Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после гос. регистрации?

Хоть после проведения регистрационных действий расторгать договор купли-продажи жилой площади — это как размахивать кулаками, когда драка давно окончена, все же, объем постоянно поступающих запросов в интернете к юристам говорит, что подобным вопросом интересуются довольно многие граждане.

Это связано с тем, что до момента выполнения расчетных действий и подписания акта-приемки, участники сделки могут рассчитывать на абсолютно не предвиденные повороты событий.

Наиболее часто люди желают расторгнуть сделку, которая уже была зарегистрирована при таких обстоятельствах:

• Покупателем оплачена вся цена за жилье, однако, продавец отказался от подписания акта, подтверждающего передачу имущества;
• Продавцом подписан акт, однако, оплата со стороны покупателя затягивается.

Когда в договоре присутствовал подобный пункт, но не был выполнен стороной, то это будет одним из доказательств при судебных разбирательствах, однако, если условия иные, что здесь можно доказывать?

Именно по этой причине, если все дело идет к оформлению соглашения, подавляющее большинство людей, все же, предпочитает привлекать квалифицированных специалистов в лице отдельных опытных юристов или же респектабельных агентств по недвижимости. Все связано с тем, что профессионалы всегда будут действовать в интересах своих клиентов, выбирая оптимальный подход для решения вопроса.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Расторжение договора купли-продажи

Процесс расторжения заключается в полном прекращении правоотношений между двумя сторонами, влекущем обоюдное завершение взятых ими на себя обязательств.

Инициативы одной из сторон будет мало, для того чтобы считать договор юридически расторгнутым. В этом деле без согласия второй стороны не обойтись, в противном случае, вопрос решается в суде.

Обязательным условием является соблюдение формы расторжения. Она должна быть такой же, как и при заключении (письменной). Практика показывает, что взаимное расторжение договора — явление редкое, поскольку чаще недовольство возникает лишь с одной стороны.

Обе стороны должны учесть, что обязательные действия, выполненные согласно условиям сделки, предшествующие ее расторжению, возврату не подлежат. Исключением является лишь случай, когда подобные обстоятельства были предусмотрены в условиях.

Например, когда по договору была передана сумма аванса, он не подлежит возврату при расторжении. Преимущественно под причинами, приведшими к расторжению договора, подразумевают обстоятельства, которые при возможности их предвидения сторонами были бы оценены как существенные, и привели к возникновению несогласия заключения сделки.

Когда еще не поздно?

Все условия, которые предусматривают процесс изменения и расторжения соглашений в сфере недвижимости, предусмотрены в статье 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Договор может быть прекращен при основательном его нарушении стороной, или в случаях, которые предусмотрены в законе либо прописаны в условиях соглашения.

Как серьезное нарушение могут быть оценены действия, возникновение которых принесло одной из сторон значимый ущерб или когда все взятые на себя обязательства нарушаются этой стороной.

В числе чаще встречающихся нарушений можно обозначить:

• Отказ от оплаты за приобретенное имущество (регистрация соглашения уже прошла в Росреестре, но продавцом средства от продажи недвижимости так и не получены);
• Если продавец недвижимости отказывается от проведения процедуры снятия с регистрации и выполнения выселения.

Есть, конечно, и условия, которые не могли быть предусмотрены сторонами в ходе заключения договора, то есть прекращение договора происходит ввиду возникновения новых существенных обстоятельств, к появлению которых стороны ни прямо, ни косвенно не причастны.

Чаще всего, подобные случаи возникают в ходе судебных рассмотрений, и их целая масса. Например, покупатель с продавцом заключили договор, и с самого начала все условия ими были оговорены.

Одной из сторон (продавцом) дана гарантия того, что третьих лиц, претендующих на имущество нет, оно не пребывает в качестве залога и прочее. Предположим, что сделка была заключена, и вдруг, откуда ни возьмись, возник один из дальних родственников продавца, к примеру, только что вышедший из мест лишения свободы. Ранее он был прописан и жил в этой квартире, а теперь с помощью суда желает вернуть имущество.

Суд принимает решение, что у заключенного есть законное право проживания в своем жилье и, как итог, у него появляется разрешение дальнейшего использования жилплощади.

У покупателя же нет иного выбора, кроме требования отмены взятых им на себя обязательств по соглашению. Поскольку если бы он знал о подобных обстоятельствах, сделка не была бы им совершена.

Основные правила, согласно которым проходит расторжение договора, расписаны в ГК РФ, и процесс прямо сопоставим с процедурой оформления сделки, согласно пункту 1 статьи 452 кодекса.

Только на том условии, если одна из сторон требует этого и исключительно в судебном процессе, соглашение может быть расторгнуто:

• Если существенно были нарушены условия договора любым участником;
• При других обстоятельствах, прямо предусмотренных ГК РФ, другими законами или непосредственно договором.

Можно считать, что договор расторгнут или изменен, если сторона в полной мере либо частично отказывается от выполнения его условий и в случае, если подобный отказ предусмотрен в законе или соглашении сторон договора.

