связанной с ее отчуждением (обычно по договору купли-продажи), – это наличие прописанного в квартире не достигшего восемнадцатилетнего возраста ребенка (или нескольких детей).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Как продать квартиру в ипотеке с несовершеннолетним собственником доли

Собственникам, намеревающимся продать жилье, доля собственности в котором принадлежит ребенку возрастом до 18 лет, сразу придется смириться с мыслью, что заключить договор купли-продажи без одобрения органов опеки и попечительства они не смогут, в том числе и когда при продаже недвижимости и покупке нового жилья фигурирует ипотечное кредитование.

В такой ситуации, можно столкнуться не только с сопротивлением органов опеки и попечительства, которые, за неимением четко прописанного алгоритма действий, позволяют своим представителям принимать решение на основании личных мнений, но и с нежеланием многих банков осуществлять сделки по ипотеке, в которых в качестве залога выступает недвижимость с имеющим в ней долю собственности малолетним ребенком.

Понять такое отношение банковских компаний можно, если должник не выплачивает кредит, банк не сможет полностью продать залоговое имущество, поскольку закон не дает права выселить из квартиры ребенка-участника долевой собственности.

Забрать в свое владение и продать не принадлежащие не достигшему 18 лет гражданину доли, банк сможет, однако, не каждого покупателя заинтересует недвижимость, долю в которой имеет еще кто-то, да и выручка от продажи может не покрывать в полной мере понесенных финансовой организацией убытков.

Дело значительно упрощается, если дети (или ребенок) в квартире лишь прописаны, но доли не имеют: согласия органов опеки и попечительства для осуществления сделки по продаже собственности в такой ситуации можно не добиваться, а оформить долю в собственность самостоятельно не достигший совершеннолетия ребенок не сможет.

Поэтому в самых общих чертах порядок действий взрослых собственников квартиры, долю в которой имеет не достигший 18 лет ребенок, при продаже недвижимости следующий.

Первый шаг – собрать для получения разрешения на сделку органов опеки и попечительства, в соответствии с предписаниями пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса, пакет необходимых документов.

Перечень требуемых бумаг можно уточнить у представителя вышеназванных органов, но обычно для получения разрешения на заключение сделки необходимы:

• паспорта отца и матери (или, если родитель один, его паспорт);
• свидетельство о рождении ребенка;
• если ребенку исполнилось 14 лет – его паспорт и письменное согласие с планируемым совершением сделки;
• свидетельство о заключении брака;
• справка ф.7 о технических характеристиках квартиры (общая площадь, отличительные особенности, количество законных перепланировок);
• справка ф.9 о количестве прописанных в квартире лиц, включая несовершеннолетних и частично или полностью недееспособных граждан;
• документы, устанавливающие право собственности на квартиры – как продаваемую, так и приобретаемую;
• прочие документы.

Чтобы не возникало необходимости собирать недостающие бумаги, лицам, намеревающимся продать квартиру, долевая собственность в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку, следует заранее уточнить в органах опеки и попечительства перечень необходимых документов.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли без покупки

Невозможно просто продать квартиру, доля собственности в которой принадлежит не достигшему восемнадцатилетия ребенку.

Обладая с рождения полной правоспособностью, малолетние дети признаются законом ограниченно дееспособными, следовательно, особое внимание отводится защите их интересов.

Поскольку сами родители могут не знать всех тонкостей закона или намеренно пренебрегать ими, законодатель предписывает участие в сделках купли-продажи квартиры представителей органов опеки и попечительства.

Помимо прочего, для совершения такой сделки, потребуется получить нотариальное разрешение (лицензию).

