Продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Рассматривая отдельно процесс реализации или приобретения недвижимости, можно с уверенностью отнести эту затею к списку довольно непростых. Но вопрос будет существенно осложнен, если говорить о реализации доли, принадлежащей несовершеннолетнему. По какой же причине реализация жилья, один из совладельцев которого несовершеннолетней, так осложнена?

Вопрос приобретает глобальное значение, если возникает необходимость в расширении жилой площади по причине пополнения состава семьи, при появлении второго и затем третьего ребенка.

Обычным решением, в этом случае, является реализация старого жилья с площадью, которой уже катастрофически мало для комфортного размещения семьи, и приобретение нового, с более приемлемой для семейных нужд площадью.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Права несовершеннолетнего ребенка на квартиру

К несовершеннолетним, согласно законодательству РФ, относят лиц, не достигших возраста 18 лет (эта формулировка содержится в пункте 1 статьи 21 Гражданского кодекса РФ). Ввиду возрастного фактора, их дееспособность еще нельзя назвать полной.

Это означает, что ответственными за соблюдение прав этих лиц должны быть их родители, а также законные представители, к коим можно отнести: опекунов, попечителей либо усыновителей, а также отдельно органы опеки и попечительства при управах городского или районного значения.

Процесс реализации жилья с долей в ней, принадлежащей несовершеннолетнему, является фактором, усложняющим совершение сделки, поскольку, в этом случае, появляется определенный список нюансов (об этом далее).

Если же детям исполнилось от 14 до 18 лет, и они имеют паспорт, то подписываться за себя они вправе сами, не исключение и подписание договора о купле-продаже жилья, однако, при этом данные действия должны сопровождаться соответствующим нотариально заверенным согласием их родителей или представителей.

Те же, в свою очередь, имеют право дать согласие на проведение сделки или решить этот вопрос вместо малолетних граждан, но лишь получив предварительное разрешение от органов опеки и попечительства.

Разрешение, выданное органом опеки и попечительства

Имущественные права лиц, не достигших совершеннолетия, защищаются органами опеки и попечительства, при этом, их должностные лица имеют достаточно обширный перечень полномочий.

Именно они следят за тем, чтобы при совершении подобных сделок не возникало нарушений имущественных прав детей. Для этого в список полномочий органов опеки и попечительства включена выдача специальных разрешительных документов для возможности проведения сделок, связанных с недвижимостью, если в них принимают участие несовершеннолетние.

Эти разрешения должны содержать четкие требования, лишь соблюдая которые возможно оформить реализацию жилья, с имеющейся в нем долей, принадлежащей несовершеннолетнему.

Подобные требования носят обязательный характер, и если они будут нарушены, сделка может быть признана по результату рассмотрения поданного органом опеки и попечительства и иными заинтересованными гражданами иска, недействительной.

Преимущественно органами опеки и попечительства выдвигаются требования к родителям или законным опекунам, касающиеся обеспечения ребенка жилой площадью, соответствующей той, что продана.

В связи с выполнением указанного правила, реализация жилья, имеющего в своем составе долю несовершеннолетнего, становится похожей на взаимозаменяемое соглашение.

Регулировка деятельности органов опеки и попечительства осуществляется на основании статей 31-41 Гражданского кодекса РФ, пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, а также Федерального закона-48 «Об опеке и попечительстве».

Они относятся к структуре местных исполнительных властных органов и местному самоуправлению (по Москве – муниципалитетов).

Официальное разрешение от них возможно получить, когда реализация жилья не сопровождается ущемлением прав и интересов детей, участвующих в заключении сделки. Проще говоря, доля, принадлежащая ребенку, не должна быть уменьшена, а условия его проживания не могут ухудшиться.

Следует учитывать, что у детей, не достигших совершеннолетия, могут быть как права на владение (включительно и долей в общем праве), так и права на использование (т. е. ребенок может просто быть прописанным в жилье).

