Квартиру в ипотеке продать можно и есть 3 способа продажи

Продажа квартиры, находящейся в обременении (ипотеке) у банка

Многие граждане заблуждаются, считая, что квартиру, находящуюся в обременении у банка, невозможно продать. Осуществить сделку можно, но необходимо соблюсти несколько условий.

В сделке будут участвовать следующие стороны:

1. собственник квартиры, находящейся в залоге;
2. найденный покупатель;
3. банк – залогодержатель, в котором была оформлена ипотека.

Если квартира не находилась бы в залоге, то вся сделка провелась простым подписанием договора купли-продажи. В случае с ипотекой, присутствие банка обязательно, поскольку находящейся в обременении недвижимостью распоряжаться на свое усмотрение нельзя.

В кредитном договоре всегда прописан пункт о том, где говорится, что собственник не имеет права продать или подарить недвижимость, для приобретения которой был оформлен ипотечный кредит. Здесь требуется согласие банка. Однако, есть несколько способов продать ипотечную квартиру.

Способ 1. Продажа за наличный расчет

1. На первоначальном этапе необходимо известить банк, где был выдан займ, о своих намерениях. В противном случае он может отказать в продаже, если вы не планируете досрочно погасить задолженность, и оформляете договор о купле-продаже.

При досрочном погашении необходимо указать причину. Здесь можно указать любую подходящую и «правдоподобную» причину. Можно оповестить сотрудников кредитного учреждения о переезде в другой город или регион или сослаться на изменившиеся финансовые условия, в связи с чем вы не можете оплачивать проценты по предоставленному кредиту. Представленные меры необходимы, потому как банки зачастую без энтузиазма принимают досрочное погашение, поскольку им такая процедура невыгодна.

2. После предупреждения сотрудников банка начинается активный поиск покупателя. Его найти также непросто, поскольку не все готовы приобретать квартиру с обременением.
3. Найдя покупателя, взять у него задаток и оформить весь процесс документально.

Задаток должен быть равен сумме ипотечного кредита. Подобного рода передачу долга для убедительности и безопасности покупателя лучше оформлять у нотариуса. В договоре также указывается, что продавец обязуется продать недвижимость, как только будет снято обременение в Регистрационной палате.

Подробности договора может разъяснить сам нотариус, но в качестве проверки вы должны знать, что в документе будет указано следующее:

• указывается сумма сделки и полный порядок расчета – стоимость квартиры необходимо поделить на две части: сумма долга и оставшаяся часть. Обе суммы кладутся на депозитный счет в банке-кредиторе и устанавливаются некоторые особенности, где покупатель в любой момент может снять сумму до оформления договора о купле-продаже. Как только договор подписан и новое свидетельство о собственности получено, банк получает доступ к ячейке, где лежит полная сумма задолженности, а продавец забирает деньги из другой ячейки;
• крайний срок, за который действующий собственник обязуется продать недвижимость;
• срок, когда банк снимет обременение с недвижимости.

4. Участники сделки идут в банк и вносят денежную сумму за ипотечный кредит.

Банк выдает справку о снятии обременения и закладную на недвижимость.

5. Теперь эту же процедуру необходимо сделать в Регистрационной палате. Здесь собственник и представитель кредитной организации подают заявление о просьбе снять обременение. При себе иметь документы:

• заявление;
• собственник предоставляет паспорт;
• свидетельство на продающуюся недвижимость;
• документ, свидетельствующий об оплате задолженности, выданный банком;
• закладная на продаваемую недвижимость.

6. На имеющемся свидетельстве поставят штамп об окончании обременения.
7. После проделанных процедур продавец оформляет сделку купли-продажи с покупателем и регистрирует ее в Регистрационной палате.

