Продажа квартиры: как оформить?

В целом, вся процедура оформления купли-продажи всеми описывается как достаточно сложный процесс, который отнимает большое количество времени. Именно по этой причине, многие специалисты советуют обратиться за помощью к риэлтору.

Однако если взглянуть на эту ситуацию с другой стороны, то власти сделали очень много, чтобы максимально упростить данную процедуру и сделать все ее тонкости доступными для понимания простого гражданина, никак не связанного с юридической специальностью.

Конечно же, если вы заплатите требуемую сумму средств, вы сможете получить желаемый результат гораздо быстрее. Но для начала вам лучше всего прикинуть, сколько именно вам платят за один ваш рабочий день и сколько вам придется взять выходных, чтобы провести все оформление самостоятельно. Затем сравните полученную сумму со стоимостью услуг риэлтора и, наконец, примите свое объективное решение.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Продажа квартиры: документы и порядок сделки в МФЦ

Для начала вам требуется определиться с самой квартирой и собрать весь необходимый для оформления пакет документов. Эту процедуру нужно провести обеим сторонам сделки. Далее потребуется провести необходимую проверку чистоты заключенного договора купли-продажи.

Во время этой проверки происходит:

• проверка документов, которая заключается в проверке правильности составления всех документов, требуется, чтобы было совпадение адресов, фамилий и всех прочих данных;
• далее происходит проверка наличия всего необходимого для проведения регистрации пакета документов. К примеру, особое внимание обращается на наличие или отсутствие согласия органа опеки и попечительства, если в договоре фигурирует несовершеннолетний;
• затем происходит проверка наличия согласия от всех сособственников данного объекта недвижимости на проведение подобной сделки;
• потребуется сделать запрос в своем местном Росреестре, чтобы проверить, нет ли на данной квартире обременения;
• продавцу также требуется заказать в своей управляющей компании или у председателя товарищества собственников жилья выписку, в которой содержится вся информация о людях, имеющих право пользоваться данным жилым помещением;
• продавцы квартиры также должны представить справки, подтверждающие, что за квартирой не значится никаких долгов по коммунальным платежам;
• если данная квартира была приобретена в ипотеку, и она была выплачена, потребуется получить в банке копию документа, который подтверждает выплату залога. До этого момента, на квартире все еще будет значиться обременение.

Если с собранными документами все в полном порядке, но у вас нет возможности сразу же заключить сделку (к примеру, если покупатель еще не получил необходимую сумму, которая требуется для приобретения своего собственного жилья), по согласованию обеих сторон можно передать задаток в сумме 100000 рублей.

Непосредственно в момент передачи данных денежных средств, требуется заключить специальный договор задатка. Стоит отметить, что денежные средства необходимо передавать под расписку и желательно в присутствии двух и более свидетелей. При помощи такого договора, обе стороны соблюдают дисциплину.

Если продавец изъявит желание в одностороннем порядке расторгнуть заключенный ранее договор, он должен будет выплатить компенсацию в размере двойной оплаты всех убытков, понесенных покупателем.

Следовательно, продавцу придется оплатить двойную сумму задатка. Если отказ от данной сделки исходит со стороны покупателя, он просто теряет свой выплаченный задаток. При этом важно, чтобы договор, который был заключен между этими сторонами сделки, был оформлен в виде договора задатка.

Подобный вид сделки регулируется законодательством, поэтому при возникновении проблем, будет легко призвать к ответственности сторону, нарушающую условия заключенного договора.

Однако если данный договор был оформлен в виде договора аванса, данные правоотношения возникнуть не могут. После сбора всех документов, можно приступить к оформлению сделки.