Договор подлежит расторжению как по судебному решению, так и при достижении согласия на такие действия между сторонами, что прописано в статье 450 ГК РФ.

Есть возможность привести пример, когда договор может быть расторгнут. К примеру, между двумя сторонами заключена сделка по поводу передачи прав на жилье. Продавцом подготовлено жилье к реализации, а покупателем оплачена вся сумма, которая причитается. Далее происходит подача документов на госрегистрацию.

Когда истек конкретный срок (в нашем случае, он соответствует месяцу), покупатель приобретает статус законного владельца жилья, в свою очередь, продавец утрачивает эти права. Ни одна из сторон не предъявляет другой претензии, однако, ввиду определенных обстоятельств (конкретика роли не играет), стороны желают расторгнуть соглашение.

Так как соглашение, как таковое, проведено, на вопрос, будет ли возможно расторгнуть такой договор, ответ будет очевидным – нет. Расторгаться может лишь договор, действующий на текущий момент.

В этом случае выход есть, и он заключается в выполнении действий обратного характера. Договор вновь пропускается через регистрацию и право владения передается обратно. Поскольку никто из участников, в этом случае, не будет получать финансовую выгоду, то и НДФЛ оплачивать нет необходимости.

Когда проведена регистрация

Сложнее возвратить жилье обратно продавцу, в случае проведения процесса регистрации, поскольку здесь проведен фактический переход права к другому лицу. Когда право владения переходит к покупателю, то в досрочном порядке отмена договора происходит лишь, когда подобные ситуации предусмотрены в договорных условиях или прямо указаны в законе.

Когда следка совершена частично или не в полном объеме (без проведения госрегистрации), то процесс расторжения, в этом случае, проходит без имущественного возврата. Продавцом этот момент может быть предусмотрен и заблаговременно вписан в условия договора, тогда возврат будет уместным.

По договоренности

Если договор расторгается по договоренности между сторонами, возникает необходимость в подписании отдельного соглашения и дальнейшей передаче прав в обратной последовательности. Грубо говоря, квартира обратно продается продавцу с возмещением им второй стороне всех сопутствующих совершению первоначальной сделки расходов: по оформлению документации, госрегистрации и т. п.

Разбирательства в суде (типовые причины и ситуации)

Когда сделка не была расторгнута по взаимному согласию, то здесь уже без судебных разбирательств обойтись не получится. В ходе составления заявления (иска), истцом допускаются грубые ошибки, когда выдвигаются требования лишь по расторжению.

Не стоит забывать, что суд при удовлетворении иска может выполнить лишь указанные в этом документе требования. Если там не будет упомянуто требование, касающееся возврата имущества, то этот вопрос судом не будет решен.

То есть, не упомянув это требование, после вердикта нужно будет дополнительно решать этот вопрос. Гражданский кодекс говорит о том, что когда суд принял решение аннулировать сделку при факте регистрации и передаче прав на недвижимость, то решение суда будет касаться исключительно расторжения соглашения.

Покупатель же и дальше продолжит использовать имущество. При таких обстоятельствах, продавец должен повторно направить в суд иск с целью возврата своего имущества.

По указанным причинам, для экономии собственных сил, времени и нервов, в суд подается документ, содержащий требования:

• по расторжению договора при указании всех имеющихся оснований;
• по возврату имущества, которое было передано покупателю;
• если налицо существенные нарушения соглашения, дополнительно можно внести требования, касающиеся возмещения морального вреда, убытков и прочего.

Довольно часто случается, что две стороны предусматривают в условиях соглашения пункт, обязывающий проведение оплаты за недвижимость лишь после проведения регистрационных действий и полной передачи прав владения покупателю.

Эти условия весьма невыгодны и рискованны для продавца, поскольку при таких обстоятельствах будет весьма затруднительно организовать возврат ему недвижимости.

Если возникает такая ситуация, то учитывая нормы статьи 395 Гражданского кодекса РФ, у продавца есть право потребовать от покупателя не только возврата средств за жилье, но и дополнительных процентов, начисление которых связано с невыплатой и понесенных убытков (при наличии таковых).

Если же покупателем не получены права на недвижимость и не оплачена цена за нее, у продавца имеется право отказа от соглашения и истребования возмещения потраченных средств.

Существует ли гарантия для покупателя

Законом предусмотрена обязательность фиксации факта выполнения передачи имущественных прав. Этот документ может быть представлен передаточным актом или другим, но в обязательном порядке, выполняющем фиксацию действий по передаче.

Жилье может считаться переданным лишь при подписании передаточного акта и вручении соответствующего имущества.

Есть, все же, определенные нюансы, затрагивающие срок, в течение которого имущество должно быть передано, поскольку конкретики в этом случае не установлено (в ГК РФ упоминается лишь формулировка «в разумный срок»).

Это понятие является условным, по этой причине, подобный момент четко оговаривается в соглашении. Когда продавцом не выполняются договорные условия, у покупателя есть право требования передачи жилья или же полного возмещения понесенных им убытков.

Учитывая перечисленное, вполне понятно, что процесс расторжения довольно сложен и трудоемок, требует времени и терпения, особенно знаний законодательства.

