Как происходит сделка купли-продажи квартиры?

Процедура подписания договора купли-продажи объекта недвижимости имеет довольно волнительный и ответственный характер. При этом создается впечатление, что предмет сделки вот-вот будет продан, и продавец будет вознагражден запрашиваемой суммой.

Однако момент подписания договора и подача документов для оформления – лишь часть непростого процесса, которую нужно реализовать сторонам сделки во время передачи правомочностей владения, использование и распоряжение объектом недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Как проходит сделка купли-продажи квартиры через ячейку?

Более 95 % операций по отчуждению жилья происходит посредством использования наличных денежных средств. Данный способ обладает немалыми преимуществами для обеих сторон сделки.

К примеру, если заключаемая сделка осуществляется с занижением стоимости объекта недвижимости, то в ходе взаиморасчетов наличными деньгами не афишируется, какая сумма в действительности переходит продавцу квартиры.

Также и покупатель сможет оценить плюсы расчета наличными, так как исчезает необходимость объяснять соответствующим заинтересованным органам, каков источник подобного немалого капитала.

Основными недостатками расчета наличными выступают:

• повышенный уровень опасности во время транспортировки больших сумм;
• проверка купюр (оплачивается продавцом, как лицом заинтересованным).

Наиболее же значимая сложность, касающаяся наличного расчета, состоит в том, что непосредственный переход права собственности на недвижимость от одной стороны сделки к другой, происходит при государственной регистрации договора купли-продажи жилья.

Указанная регистрация происходит на 12 день с момента предоставления в государственный орган регистрации пакета необходимой документации (или же на пятый день в случае с ипотекой).

Итак, вопрос напрашивается сам по себе, — каков наилучший и наиболее выгодный момент для передачи денежных средств?

При передаче денег до момента подписания договора, возникает риск того, что продающая сторона сделки просто откажется от регистрации или исчезнет на определенное время и не будет выходить на связь. В этом случае, покупатель остается без денег и квартиры.

Диаметрально обратная ситуация может произойти уже не в пользу продавца, так как при передаче денег, следом за государственной регистрацией договора, покупатель, имея корыстный умысел, может отказаться от оплаты договора. Также он может начать элементарно тянуть время на просьбы заплатить, обосновывая временным отсутствием финансов.

Во избежание возникновения вышеуказанных рискованных ситуаций с обманными действиями недобросовестных сторон сделки, можно воспользоваться таким современным вариантом взаиморасчетов, как депозитарная банковская ячейка.

Рационализаторское решение заключается в том, что денежная сумма резервируется на срок регистрации договора купли-продажи. Доступ к данной ячейке появляется у продавца, когда регистрация осуществлена, а у покупателя — в случае несостоятельности продажи. Данная ячейка представляет собой арендованный в банке сейф.

Смысл указанного расчета следующий: во время подписания договора купли-продажи, приобретающая сторона располагает денежные средства в ячейку (сейф) на специальных условиях. Эта сумма денег подлежит передаче в пользу продавца. Арендуется данная ячейка в основном на срок 1 месяц, учитывая то, что срок проведения государственной регистрации договора купли-продажи составляет от 5 до 10 дней.

На следующий день и в течение периода регистрации договора (плюс 5-7 дней), у продавца есть возможность доступа к банковской ячейке. Основное условие для доступа – наличие зарегистрированного договора купли-продажи жилья, так лишь по факту предъявления данного документа можно получить деньги за проданную квартиру.

По истечении данного периода и вплоть до конца срока аренды ячейки, доступ получает покупатель с целью возврата своих денежных средств по причине несостоявшейся сделки.

Такая ситуация может произойти, если какая-либо сторона сделки совершает уклонение от регистрации, а именно: не является в регистрационную палату, не предоставляет доверенность для сдачи документов на регистрацию, либо же оформляет заявление на приостановление или отказ от процедуры регистрации.

Кроме того, причиной может выступить решение регистрационной палаты о приостановлении или отказе в регистрации (данные проблемы могут возникнуть по причине наличия ошибок в документации, неправдивости информации, неполноты пакета необходимых документов, поданных для регистрации сторонами).