Варианты продажи квартиры с долевой собственностью несовершеннолетнего ребенка

Хотя вариантов продажи обремененной долевой собственностью не достигшего 18 лет ребенка жилплощади много, можно выделить два общих случая:

• Семья не собирается приобретать новую квартиру после продажи старой. Как бы ни сложились обстоятельства, не достигший восемнадцати лет ребенок, должен получить равную отторгаемой долю в ином объекте недвижимости, к примеру, в квартире родителей мужа или жены;
• Приобретение новой квартиры в собственность осуществляется в одно время с продажей прежней. Доля ребенка в приобретаемой квартире сохраняется в полной мере, она может стать больше, но не меньше исходной.

В обоих случаях, родителям перед началом сделки следует озаботиться получением разрешения в органах опеки и попечительства, иначе договор купли-продажи будет расторгнут в ходе судебного заседания, а участники сделки понесут ответственность.

В органы опеки и попечительства необходимо будет предоставить бумагу, подтверждающую, что ребенок в итоге сделки получит долю, не меньшую исходной.

Чтобы сделка впоследствии не была отменена судом, родителям малолетнего собственника нужно заблаговременно уточнить у органов опеки и попечительства, можно ли продать квартиру, и какую недвижимость будет разрешено приобрести.

В частности, нельзя при продаже квартиры с долевой собственностью ребенка в качестве нового жилья приобрести ему комнату: малолетнему гражданину нельзя как жить одному, так и делить комнату с родителями или одним из них.

Доля ребенка должна сохраняться в полной мере – как процентной (если было 50%, то и в новой квартире должно быть столько же), так и метрической (нельзя в новом жилье оформить на ребенка 7 м², если до этого было 12 м²). В противном случае, сделка не получит разрешения органов опеки и попечительства.

Порядок сбора и предоставления документов

В соответствии с Федеральным законом №172-ФЗ от 2 июня 2016 г., если не достигшему 18 лет ребенку принадлежит доля собственности в недвижимости, перед ее продажей потребуется получить заверенное нотариусом разрешение.

Чтобы получить такое разрешение, иначе называемое лицензией, к нотариусу должны обратиться оба родителя. Если у них нет времени или желания утруждать себя формальностями, родители могут обратиться к юристу, оформив на его имя доверенность, дающую право действовать от их имени.

Закон особо подчеркивает, что необходимо участие и матери, и отца, однако, возможны ситуации, когда один из родителей, по той или иной причине, не может прийти, в частности:

• он умер;
• он пропал без вести;
• родители разведены и один из них не имеет возможности явиться к нотариусу;
• отец или мать не согласны с продажей доли ребенка.

Такие ситуации не являются безвыходными, в частности, для получения нотариально заверенной лицензии, будет достаточно, по ситуации, следующих документов:

• свидетельство о смерти одного из родителей;
• постановление суда о признании матери или отца пропавшей (пропавшим) без вести;
• судебное решение о лишении родительских прав;
• оформленное в письменном виде согласие второго родителя на осуществление сделки, оно должно быть также заверено у нотариуса или, если родитель находится за пределами России, консульством РФ, расположенным в соответствующей стране.

После получения нотариального разрешения, родители (или один из них) приступают к сбору документов, требующихся для получения согласия органов опеки и попечительства.

Перечень документов для предоставления лучше уточнить заранее, чтобы избежать необходимости собирать недостающие бумаги.

В список непременно входят:

• паспорта матери и отца ребенка (законных представителей или лиц, осуществляющих опеку);
• свидетельство о рождении не достигшего восемнадцатилетия ребенка и паспорт, если тому исполнилось 14 лет;
• свидетельство о браке родителей;
• свидетельство о расторжении брака, если имел место такой факт;
• заявление о получении разрешения (подписывается обоими родителями в присутствии сотрудника органов опеки и попечительства);
• согласие достигшего 14 лет ребенка на продажу своей доли в квартире;
• предварительный договор на покупку нового жилья с указанием отходящей в собственность ребенка доли;
• заблаговременно полученное нотариальное разрешение на продажу старой квартиры;
• технический паспорт старого жилья;
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП) на продаваемую родителями квартиру;
• выписки из домовых книг на приобретаемое и отчуждаемое жилье;
• выписки из лицевых счетов на обе квартиры;
• документ (квитанция) об уплате государственной пошлины.

