Как продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Многие граждане при продаже квартиры сталкиваются с различными проблемами, которые затягивают весь процесс на продолжительное время, а иногда делают его практически невозможным.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой? Давайте подробнее разберем все нюансы этого вопроса.

Что значит перепланировка квартиры?

Статья 25 Глава 4 Жилищного Кодекса РФ указывает точное значение формулировки «Перепланировка или переустройство квартиры».

Существенные перестройки, произведённые внутри жилого помещения, влекущие за собой изменение архитектуры, необходимо отражать в технической документации помещения.

Незначительные изменения внутри квартиры, которые не затрагивают несущие стены, можно произвести на основании эскиза. В данном случае изменения можно отобразить прямо в плане БТИ, что сносить – красным цветом, что построить – зеленным.

Согласно эскизу вы можете выполнить следующие работы:

• Произвести дополнительную установку либо замену оборудования, при этом нельзя затрагивать стояки водоснабжения и канализацию.
• Оформление и перенос дверных проемов, в случае если не произойдет дополнительной нагрузки на перекрытия.
• Возведение полное либо частичное перегородок и стен, не относящихся к несущим конструкциям.

Перестройки, которые затрагивают несущие конструкции, произвести несколько сложнее, все изменения необходимо производить на основании проекта, который рассматривает предприятие, имеющее допуск СРО. Эти организации отвечают за выдачу разрешительной документации.

К работам, требующим изменение проекта, относят:

1. Перестройка строения полов;
2. Установка лестниц в перекрытиях;
3. Изменение дверных проемов в несущих конструкциях, объединение нескольких соседних квартир;
4. Установка перегородок, которые несут дополнительную нагрузку на несущие стены.

Переустройство и перепланировка помещений имеют между собой некоторые отличия. Давайте поговорим об этом более подробно.

Статья 25 ЖК РФ определяет более точно виды работ, которые относят к переустройству, и выполняются на основании утвержденного проекта:

• Перепланировка и установка кухонь, туалетов, ванной.
• Полная замена сантехнического и инженерного оборудования.
• Установка дополнительного оборудования, которое потребует дополнительных энергозатрат, водопотребления, дополнительной прокладки сетей (кстати, укладка теплых полов к этому списку не относится).
• Демонтаж инженерных сетей, но с сохранением места основных стояков и канализации, также относятся к переустройству, но эти изменения можно провести опираясь на эскиз.
• Изменение сантехнических, газовых и отопительных приборов (исключением из правила считается перенос отопительных приборов на балконы).
• Замена плит электрических на газовые и наоборот.

Определившись с понятием переустройство, вы видите, что изменения, связанные с перенесением инженерного, санитарного, технического оборудования являются переустройством. Если ваши изменения затрагивают стены, несущие конструкции, объединение комнат, квартир и прочее, вы рушите и возводите новые строения, эти изменения носят название перепланировки.

Как продать квартиру с не узаконенной перепланировкой?

Продать квартиру с незаконной перепланировкой можно, и легко, стоимость квартиры при этом снижать не надо, если покупателя устраивает квартира с перепланировкой, то можно и не узаконивать. Пошли в рег. палату и оформили сделку со старым паспортом, раньше срок действия паспорта был 5 лет, сейчас законом не установлен срок действия технического паспорта на квартиру, т.е. можно пройти регистрацию и со старым, на котором перепланировка не указана.

Можно ли продать квартиру с незаконной планировкой в ипотеку?

Можно, но тут не все так просто. Технический паспорт на квартиру потребует банк в обязательном порядке, а так же надо будет проводить рыночную оценку квартиры, и тут надо либо договариваться, либо узаконивать перепланировку.

Пример, как продать квартиру с не узаконенной перепланировкой:

Опять же, если перепланировка маленькая, ну снесли вы маленький черный шкаф, а кто узнает и как узнают, что у вас перепланировка, раньше БТИ ставили на техническом паспорте штампы «перепланировка», сейчас никакой штамп не ставят. Конечно данный фокус не пройдет если у вас вообще нет стен.

Какая перепланировка квартиры не требует согласования?

Перепланировки, проводимые в квартире, делят на четыре категории:

1. Необходимо согласование.
2. Не требует согласования проекта.
3. Запрещенные перепланировки.
4. Требует не только согласования проекта, но и согласия собственников (обустройство лестничных площадок, фасадных территорий).

Такое деление предложило Мосжилинспекция, остальным регионам РФ, предложено ориентироваться на эти группы. Первую и вторую группу рассмотрим более детально.

К первой группе относятся следующие виды работ:

• Переустановка радиаторов;
• Установка кондиционера;
• Перенос кухни (расширение);
• Переустановка окна с изменением рамы;
• Проведение работ по остекленению лоджий;
• Проведение работ, связанных с устройством дополнительных проемов, не касающихся несущих конструкций;
• Демонтаж шкафов (стенных);
• Изменение перегородок, которые не являются несущими конструкциями и не отделяют «мокрые» территории;
• Монтаж санитарно–технического оборудования в пределах существующей комнаты.

Ко второй группе относятся следующие виды работ:

• Демонтаж существующих инженерных сетей, которые требуют дополнительных энергозатрат;
• Демонтаж перегородок, которые являются несущими;
• Установка перегородок в жилых помещениях с деревянными перекрытиями;
• Замена электрических плит на газовые и их перенос на другое место;
• Установка вертикальных лестниц;
• Монтаж проемов в стенах, которые относятся к несущим конструкциям;
• Демонтаж и перенос туалетов и ванных комнат.

Какая перепланировка квартиры запрещена законом?

Вы решили сделать перепланировку квартиры, прежде чем приступить что-то делать вам необходимо согласовать все работы, которые вы планируете проводить с проектом. Однако не все виды перепланировки разрешены. Учитывая, то что вы проживаете в многоквартирном доме и некоторые работы могут доставить неудобства и другим жителям, необходимо смотреть и на их интересы.

Во–первых ваши перепланировки не должны ухудшать эксплуатационные данные дома. Во – вторых запрещен демонтаж несущих конструкций, так как это может привести даже к обрушению стены. А безопасность ваших соседей является важным фактором, который необходимо соблюдать.

Если вы планируете объединить кухню с комнатой, при этом на кухне находится газовая плита, жилищная инспекция откажет вам в вашей просьбе, чтобы избежать подобных недоразумений, достаточно установить раздвижную перегородку.

Если ваши изменения затрагивают места общедомовых коммуникаций, и после проведенных работ, доступ к ним будет ограничен, вам также откажут в перепланировке.

Газовые службы категорически против «заделывания» газовых труб в стену, как бы она не портила ваш интерьер. Ведь это может привести к печальным последствиям во время пожара.

Поменять местами комнату и кухню вам тоже удастся не всегда, для этого должны быть выполнить определенные условия.

Не удастся согласовать перепланировку, если ваш дом относится к перечню помещений под снос.

Постановление правительства г. Москвы №508-ПП, указывает подробный список работ, которые запрещены при перепланировке квартиры.