Исходя из этого, существуют такие варианты:

• Если у ребенка имеется своя доля собственности в жилье (вне зависимости от его регистрации), то из этого следует, что он относится к участникам сделки и, соответственно, от органов опеки и попечительства нужно соответствующее согласие;
• Если ребенок зарегистрирован в жилье, но не имеет доли в праве владения, однако, пребывает под опекой или он остался без родителей, то, исходя из позиции, обозначенной пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, можно обойтись без разрешения.

Опеку и попечительство устанавливают по отношению к лицам, не достигшим совершеннолетия, если они остались без попечения родителей (когда родителей нет, они пропали без вести, их лишили прав в отношении их детей и т. п.).

Если ребенок при этих обстоятельствах является малолетним (ему до 14 лет), то в отношении него будет назначена опека, если же речь идет о детях в возрасте от 14 до 18 лет, то будет назначено попечительство.

Опекуном самостоятельно совершаются все сделки от имени подопечного (он подписывает вместо него любо рода документы), попечитель же, напротив, может лишь дать свое согласие на совершение подопечным сделок (но при этом подписи проставляют и один, и второй).

В том и другом случае, при сделках, совершаемых с недвижимым имуществом, как попечитель, так и опекун, не имеют права предпринимать действия без наличия на то согласия, выданного органами опеки и попечительства.

В ряде случаев (при реализации жилья), когда ребенок не относится к числу владельцев, однако, зарегистрирован в жилье, регистратором истребуется справка из органов опеки и попечительства, в подтверждение факта отсутствия опеки над ребенком. Здесь подразумевается именно справка, в виде уведомления, а не отдельное разрешение.

Если же жилье было приватизировано, все дети, не достигшие совершеннолетия, имеющие прописку в нем, автоматически переходят в статус владельцев.

Практика встречает случаи, когда родители в целях упрощения реализации жилья, до момента приватизации, перепрописывают ребенка по адресу проживания дедушки, к примеру, и приватизация недвижимости проходит без его присутствия.

Однако совершаемая при таких обстоятельствах сделка может оспариваться органами опеки и попечительства, если последние оценят такой правовой ход, как способ лишения ребенка полагающейся ему по закону собственности.

Но у них не будет возражений, к примеру, если у ребенка имеется иная жилая собственность, где он проживает, и где он также может принять участие в процессе приватизации.

Поскольку присутствие лиц, не достигших совершеннолетия, в сделках от продавца повышает риск покупателя, и если на этот счет, касающийся прав ребенка, есть сомнения, можно обратиться за консультацией к юристу.

Если же ребенок присутствует со стороны покупателя, то какого-либо разрешения от органов опеки и попечительства не потребуется.

В качестве исключения здесь могут быть случаи, когда жилье приобретается на условиях ипотеки и, с момента проведения регистрации соглашения, его тут же передают в банковский залог (таким образом, права ребенка-владельца обременены).

Как продать квартиру, где есть доля несовершеннолетнего

Реализация доли, принадлежащей ребенку, хоть и отличается сложностью, но она вполне возможна. Но обойти стороной органы опеки и попечительства все же не выйдет, поскольку именно получение согласия от них открывает перед вами дорогу для беспрепятственной возможности заключения соглашения.

Обращаясь туда, нужно заранее подготовиться к тому, что у вас возникнет обязанность выделения ребенку отдельной доли в новом жилье.

Какие же есть возможные варианты? Их всего пара:

• Реализация жилья, где зарегистрирован ребенок, и сопутствующее этой сделке приобретение отдельной доли для ребенка в приобретаемом жилье;
• Реализация жилья, где зарегистрирован ребенок, и отдельное выделение в его пользу личной доли в другом жилье (к примеру, у дедушки). Этот вариант приемлем, если приобретение жилья не запланировано.

Таким образом, продавая долю ребенка, законодательство обязывает вас передать в его пользу другую аналогичную, в качестве полноценной замены.