В случае  если собственник просто решил расширить свое жилье и приобрести квартиру большей площади, он также может обратиться в банк и оформить необходимую сумму в ипотеку, «отдав» имеющуюся жилплощадь с обременением банку. Здесь также следует уточнить, что подобные действия не всегда заканчиваются с положительным исходом. Если у заемщика были просрочки, зачастую банк отказывает в перекредитовании. В случае отказа воспользуйтесь действиями, описанными выше.

Способ 2. Найденный покупатель также имеет ипотеку

Часто случается, что найденные покупатели также желают приобрести квартиру в ипотеку. Такое тоже возможно, хоть и потребуется больше времени на оформление.

Здесь следует в точности выяснить, какая денежная сумма имеется у покупателя в наличии. Если этой суммы хватит на погашение долга за продаваемую квартиру, тогда начинается процесс оформления.

В случае если найден подобный покупатель, необходимо выполнить следующие действия.

1. Также на первоначальном этапе предупреждаете сотрудников банка о намерении продать недвижимость и погасить оставшийся долг.
2. Далее заключается нотариально заверенный договор между покупателем и продавцом о передаче задатка.

Задаток должен в точности совпадать с суммой долга, и идет в расчет за покупку квартиры покупателем. В договоре необходимо также указать банк, где покупатель оформляет ипотечный кредит.

3. Покупатель погашает долг по ипотечному кредитованию и забирает закладную. Банк выдает справку о полном погашении задолженности.
4. Настоящий собственник квартиры (продавец) с представителем банка обращаются в Регпалату с заявлением об окончании обременения.
5. На документе о праве собственности ставится печать об окончании обременения.
6. Участники сделки готовят документы для предоставления их банку, где покупатель оформляет ипотечный кредит. Здесь требуются следующие документы:

• заказывается выписка из отдела ЕГРП, где указывается отсутствие или наличие обременения у продаваемой недвижимости;
• в ТСЖ берут справку о наличии или отсутствии задолженности по квартплате (ее быть не должно);
• выписка из домовой книги, доказывающая отсутствие прописки у граждан в продаваемой квартире.

Здесь выписаться из квартиры требуется заранее. Все члены семьи обращаются в Паспортный стол, отдают там свои паспорта и пишут заявление о выписке. Через неделю можно забрать справки о выписке и паспорта.

Далее берут выписку из домовой книги, где указано, что в квартире нет прописанных лиц.

• на следующем этапе проводят оценку квартиры, которую следует заказать в лицензированной компании.

Стоимость оценки примерно составляет 3500 рублей, проводится в течение трех дней и часто компаниями, с которыми сотрудничают сами банки. Оценку оплачивает покупатель, потому как она требуется банком для предоставления ипотеки.

7. Все собранные документы отдают в банк, выбранный покупателем.
8. После одобрения квартиры, ее оформляют по договору о купле-продаже в Регпалате.

Способ 3. Продажа квартиры с обременением банком

При необходимости можно обратиться в банк с заявлением о продаже и просьбой найти покупателя. Следует учесть, что банк не будет искать покупателя, чьи условия будут удовлетворять требованиям продавца. Они нацелены на получение своих денег.

Здесь осуществляются следующие действия.

1. Собственники обращаются в банк с просьбой о продаже.
2. Банк выслушивает просьбу и начинает поиски покупателя.
3. Соглашение между покупателем и продавцом, которое впоследствии заверяется в нотариальной конторе, составляется сотрудником банка.
4. Банк выделяет депозитные ячейки для перечисления денег.
5. Покупатель кладет в ячейки сумму в двух частях по схеме, уже подробно описанной.
6. Участники сделки заключают договор, регистрируют его в Регпалате. Затем после оформления продавец получит доступ к денежным средствам, находящимся в депозитной ячейке.

Стоимость ипотечной квартиры

Продавая недвижимость, находящуюся в обременении, продавец все-таки немного теряет в деньгах. Так, в среднем стоимость такой квартиры ниже обычной не более чем на 10%. Продавец же может самостоятельно проводить поиски и найти покупателя, который согласится приобрести подобную недвижимость за установленную рыночную стоимость.