Все вышеуказанные документы требуются органам опеки и попечительства для изучения законности совершаемой сделки.

По окончании исследования бумаг, родителям будет выдано разрешение на продажу и приобретение жилья, или будет отказано в выдаче такого разрешения.

Отказ в выдаче разрешения зависит от мнения инспектора и сложившейся в целом вокруг сделки ситуации, однако, собирающимся продать квартиру собственникам, необходимо представлять наиболее распространенные ситуации:

• в районе расположения приобретаемой квартиры нет необходимых элементов инфраструктуры (школы, детского сада);
• планируется приобрести еще не введенное в эксплуатацию жилье (в новостройке);
• в приобретаемой квартире нет удобств (канализации, системы подачи воды и т.д.) или их меньше, чем в продаваемой;
• имеющееся у собственников жилье продается полностью, в новое приобретается в рассрочку;
• в сделке одновременно присутствуют и дарение, и продажа недвижимости.

С другой стороны, склонить мнение органов опеки и попечительства на свою сторону родители могут, доказав, что новое жилье:

• расположено в более экологически чистой зоне или на территории с лучшим климатом;
• включено в лучшую, чем старое, инфраструктуру (ближе расположена школа или садик, больше необходимых магазинов, удобнее добираться до автобусных остановок);
• находится в районе, при переезде в который отец и/или мать в результате трудовой деятельности станут получать больший доход.

После получения одобрения органов опеки и попечительства, собственники могут договариваться с контрагентами о порядке завершения сделки.

При получении отказа в разрешении на осуществление сделки у родителей, в зависимости от ситуации, есть несколько вариантов действий:

• Указать представителю органов опеки и попечительства на неправильность принятого решения (например, если вместо основного договора купли-продажи представлен предварительный договор, это не является основанием для отказа);
• Оспорить отказ в суде. В этом случае, истец (родители ребенка или их законный представитель) подает соответствующее заявление с тем же пакетом документов, что он предоставлял в органы опеки и попечительства. Ответчиком выступает принявший решение об отказе орган;
• Ребенок может быть признанным полностью дееспособным с 16 лет, если он женится (или выйдет замуж), станет индивидуальным предпринимателем или официально устроится на рабочее место с полным соцпакетом. Тогда согласие органов опеки и попечительства уже не потребуется;
• Самый простой, но долгий способ – дождаться, пока ребенок достигнет 18 лет.

Если после продажи объекта недвижимости не планируется приобретать новое жилье, возможно, также с согласия органов опеки и попечительства, оформить на ребенка до 18 лет счет в банке и перевести на него денежный эквивалент доли собственности. Снять деньги с такого вклада может только сам ребенок по достижении совершеннолетия.

Порядок действий после подачи документов в органы опеки и попечительства:

• Дождаться выдачи разрешения на сделку или получения отказа. Органы опеки и попечительства должны принять решение в течение 14 дней со времени подачи собственниками заявления с пакетом документов;
• Проверить правильность составления документа. В выданном разрешении, помимо согласия органа, непременно приводятся адреса продаваемой и приобретаемой квартир;
• При получении разрешения, собственникам необходимо сняться с регистрационного учета. И если с выпиской родителей проблем не возникнет, выписать ребенка до 18 лет, является он собственником или нет, без согласия тех же органов невозможно. Если это условие нарушено, сделку не зарегистрируют в Регистрационной палате;
• Оформить и нотариально заверить основной договор купли-продажи вместе с актом приемки-передачи квартиры. Следует особенно тщательно отнестись к правильности составления этих бумаг;
• Подать в Регистрационную палату заявления на регистрацию обеих операций: приобретения нового жилья и продажи старого. Получить соответствующие выписки из ЕГРП;
• Встать на учет по новому месту жительства, представив необходимые документы в УФМС;
• Ознакомить органы опеки и попечительства с копиями договоров купли-продажи.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли при разводе

При разводе родителей и разделе квартиры возможно возникновение двух ситуаций:

• Собственниками квартиры являются только отец и мать ребенка, последний же просто прописан в ней;
• У ребенка также есть доля собственности в квартире.