Зачастую по условиям договора, к указанной банковской ячейке предполагается совместный доступ как продавца, так и покупателя. Суть такова, что при условии одновременного визита сторон договора в банковское учреждение и изъявлении ими желания получить доступ к сейфу в любой день срока, то сотрудниками банка ячейка для них открывается.

Данная возможность может быть целесообразной и нужной тогда, когда по причине непредвиденных ситуаций, уже после размещения денежных средств в ячейку, продавец с покупателем приняли решение отказаться от сделки.

В этом случае покупатель пожелает возвратить свои деньги и при этом не ждать срока предоставления доступа. Вышеуказанные сроки доступа и другие, важные для сторон условия, находят свое отражение в тексте договора аренды ячейки.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке?

В полной мере предусмотреть все действия заемщика, банка и продавца недвижимости не представляется возможным. Но базовые аспекты определить все же следует.

Основные этапы:

• Проверяем и оцениваем объект недвижимости;
• Подготавливаем его к заключению сделки;
• Передаем жилье как залог;
• Передаем денежные средства.

Проверочный и оценочный этап

Предварительно перед тем, как продать квартиру по ипотеке, нужно произвести ее оценку и проверку. Заметим, что недвижимость должна находиться в идеальном состоянии для того, чтобы финансовая организации была основательно убеждена в возможности сохранения и преувеличения стоимости квартиры в последующий период времени.

Исходя из этого, изначально покупатели, а следом и банковские представители, осматривают каждую комнату квартиры, чтобы убедиться в ее оценке. Затем в обязательном порядке заемщик должен воспользоваться услугами агентства по оценке недвижимости.

Документы, выданные специалистами, будут необходимы с целью определения числового значения последующего займа, а, следовательно, они должны иметь юридическую силу. Вполне объясним тот факт, что некоторые финансовые учреждения считают необходимым указывать название фирмы для обращения, с целью получения информации о рыночной цене недвижимости.

На этой стадии основной проблемой, с которой может иметь дело продавец, выступает отсутствие возможности завышения цены. Естественно, что большинству хочется передать документы с выгодой большего масштаба, однако, подобная затея станет невозможной с участием экспертов.

Стоит заметить, что подобный факт никоим образом не будет влиять на заключение сделки купли-продажи и последующую передачу оплаты.

Подготовительные работы относительно жилплощади

При условии, что банковское учреждение в полной мере соглашается на предоставленную документацию относительно объекта недвижимости, вступает в действие этап подготовки. Это объясняется тем, что заемщик заинтересован сохранять залоговую квартиру в достойном состоянии. Исходя из этих причин, заемщик в обязательном порядке обращается к процедуре страхования.

Данный аспект не содержит рисков, а, скорее, наоборот, дает подсказку собственнику о маловероятности отказа. Итого, денежные средства тратит покупатель, однако, выплаты при каких-нибудь повреждениях и даже пожарах адресуются в пользу продавца.

В случае каких-либо сомнений, будет вполне уместным обращение в страховую компанию для получения консультации и уточнения подробностей.

Передаем жилье в качестве залога

Стоит обозначить минимальные риски. Суть в том, что сделка заключается до отправки денег на счет собственника. В этом и заключается основное неудобство, заставляющее людей повременить с документами на руках до самого последнего момента.

Даже с учетом присутствия свидетелей, случаи мошенничества нередки в условиях современности, что ставит под сомнение репутацию самых крупных и, вроде бы, надежных банков. Важным моментом является то, что при подписании договора, объект недвижимости сразу же приобретает статус залогового имущества.

По сути, данная недвижимость переходит к финансовой организации во владение. Что же насчет денежных средств, то они проходят процедуру перечисления на счет продавца уже после поступления окончательных документов из регистрационной палаты.

Данная стадия по праву считается самой сомнительной для собственников, так как они обязаны передать права на объект недвижимости с учетом того, что деньги еще не у них на руках. Но это подозрительно только на первый взгляд, и только для неопытных собственников, поскольку имеется два гаранта чистоты сделки.