Реализация жилья, где прописано лицо, не достигшее совершеннолетия

Основным нюансом совершаемой разновидности сделки является наличие прав у ребенка на жилье, подлежащее реализации. Нужно понимать, что если ребенок является владельцем доли в жилье, то, в этом случае, не обойтись без разрешения, выданного органами опеки и попечительства, а также согласия его представителей по закону.

При этом схема реализации построена в такой последовательности:

• Приобретение нотариально заверенного разрешения на реализацию доли недвижимости, принадлежащей ребенку;
• Написание заявления в адрес органов опеки и попечительства с целью получить от них соответствующее разрешение. Но при обращении сюда, необходимо знать следующее:
• Каждый из родителей или опекунов должен лично присутствовать;
• Если кого-либо из них не будет, то о данном факте нужно сообщить заранее представителю органов опеки и попечительства.

Если, к примеру, гражданин, являющийся отцом ребенка и бывшим супругом, преднамеренно скрывается от своей супруги, или же, исходя из собственных принципов, не дает согласие на реализацию доли его ребенка либо местонахождение его остается неизвестным – вопрос подлежит рассмотрению в суде.

Проще говоря, от мамы нужно будет или разрешение от отца, или судебное решение в подтверждение лишения отца родительских прав, или о том, что отец признан пропавшим без вести;

• Выдача разрешения на реализацию доли может быть осуществлена, только когда были предъявлены документы, доказывающие, что ребенок будет обеспечен другой жилплощадью, переданной ему во владение;
• При этом такая площадь должна полностью быть равноценной предыдущей. Площадь не должна уменьшаться, а также ухудшаться жилищные условия;
• Органами опеки должна быть проведена оценка условий, при которых будет проживать ребенок;
• В адрес ООП направляется письменное уведомление о реализации жилья. В этом заявлении должно быть указано о взятии ими на себя обязательств соблюдения прав ребенка. Составление заявления происходит при участии инспектора УЗСН, которым проводится заверение документа;
• С теми родителями, чьи дети возрастом от 14 лет, проводится собеседование. В некоторых случаях, при собеседовании должны присутствовать и владельцы жилья, которое планируется приобрести. Это необходимо для той цели, чтобы получить письменное разрешение на реализацию доли недвижимости несовершеннолетнего;
• Кроме заявления, нужно подать и определенный пакет документации (это копии и подлинники): паспортов, заявления, свидетельств о заключении/расторжении брака, рождении детей, а также документы по реализуемому и приобретаемому жилью;
• Ребенок, которому исполнилось 14 лет, должен участвовать в сделке сам, имея на то письменное согласие своих родителей;
• Наиболее вероятно, что ООП не будет дано согласие, когда выполняется приобретение жилья на условиях рассрочки с одномоментной реализаций всей недвижимости, находящейся во владении; когда проведение сделки являет собой реализацию с сопутствующей ей дарением; когда приобретаемое жилье располагается в жилом доме, находящемся на стадии строительства;
• Разрешение от ООП должно быть выдано в двухнедельный срок с момента проведения собеседования;
• Затем выписка ребенка происходит, основываясь на факте снятия с регистрации родителей;
• Когда ребенок не относится к владельцам, то выписка его возможна и без разрешения органов опеки и попечительства. Регистрация подобной сделки, вероятно, не будет совершена, поскольку суд, при первом же случае, однозначно признает проведение такой выписки недействительной;
• Дальнейшая часть сделки проходит в стандартном режиме;
• Затем соглашение о купле-продаже заключается у нотариуса, оформляется акт приемки-передачи, и проходит регистрация прав владения на каждую из участвующих в сделке сторон;
• Реализация одной недвижимости и приобретение новой, совершаются одномоментно;
• Когда завершен переход права владения на жилье к новому владельцу, прописка ребенка проходит по другому адресу;
• В заключении, следует уведомить органы опеки и попечительства о факте передачи ребенку во владение равноценного жилья или его части (с предоставлением в подтверждение данного факта копии заключенного договора).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!