Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Как оформить переуступку прав требования на недвижимость?

Переуступка прав на жилплощадь, или говоря обычным языком, сделка купли-продажи, которая была заключена до момента завершения строительства строения, именуется цессией.
Цессионер – это человек, который покупает квартиру в новостройке сразу у Застройщика, не прибегая к помощи посредников. Он продает, а точнее передает права на новую квартиру новому покупателю, но за гораздо большую сумму, нежели та, за которую она была приобретена у строительной компании. Цессионером в большинстве случаев выступает инвестор.
При покупке жилья по переуступке на покупателя переходят права участника строительства, но помимо этого и все сопутствующие обязанности и риски, которые напрямую связаны с нарушениями, виновником которых является Застройщик. Покупатели должны это понимать!
Действия участников соглашения перед его оформлением

1. Договор долевого участия. Переуступка прав.
   Прежде чем продавать недвижимость по ДДУ,продавцу потребуется оплатить Застройщику повинность за квартиру. В другом случае можно перебросить на покупателя оставшуюся задолженность. Чтобы сделать это, потребуется составление договора, согласно которому долг будет переведен новому собственнику. Следует отметить, что этот способ продажи жилищной площади можно использовать многократно. Ограничения, конечно же, существуют – проводить можно до момента сдачи дома в эксплуатацию, и до выдачи на руки передаточного акта. Процедура продажи жилья по ДДУ требует регистрации в УФРС. Это условие является основным.

   2. Переуступка прав по предварительному договору купли-продажи
   Приобретая квартиру по ПД, за продавцом сохраняется право требования на жилплощадь, поэтому вам не удастся продать ее третьим лицам по ППТ.
   Закон об обязательной регистрации договора инвестирования и долевого участия в Регистрирующем органе вступил в силу 01.04.2005 г. Следовательно, если вы приобрели жилье у Застройщика до этого момента по ДДУ исключительно в письменном виде, то в данной ситуации переуступка прав не нуждается в обязательной фиксации. Единственное, что покупателю потребуется сделать, это всего лишь совершить сделку с Застройщиком об уступке прав требования.
   Во всех вышеперечисленных ситуациях оформить ППТ можно лишь после оплаты продавцом Застройщику сумму, указанную в заключенном соглашении либо после подписания договора между сторонами о переводе пассива на покупателя.

Основной порядок оформления

Оформить переуступку прав на недвижимость можно в следующем порядке, который состоит их четырех основных этапов.
1. Суть заключается в проверке наличия у Застройщика нужного перечня документов
Нельзя начинать оформлять сделку по переуступке до того, как у Застройщика будет проверена вся разрешительная документация. Сделать это довольно просто, нужно лишь обратиться в компанию и запросить все документы.
Перечень основной документации:
• Свидетельства:
— о гос. регистрации;
— о праве собственности на участок;
— о постановлении на учет в налоговой.
• Устав строительной организации;
• Договор аренды земли;
• Учредительный документ;
• Проектная декларация, с указанием способов, с помощью которых строительная компания выполнит все свои обязательства;
• Разрешение на начало строительства;
• Договор, в котором описано, за какие средства ведется строительство;
• Бухгалтерская отчетность;
• Проект на строительство со следующим перечнем:
— сроки предполагаемой передачи дома в эксплуатацию;
— разрешение на начало строительства;
— цель данного проекта;
— сроки реализации;
— права на участок, где ведется строительство либо Договор аренды. Он необходим в том случае, если его владельцем Застройщик не является. Обязательно должна быть указана площадь данного участка и кадастровый номер;
— этап строительства;

2. Этап, на котором продавец и покупатель готовятся к совершению сделки
Продавцу, перед продажей жилплощади по переуступке необходимо выполнить следующие шаги.

• Прежде всего, необходимо сообщить Застройщику о своем намеренье продать жилплощадь по ППТ
  Можете сделать это, посетив офис компании либо письменно уведомить Застройщика. В уведомлении нужно описать основную причину своего обращения – намеренье провести переуступку прав требования, которая является юридической процедурой. Продавец должен понимать, что если не уведомить строительную компанию о новом владельце, то совершенная вами сделка, скорее всего, будет признана недействительной. Чтобы избежать этого, рекомендуется участие 3-го лица при совершении сделки, которым должен выступать представитель строительной организации.