В первом случае, нет необходимости заботиться о выделении ребенку равной или большей доли в каком-либо новом жилье. Тем не менее, хотя квартира, как совместно нажитое имущество, делится между бывшими мужем и женой, у прописанного в ней ребенка остается право там жить до достижения восемнадцатилетия. Выселить ребенка по закону невозможно.

Во втором случае, также не представляется возможным, в соответствии с действующим законодательством, просто продать принадлежащую ребенку долю в объекте недвижимости: перед продажей потребуется получить на это лицензию у нотариуса и разрешение органов опеки и попечительства.

Чтобы получить разрешение, в процессе должны участвовать и отец, и мать ребенка (или его опекуны), однако, возможны ситуации, когда один родитель не может или не хочет присутствовать на месте:

• после завершения развода муж (или жена) переехал в другую местность;
• отец (или мать) не согласен с продажей принадлежащей несовершеннолетнему доли;
• нет возможности узнать, где находится родитель, или он умер.

При наступлении любой из этих ситуаций, для положительного решения вопроса, второму родителю лично или через законного представителя (юриста) придется обратиться в суд, предоставив необходимые документы:

• оформленное в письменном виде и заверенное у нотариуса согласие отсутствующего родителя (если тот пребывает на территории другого государства, то разрешение может заверить представитель консульства России в соответствующей стране);
• постановление о лишении не явившейся стороны родительских прав (в таком случае, уже не будет необходимости спрашивать ее согласия);
• решение суда о признании отца (или матери) безвестно отсутствующим или пропавшим без вести;
• свидетельство о смерти.

Для получения от органов опеки и попечительства разрешения на продажу принадлежащей малолетнему ребенку доли собственности в квартире, будет необходимо, помимо самого заявления, собрать и предоставить несколько документов по перечню.

Следует отметить, что список документов может не только различаться в разных субъектах Российской Федерации, но и время от времени меняться и пересматриваться в одном регионе.

Поэтому для того чтобы избежать отказа в приеме документов и необходимости собирать недостающие бумаги, лучше заранее уточнить в муниципальном органе их список.

Самый общий перечень документов выглядит так:

• собственно заявление;
• лицензия на продажу, полученная и заверенная у нотариуса (для родителей или законных представителей детей);
• паспорта отца и матери ребенка и, при необходимости, документы их законного представителя (в том числе, доверенность);
• свидетельство о рождении и/или паспорт ребенка (если уже получен);
• свидетельство о заключении брака;
• свидетельство о расторжении брака (если есть);
• правоустанавливающий документ на продаваемое жилье;
• договор о приобретении объекта недвижимости, из которого будет видно, что доля ребенка в новой квартире не уменьшится;
• справки на продаваемую квартиру ф.7 (о технических характеристиках) и ф.9 (о составе прописанных в квартире лиц);
• выписки из домовых книг и лицевых счетов обеих квартир;
• документ (квитанция) об оплате государственной пошлины в установленном размере.

После подачи заявления о продаже квартиры в орган опеки и попечительства, родители в присутствии представителя Управления социальной защиты населения, подписывают заявление, в котором обязуются соблюдать права несовершеннолетнего гражданина. Ставит свою подпись и инспектор.

Представители органов опеки и попечительства после подачи заявления и сопутствующих документов должны оценить изменение условий жизни ребенка при его переезде в новую квартиру и дать разрешение на сделку купли-продажи или отказать в ней.

Кроме того, представитель органов должен провести беседу с родителями ребенка, самим ребенком, если он достиг 14-летнего возраста, и собственником покупаемой квартиры. Если на то получено разрешение родителей в письменной форме, четырнадцатилетний ребенок может участвовать в сделке от своего имени.