Можно разыскать множество поводов для расторжения, и у каждого будут свои моменты. Во всех случаях есть возможность разрешить ситуацию и расторгнуть соглашение с минимальными потерями.

Эта сделка необычайно важна, поэтому подход к ней должен совмещать ответственность и благоразумие, во избежание ошибок в дальнейшем.

Отдельное внимание нужно обратить на договорные сроки, условия, по которым имущество передается, оплату, закрепленные за сторонами обязанности и ответственность. В условия следует включить раздел порядка и условий расторжения соглашения, поскольку, в этом случае, легче отстоять свои личные права.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи

Если стороны достигли согласия об аннулировании сделки, возникает необходимость в подписании соответствующего документа. С помощью него, выполняется документальное подтверждение перехода права владения недвижимостью от покупателя к продавцу.

При этом последний будет обязан возвратить расходы по оформлению документации и процессу регистрации. Подача документа производится в регистрационную палату.

Заявление, касающееся расторжения договора купли-продажи недвижимости

Когда истец обращается в суд, им осуществляется и передача информации о себе (паспортных данных, номера телефона, прописки), личном представителе либо же ответчике.

Заявление должно содержать все детали возникшего конфликта:

• Время заключения соглашения;
• Его условия;
• Перечень невыполненных условий;
• О действиях, предпринятых истцом в целях решения вопрос в досудебном порядке;
• О результате подобных действий;
• Сути выдвигаемых требований;
• Законодательной оценке подобного факта.

Далее идет ссылка на три статьи ГК РФ. В статье 450 предусматривается, что расторжение инициируется в связи с нарушением стороной договорных условий. Как результат, вторая сторона уже может не рассчитывать на те обстоятельства, которые указывались в договоре при подписании.

Статья 452 ГК РФ определяет возможность решения вопроса в судебном порядке, когда стороны предпринимали попытки расторжения или же изменения сделки. Если одной из сторон полностью проигнорировано обращение второй стороны, или же ответ дан с нарушением срока, указанном в требовании, возникает право на судебное решение.

Когда сроки не упомянуты, то по законодательству, срок на ожидание истекает на 30-е сутки. В статье 395 предусматривается, что продавец может получить выплату процентов и претендовать на возмещение убытков, связанных с невыполнением второй стороной взятых на себя обязательств.

Здесь есть возможность скачать заявление по расторжению договора в MS Word. К примеру, заключался договор, согласно которому при государственной регистрации у покупателя возникает обязанность по выплате цены за жилье в объеме, прописанном в соглашении.

Но после истечения периода, указанного в договоре, покупателю не были переведены средства. Им была проигнорирована просьба выполнения личных обязательств, включая и предложение об урегулировании вопроса без судебных споров.

В ходе составления заявления прикладывают такие документы:

• Копию договора;
• Копию документации в подтверждение законодательной обоснованности требований, выдвигаемых истцом. При этих обстоятельствах берут выписку со счета продавца для подтверждения отсутствия поступления финансов;
• Копию требований стороны, которая пострадала, к другой, с указанием требования выполнения договорных обязательств;
• Копию требований по поводу расторжения соглашения;
• Доказательства в подтверждение того факта, что ответчиком проигнорировано требование выполнения части сделки, касающейся его;
• Доказательства того факта, что ответчик отказывается либо уклоняется от добровольного расторжения соглашения;
• Копию заявления и всего перечня прилагаемой документации для отсылки в адрес ответчика;
• Квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины;
• Доверенность, дающую право выполнять правовые действия от имени истца как его представитель (может подаваться при необходимости);
• Всю иную документацию, подтверждающую, что требования истца полностью обоснованы.

Практическая сторона

На практике заявления по расторжению договора подаются продавцами жилья, которые требуют возврата их имущества и возмещения понесенных убытков.

Подобные требования подлежат удовлетворению, когда:

• Покупателем не оплачена цена за жилье, согласно договорным условиям;
• Он был обязан к внесению оплаты частями (при рассрочке) и не выполнил обязательств;
• Нет документов в подтверждение проведения оплаты за недвижимость.

Подобные случаи являются серьезными нарушениями договора. Однако в суде вышеуказанные требования не подлежат удовлетворению, когда:

• Покупателем подтверждается внесение полной оплаты суммы до того, как будет заключен договор;
• Обременения сняты до момента подписания соглашения.

Период, в течение которого расторгается договор

Когда договор подписан сторонами, требуется провести его регистрацию и регистрацию передачи прав на жилье в определенном органе. Преимущественно, эти две процедуры проходят совместно.

На протяжении месяца есть возможность расторжения соглашения, однако, если другие условия не упомянуты в договоре. При других обстоятельствах, действие его прекратится, и фактически его можно будет считать завершенным.

Если документация для регистрации подана, ее незамедлительно следует возвратить. Срок, в течение которого можно подать иск, начинается от даты проведения регистрации соглашения. Когда, согласно договору, стороны выполнили свои обязанности, и без каких-либо нарушений, то разговор о возможности расторжения такой сделки будет запоздалым.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!