Сделка купли-продажи в обязательном порядке курируется представителями, исходя из чего, становится практически невозможным проведение мошеннических действий. Отметим, что договоры прописываются с максимальной степенью прозрачности и, как правило, не имеют так называемых «подводных камней».

По этой причине можно уверить продавцов подписывать документы и ждать последующего перечисления средств на счет.

Этап передачи денежных средств

Завершающей стадией сделки выступает именно передача денег. При условии оформления ипотеки, передача осуществляется через банковские счета, исходя из чего мошенникам проблематично внедриться в эту сферу деятельности финансовых учреждений.

Перевод происходит со стороны банка напрямую в адрес продавца, что подразумевает отсутствие участия покупателя в процессе. Вышеуказанные доводы и факты свидетельствую о том, что для продавца риски в большей степени сводятся к нулю.

При передаче денежных средств, у продавца уже отсутствует правомочность владения, поскольку вся документация на имущество перешла к новому собственнику. При этом банковское учреждение контролирует ход сделки до ее завершения, исходя из чего беспокойства являются беспочвенными.

Как показывает большинство частных случаев, нарушения со стороны заемщика не допускаются, так как его полномочия (права и обязанности) досконально и четко отображены в условиях договора ипотеки, что не дает ему их нарушить.

Отличительные черты и особенности договора купли-продажи

Прежде чем подписать договор купли-продажи, стоит обозначить существенное дополнение регистрационной палаты. Суть в том, что по документации просматривается тот факт, что сделка осуществляется с кредитными денежными средствами.

Данный момент существенен для продавцов, потому как проявляется еще один пункт его личной перестраховки.

Какова же отличительная особенность указанной приписки?

Согласно условиям договора, при отсутствии поступления денежных средств на счет продавца спустя 10 дней после передачи прав собственности, данный договор разрывается.

Подобные аспекты начали указываться довольно недавно, что объясняет неведение многих людей в этом вопросе. Однако практика использования дополнительного указания отображает его целесообразность и необходимость.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры через агентство?

Сотрудничество с агентством недвижимости предоставляет некоторые весомые преимущества. Для начала отметим, что первоочередное задание риэлторского агентства заключается в ограждении клиента от возможных мошеннических посягательств.

К примеру, гражданин, являющийся собственником двух однокомнатных квартир, желает скорейшим образом их реализовать, в связи с чем размещает объявления в интернет-ресурсах и печатных изданиях, а также посещает несколько агентств. Таким поведением он может привлечь ненужное внимание со стороны нечестных риэлторов и стать жертвой аферистов.

При обращении к одному определенному агентству, данная фирма возлагает на себя ответственность за безопасность процесса заключения сделки, соблюдая, к тому же, принцип конфиденциальности.

Кроме того, сотрудники риэлторской фирмы должны отстаивать правовые и финансовые интересы клиента, пользующегося их услугами и доверившегося их профессионализму. Риэлторы обязательно проведут грамотную оценку объектов недвижимости.

Также стоит отметить, что делегирование риэлторам полномочий по сбору необходимой документации и справочных материалов для продажи недвижимого имущества, значительно облегчит для клиента процесс отчуждения объектов недвижимости, а также существенно сэкономит драгоценное время.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры с материнским капиталом?

При покупке жилья посредством оплаты материнским капиталом, существует два варианта оформления:

• через органы пенсионного фонда Российской Федерации;
• через банковское учреждение, путем взятия ипотеки под материнский капитал.

Если вами принято решение о взятии кредита с последующим расчетом средствами материнского капитала, то договор купли-продажи составляется стандартно, как при покупке жилья через ипотеку.

Разница между двумя вышеуказанными способами заключается в том, что ПФ (Пенсионный фонд) не расплачивается быстро, растягивая данный этап на несколько месяцев. Банк же рассчитывается за вас с продавцом довольно быстро, но взамен потребуется уплатить проценты по кредиту.

Получение продавцом денежных средств

Ипотека под материнский капитал – существенная экономия времени. Продавец получает деньги, как правило, в течение периода от 10 до 20 дней. Процесс государственной регистрации займет примерно неделю, после чего банк, получив сам договор и свидетельство на имя покупателя, произведет оплату, если не сразу же, то в течение нескольких рабочих дней.