Органы опеки и попечительства имеют возможность отказать в выдаче разрешения, если:

• в районе, в котором находится новая квартира, инфраструктура значительно хуже старой или просто не существует;
• в объекте недвижимости отсутствуют необходимые для жизни удобства (отопление, водопровод, канализация);
• квартира не введена в эксплуатацию (находится в строящемся доме);
• доля ребенка в покупаемом жилье меньше, чем в старом – как в процентном соотношении, так и в абсолютном значении (к примеру, если в старой квартире было 40%, столько же должно быть в новой; если в старой было 15 м², в новой не может быть 14 м²);
• родители продают все имеющиеся у них квартиры, а новую покупают в рассрочку;
• договор о передаче квартиры предусматривает одновременно и куплю-продажу, и дарение.

С другой стороны, на мнение представителей органов опеки и попечительства могут положительно повлиять следующие обстоятельства:

• отец и/или мать при переезде получат работу с лучшей оплатой труда, что хорошо скажется на благополучии ребенка;
• в новой местности лучше экология и/или климат (тем более, если это требуется для поддержания здоровья ребенка);
• приобретаемое жилье включено в лучшую, по сравнению с прошлой, инфраструктуру.

Если родители (или опекуны) получили отказ, у них есть несколько выходов:

• оспорить решение органов в суде, представив весомые доказательства своей правоты (с этой целью, можно нанять юриста);
• подождать, пока ребенку не исполнится 18 лет;
• для 16-летнего ребенка в отдельных случаях (при вступлении в брак, создании своего бизнеса или официальном трудоустройстве с полным соцпакетом) получать согласия органов опеки и попечительства уже не требуется.

После получения одобрения ООП, можно приступать к завершению сделки купли-продажи.

Иногда можно вместо выделения ребенку доли собственности, открыть на его имя банковский счет с внесенным денежным эквивалентом отчужденной доли. Воспользоваться вкладом гражданин сможет по достижении 18 лет.

Порядок действий при покупке-продаже жилья следующий:

• Получить разрешение органов опеки и попечительства (оно должно быть выдано в течение 14 дней со времени подачи заявления с документами по списку). При получении отказа, воспользоваться одним из предложенных выше вариантов решения проблемы;
• Сняться с регистрации в продаваемой квартире. При этом выписать ребенка можно только имея разрешение органов опеки и попечительства;
• Заключить договор купли-продажи, сопровождаемый актом приема-передачи квартиры;
• Зарегистрировать имущественные права каждого собственника, включая детей;
• Зарегистрироваться по новому адресу проживания, подав документы в местное отделение УФМС;
• Предоставить органам опеки и попечительства копии документов, подтверждающих, что доля ребенка в новой квартире не уменьшилась.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли при переезде

Осуществление сделки купли-продажи недвижимости, если продаваемая квартира на праве долевой собственности принадлежит несовершеннолетним детям, возможно только при получении разрешения органов опеки и попечительства.

Представители органов перед принятием решения обязательно обратят внимание на следующие моменты:

• Идентичность площадей принадлежащей ребенку доли собственности в старой и новой квартирах – площадь может увеличиться, но не уменьшиться;
• Стоимость принадлежащей ребенку доли. Она может быть чуть меньше, но разницу органы опеки и попечительства обяжут родителей положить на счет ребенка;
• Наличие предварительного договора приобретения жилья – если продажа старой квартиры и покупка новой разнесены во времени;
• Сохранность доли собственности ребенка. Если родители, продавая квартиру, не намерены приобретать новую, им следует озаботиться предоставлением несовершеннолетнему гражданину доли в другом жилье, например, у бабушки с дедушкой. Органы опеки и попечительства при этом должны проверить как само жилье, так и его собственников. Лучше всего предоставить подтверждение, что один из родителей останется жить с не достигшим 18 лет ребенком;
• Качество проживания. Условия жизни в приобретаемой квартире не должны уступать исходным.