  • Застройщик обязан выдать письменное соглашение на продажу жилплощади
  Его можно получить в офисе компании. Не забывайте о том, что Застройщик может потребовать 5% за выдачу своего согласия и за сделку. В данном случае недвижимость продается за гораздо большую стоимость, чем та, которая была у Застройщика. Компания определяет исходя из суммы, которую установит продавец для продажи.

  • Получить справку Застройщика об отсутствии долга
  В документе должно быть указано, что продавец исполнил свои обязанности в полном объеме и все расчеты полностью произведены. Получить эту справку можно лишь после полного погашения задолженности либо после заключения между сторонами договора, согласно которому долг будет переведен на покупателя. В договоре застройщик обязан выступать как 3-е лицо.
  • Получить у одного из супругов согласие на продажу недвижимости по переуступке прав долевого участия. Это нужно, если жилье покупалась в браке. При этом соглашение должно быть заверено нотариально.

  • Взять выписку из ЕГРП на недвижимость
  Продавца необходимо указать в ней в качестве правообладателя. Это важно в случае, если договоры инвестирования и долевого участия регистрировались в соответствующем органе.

  • Взять в Банке письменное согласие.
  Продавец должен его получить, если имущество находится в залоге по ипотечному кредитованию. Банк имеет право выдать такое соглашение только после полного погашения ипотечного долга.

  Действия Покупателя
  Покупателю перед приобретением необходимо сделать следующее:
  1. Если квартира покупается по ипотеке, то нужно подписать и получить закладную и кредитный договор.
  2. Самое главное, что вам следует сделать – получить согласие супруга на покупку жилплощади. Это соглашение должно быть нотариально заверено, но оно необходимо только в том случае, если покупает жилье человек, который на данный момент состоит в официальном браке. Когда в совершении соглашения участвуют оба супруга и заключен брачный договор о разделе имущества, тонеобходимость оформления соглашения отсутствует.
  3. Соглашение переуступки прав
  Между покупателем и продавцом на данном этапе составляется договор переуступки. Его подписывают исключительно в Регистрирующем органе. Его можно составить у юриста, в агентстве по недвижимости или в офисе компании Застройщика, но подписать его только в соответствующем органе.
  4. Процедура регистрации договора
  В любом регистрирующем органе можно зарегистрировать этот договор. Это может быть Многофункциональный центр, Регистрационная или Кадастровая палата.
  • Все участники должны подписать договор переуступки прав требования на квартиру в одном из вышеперечисленных органов. Во время подписания обязательно должен присутствовать сотрудник этого органа.
  • Регистратору необходимо предоставить перечень документов:
  — письменное Банковское разрешение на продажу недвижимости, если она была в залоге;
  — закладная, если недвижимость приобретается в ипотеку;
  — паспорта всех участников;
  — нотариально заверенная доверенность, если задействовано доверенное лицо;
  — когда жилье продается или покупается супругами, то обязательно должно быть согласие на сделку от второго супруга, причем письменное;
  — согласие Застройщика на продажу, только в письменном виде.
  — справка, которая подтвердит, что вы ничего не должны строительной компании;
  — договор о переводе задолженности;
  — договор основания, ранее заключенный с Застройщиком. В его качестве могут выступать договор инвестирования/соинвестирования, договор долевого участия, договор о покупке-продаже.
  • Следующим этапом является оплата государственной пошлины. У каждого покупателя своя квитанция. Произвести оплату можно в кассе того же здания.
  • Подписать заполненное регистратором заявление, где будет указан весь перечень предоставленных документов, а также указан объект недвижимости, характеристики объекта и данные сторон сделки.
  • Регистратор должен забрать оригиналы и копии всех предоставленных вами документов, а также заявление. Позже он выдаст покупателю и продавцу расписку об их получении.
  • Покупателю назначат день, когда можно будет забрать регистрационный договор переуступки прав требования. Обычно регистрация длится не более 10 дней. О конкретной дате завершения процесса всегда можно узнать по телефону. Покупатель заберет регистрационный договор о переуступке прав требований, а продавец – договор основания, что был ранее заключен с Застройщиком. При себе у всех участников должны быть паспорта и расписки, выданные регистратором при подаче документов.