ПФ (без ипотеки) – порядка 2-4 месяцев со дня направления пакета необходимой документации. В большей степени суть заключается в придирчивости соответствующих проверяющих сотрудников органа ПФ, которые очень скрупулезно относятся к договору.

Как происходят расчеты по договору с материнским капиталом?

При покупке небольшого и дешевого жилья по цене, аналогичной размеру материнского капитала, полноценный расчет произведется лишь следом за перечислением ПФ средств, а это порядка недели на регистрацию, и примерно 7-10 дней на подачу документации, а после длительный период от 2 до 4 месяцев на саму оплату.

Если добавляются личные денежные средства, то алгоритм их выплаты будет зависеть от соглашения сторон.

Следует отметить обязательность оформления расписки, как весомого финансового документа, имеющего способность подтвердить факт указанной оплаты по договору. Ее нужно будет предъявить в Пенсионном фонде.

Процедура обременения до момента полной оплаты

Покупка недвижимости с использованием средств материнского капитала выступает в качестве договора с рассрочкой платежа, то есть права переходят к покупателю, однако, полноценная оплата не осуществлена.

Когда данная оплата станет полной, сторонам договора следует прийти в Росреестр для снятия обременения с квартиры или дома. Обязательность явки и продавца, и покупателя обуславливается необходимостью написания соответствующих заявлений обеими сторонами.

Если не обусловить в договоре об обременениях, то залог в пользу продавца возникает автоматически, согласно законодательству. Произойдет это при регистрации права собственности покупателя.

Но если есть договоренность об отсутствии возникновения залога в пользу продавца, то в этом случае обременения не произойдет.

Подобный вариант регистрации договора, при рассрочке платежа без залога, будет подходящим, когда происходит покупка слишком дорогой квартиры, при условии, что объем материнского капитала относительно общей суммы сделки несущественный, но продавец после полной оплаты не хочет повторно посещать Росреестр.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры по переуступке?

В имущественных правоотношениях, относительно покупки и отчуждения недвижимости, уступка прав требования допустима в двух случаях:

• Согласно предварительному договору купли-продажи;

Когда заключается подобный договор, то в этом случае уступается право требования о заключении основного ДКП (договора купли-продажи) жилья, однако, не право на требование передать данный объект недвижимости. Данная ситуация объясняется правовой характеристикой указанного договора.

По условиям предварительного договора, ни одна из сторон не осуществляет продажу жилья, а лишь определяется продать ее в перспективе. Уступка права реальна лишь в промежуток времени между датой заключения предварительного договора и заключением основного договора.

Важным моментом выступает отсутствие обязательности государственной регистрации предварительного договора. Кроме того, денежные средства в счет оплаты покупки недвижимости стоит передавать лишь по основному договору купли-продажи. Предварительный договор не требует выполнения дополнительных действий.

• Согласно договору долеучастия по строительству.

Все необходимые расчеты по договору долеучастия необходимо произвести перед самой уступкой права. В ином случае остаточные растраты переходят к новому владельцу недвижимости.

Согласно условиям подобного договора, возможность уступки права возникает до момента подписания акта о приеме-передаче жилья в пользу владельца со стороны застройщика. Сам договор уступки, аналогично договору долеучастия, в обязательном порядке должен быть подвергнут госрегистрации.

Последовательность осуществления сделки по переуступке прав

Уступка права проводится лишь следом за окончательной оплатой цены по договору долеучастия в строительстве, либо непосредственно с переводом долговых обязательств в адрес нового владельца имущества.

Согласно договору переуступки, новый владелец недвижимости получает права в объеме, аналогичном объему прав бывшего владельца. Непосредственно в тексте договора следует максимально тщательно и исчерпывающе прописать, согласно какому договору происходит переуступка прав, а также отметить, какая именно документация будет передана новому владельцу квартиры.

При переуступке является обязательным участие застройщика.

Документация, которая должна передаться покупателю после подписания договора переуступки:

• Основной договор;
• Документы, подтверждающие расчеты (расписка и т.п.);
• Разрешение на уступку со стороны застройщика;
• Непосредственно сам договор уступки;
• Акт о передаче документации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!