Представители органов опеки и попечительства принимают решение в каждом отдельном случае, поэтому в определенных ситуациях могут допустить отступления от приведенных выше правил.

К примеру, если самочувствие ребенка зависит от смены климата и срочно нужно переехать, органы могут дать согласие на продажу жилья без предоставления сведений о новом месте прописки.

Могут, напротив, вынести отрицательное решение, если новое жилье, при соблюдении прочих требований, находится далеко от специализированного медицинского учреждения, которое по состоянию здоровья ребенка должно быть быстро достижимо.

Руководствуясь необходимостью защитить благополучие несовершеннолетнего, органы опеки и попечительства, в дополнение к указанным в перечне документам, могут попросить предоставить иные бумаги.

Какие документы нужно подать вместе с заявлением:

• Нотариальный запрос на осуществление сделки (требуется с 2016 г.). Следует отметить, что это условие не вполне логично, так как, по сути, услуга дублирует дальнейшее обязательное заверение нотариусом договора после получения разрешения от органов опеки и попечительства;
• Паспорта родителей (опекунов) и документы, подтверждающие полномочия усыновителей и опекунов;
• Свидетельство о рождении или, если есть, паспорт не достигшего 18 лет ребенка;
• Свидетельство о заключении (или расторжении) брака;
• Правоустанавливающий документ на квартиру, в котором указана доля ребенка;
• Лицевые счета на покупаемую и приобретаемую квартиры;
• Выписки из домовых книг, кадастровые планы, справки из бюро технической инвентаризации;
• Справка о прописанных жильцах, включая детей и частично или полностью недееспособных граждан;
• Если покупка нового жилья не совпадает по времени с продажей старого или приобретается квартира в строящемся доме по договору долевого участия, подтверждение регистрации ребенка в другой квартире (у родственников и т.д.).

На заявлении должна стоять и подпись ребенка, если тому уже исполнилось 14 лет.

Присутствовать при подаче заявления следует обоим родителям (или опекунам). Решение выносится по окончании рассмотрения бумаг в течение от 14 до 30 суток со времени подачи заявления.

В решении приводятся все необходимые к выполнению требования, часто трудновыполнимые: например, орган опеки и попечительства может потребовать одновременного с продажей приобретения нового жилья, что не всегда возможно, как по материальным причинам, так и из-за трудности подбора квартиры в хорошем районе.

Условия, указанные в разрешении, как и отказ в его выдаче, можно оспорить в судебном порядке. Истцом, в такой ситуации, выступают родители (или опекуны), а ответчиком – орган опеки и попечительства.

Для скорейшего разрешения проблемы, не помешает нанять юриста, который обеспечит сбор необходимых документов, составление искового заявление и представление интересов истца в суде.

Невозможно будет осуществить сделку купли-продажи жилья, доля которого находится в собственности не достигшего восемнадцатилетия ребенка, когда контрагентами являются близкие родственники – как кровные (родители, прародители, дети), так и муж с женой.

То есть муж, имеющий в долевой собственности треть жилого помещения, не может продать жене долю той же собственности, принадлежащую не достигшему восемнадцатилетия ребенку.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли без опеки

Обойтись без разрешения на продажу находящейся в долевой собственности не достигшего 16 лет ребенка квартиры органов опеки и попечительства невозможно, несмотря на все старания родителей или опекунов ребенка.

Такое требование связано с необходимостью обеспечить неприкосновенность интересов ребенка и защитить его от нарушения прав, как намеренного, так и возникшего в результате неосторожных действий родителей или опекунов.

Шестнадцатилетний ребенок считается полностью дееспособным при выполнении одного или нескольких условий:

• он вступил в официально зарегистрированный брак;
• он открыл собственное дело и зарегистрировался как индивидуальный предприниматель;
• он официально устроился на работу с предоставлением полного соцпакета.

В таких случаях, получать согласие на сделку купли-продажи квартиры, долей в которой владеет ребенок, не нужно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!