Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Задаваясь вопросом, можно ли реализовать квартиру без соответствующего на то разрешения остальных владельцев, следует учесть одновременную сложность и простоту ответа на него. Если говорить просто, то ответ звучит следующим образом: реализовать собственную долю возможно, однако, при условии, что остальные владельцы не выразили желание приобрести ее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Можно ли продать долю в квартире без согласия других дольщиков

Реализуя часть в квартире, следует знать, что у остальных владельцев есть приоритетное право на приобретение этой доли. Исключением является лишь случай, когда имущественная часть выделяется в натуре. Здесь соблюдение этого правила не является обязательным.

Для обеспечения приоритетного права получения имущественной доли, необходимо приобрести отказ от права покупки реализуемой части жилья с оформлением его в письменном виде. Лишь тогда можно заниматься поиском потенциальных покупателей.

Для получения отказа в письменной форме, необходимо позаботиться о своевременной отправке совладельцу предложения в письменном виде о приобретении доли. В письме указываются детальные описания условий и конкретная цена. Само предложение направляют ценным письмом, с уведомлением о его передаче вместе с описью.

В случае если по истечении месяца будет получен отказ или вовсе ответа не последует, можно, не откладывая на завтра, заниматься продажей доли любому третьему лицу. Важно, чтобы предлагаемая цена за долю не была ниже расценок, предложенных совладельцу.

Полученный от совладельца отказ от приобретения доли в жилье следует передать в орган, выполняющий регистрацию, вместе с остальной документацией. Когда совладельцев несколько и все они желают приобрести имущественную часть, у продавца есть право выбора покупателя.

Как поступить, когда адресные данные совладельца не известны

На практике довольно часто возникают ситуации, при которых адресных данных совладельца имущества нет. Каким образом тогда доказать, что ему было направленно соответствующее предложение о покупки доли жилья? Кажется, что выход вполне логичен – следует направить письмо по адресным данным реализуемой недвижимости. Юридически это не должно приводить к возникновению вопросов.

Практическая сторона говорит, что в этой ситуации не настолько все гладко. Суд довольно часто избирает позицию совладельцев, для которых предложение о реализации имущества направлено «в воздух». При этом фактически продавец должен быть готов преподнести в суде доказательства добросовестности собственных намерений.

По этой причине продавец должен иметь как можно больше доказательств письменного образца о том, что он предпринимал все возможные меры для сообщения сособственникам о реализации имущественной части в жилье. Таким образом, будет обеспечено отстаивание интересов при появлении судебных споров.

Как обойти преимущественное право покупки доли

Путь первый – дарение

Этот обходной метод относится к наиболее легким в вопросе реализации части квартиры. У продавца есть право передачи собственной доли третьим лицам в качестве дара, не заботясь о получении на это согласия от прочих владельцев.

По какой схеме должен действовать продавец:

• Сначала должен быть заключен договор о дарении. Договор должен обязательно содержать данные обо всех гражданах, которые проживают в жилье и имеют право проживания в нем. Следует четко обозначить предмет договора – какой квадратуры помещение передается в дар. Когда покупатель не относится к близким родственникам, то одаряемый обязан будет выплатить налог на полученный им доход (в объеме 13 процентов от цены подарка);
• Передача средств выполняется с использованием банковской ячейки. После данных действий можно считать, что дело сделано. Оспорить такие случаи можно, однако, ввиду отсутствия факта реализации, суд примет решение в пользу продавца.

Существуют определенные вариации этого метода. Продавец передает в дар покупателю не квартиру целиком, а только часть от доли. Дальше идет реализация полностью доли тому лицу, которому подарена ее часть. Так как у человека в собственности находится часть от доли, то приобрести ее полностью он имеет на приоритетных правах.

Путь второй – залог

• Покупатель части жилья одалживает продавцу конкретную денежную сумму, оформляя передачу средств договором займа. В условиях последнего должен быть указан размер суммы, которая занимается, и предмет, выступающий в качестве залога, используемый при условии несвоевременного возврата финансов. В этом случае, в качестве залогового предмета будет выступать часть в квартире, прошедшей приватизацию;
• Если финансы не будут возвращены своевременно, то имущество, переданное в залог, должно перейти в собственность залогодержателя.

Путь третий – реализация части в квартире:

• Проводим оценку собственной имущественной части (оценка выполняется владельцем). Следует реально рассматривать обстановку – даже идеальная доля в жилье, реализованная отдельно, будет уступать цене доли в реализуемой полностью квартире;
• В письменном виде направляем собственникам уведомление о намерении реализации собственной части, указывая условия реализации и запрашиваемую цену. На протяжении одного месяца (срок, отведенный по закону), они могут принять конкретное решение: или приобрести предложенную им долю, воспользовавшись приоритетными правами на покупку, или направить отказ от покупки;
• Проводим регистрацию отказов совладельцев жилья у нотариуса, подстраховывая себя, таким образом, на будущее, на случай, если у кого-то из них возникнет желание поставить уже совершенную сделку под сомнение;
• Выполняем оформление покупки. Составлением соглашения можно заняться самостоятельно: берем в интернете бланк типовой формы и заполняем его в соответствии с имеющейся документацией, либо же идем для этого к юристу, который может оформить договор за отдельную оплату. В соглашении должна быть прописана конкретная цена доли, с ее описанием и порядком расчета за приобретаемое имущество;
• Факт перехода прав на собственность следует подтверждать обязательной государственной регистрацией.

В списке документации, которая потребуется для оформления имущественной доли во владение, должны присутствовать:

• Договора о передаче конкретной части во владение, а также свидетельство, подтверждающее право владения долей, с обозначением конкретных ее размеров и общих размеров жилой площади;
• Соглашения, касающиеся определения доли;
• Справки, подготовленные Бюро технической инвентаризации (в них обозначается балансовая цена жилья и определенной доли от него);
• Документы из ЖЭУ (в них фиксируются факты отсутствия задолженностей по платежам за коммунальные услуги);
• Выписки, подготовленные из домовых книг;
• Копии с финансовых счетов;
• Разрешение, данное органами опеки и попечительства – если в жилье проживают либо прописаны лица, не достигшие совершеннолетия;
• Документация, удостоверяющая личность сторон (продавца и покупателя).

Следует обратить внимание

Сам переход права на долю в жилье на новое лицо должен в обязательном порядке регистрироваться. Документ, с помощью которого удостоверяется подобный факт – это акт о приемке/передаче доли от жилья. Он должен в дальнейшем подшиваться к договору и быть его неотъемлемым приложением.

Также нужно обговорить ситуацию, когда жилье пребывает в собственности с неравным распределением имущественных долей между двумя собственниками, и общее использование этих долей в жилье невозможно (преимущественно этот момент касается квартир с одной комнатой).

Законодательство предоставляет владельцу меньшей доли право требования у владельца большей приобретения у него его доли при обращении в суд, или же выход может быть найдет при мирном подписании соглашения между сторонами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!