Обязательно нужно следить за тем, чтобы в составленном договоре были указаны все условия, такие как:

• полные сведения обо всех участниках сделки;
• данные о приобретаемой квартире и обо всех документах, которые напрямую связаны с этим объектом недвижимого имущества;
• отдельно стоит указать стоимость квартиры;
• отдельным пунктом необходимо выделить условия, на которых будет происходить передача денежных средств;
• точные сроки, в которые будет осуществляться передача денежных средств и квартиры;
• ответственность сторон, если они не будут исполнять условия сделки;

Многих покупателей квартир интересует вопрос, почему в договоре ни в коем случае нельзя указывать меньшую цену. Если продавец просит покупателя указать в договоре цену меньше, чем фактическая стоимость приобретенной квартиры, нужно быть очень внимательным. Чаще всего, продавец сознательно идет на подобные ухищрения, чтобы оплачивать меньшую сумму подоходного налога.

Покупатель, добровольно соглашаясь на проведение таких махинаций, может претерпеть различные неблагоприятные последствия, среди которых:

• если цена была занижена слишком сильно, данным договором может заинтересоваться прокуратура. При выявлении какого-либо подвоха, договор будет полностью аннулирован, продавец признается недееспособным. Причем этот продавец получает реальную возможность потребовать через суд возврата своего проданного имущества. И если дело решится в его сторону, он вернет покупателю только ту сумму, которая была указана в договоре. Остаток платежа покупателю возвращаться не будет;
• если у покупателя возникнет мысль оформить налоговый вычет, то он получит гораздо меньшее количество денежных средств, чем мог бы получить, если бы в договоре указывалась полная стоимость квартиры.

Следовательно, можно сделать вывод, что занижение цены выгодно только для продавца, для покупателя же подобная махинация чаще всего выходит боком.

Именно по этой причине, соглашаться или нет на подобный подвох – это полностью ваше личное дело, однако, специалисты категорически не рекомендуют этого делать.

Чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры, покупателю придется предоставить такой пакет документов:

• свой паспорт;
• согласие своего супруга на совершение данной сделки.

А вот продавцу придется предоставить больший пакет документов, среди которых:

• паспорт;
• согласие всех сособственников жилого помещения на продажу, которое должно быть составлено в письменной форме;
• согласие второго супруга на совершение данной сделки;
• свидетельство о праве собственности;
• документы, подтверждающие возникновение этого права собственности;
• кадастровый паспорт на данную квартиру;
• материалы о проведенной оценке квартиры;
• все разрешения, предоставленные контролирующими органами;
• справка, подтверждающая отсутствие каких-либо обременений и долгов.

Отдельно стоит отметить, где именно происходит оформление договора. Весь собранный пакет документов требуется подать в местное учреждение Росреестра или в многофункциональные центры, которые сейчас открыты практически в каждом городе.

Последний вариант предпочтительнее, так как это позволит вам сэкономить время. К примеру, в регистрационной палате срок проверки и регистрации составит 14 дней, а в многофункциональном центре – 7 дней.

При этом, в данный расчет не входят праздничные и выходные дни. Причем фактический срок исполнения может быть меньше или больше, в зависимости от загруженности специалистов.

В целом, вся процедура сдачи документов для проведения регистрации выглядит следующим образом:

• и продавец, и покупатель чаще всего вместе сдают все собранные ими документы сотруднику органа, уполномоченного проводить регистрацию;
• сотрудник осуществляет проверку документов, а также личности всех участников сделки. Если в результате проверки никаких нарушений не было выявлено, сотрудник дает свое согласие на подписание договора;
• на следующем этапе стороны подписывают договор;
• регистратор проверяет все предоставленные документы, сверяет подписи и принимает документы на регистрацию;
• сторонам выдается по одному бланку с полным перечнем принятых для регистрации документов. Все эти документы регистратор обязывается вернуть, вместе с зарегистрированным договором и свидетельством о праве собственности.

Непосредственно после сдачи всех документов, покупатель может передать продавцу все денежные средства за квартиру, если иное не было установлено заключенным между сторонами договором.

Продажа квартиры: документы и порядок сделки по ипотеке

Выбор квартиры

Если вы считаете, что вам необходимо взять ипотеку, чтобы приобрести себе жилье, придется начать все с поиска объекта недвижимости. В особенности, это имеет значение, если вы решаете приобрести квартиру в новостройке.

Все потому, что на ранней стадии строительства, банки и инвесторы боятся больших рисков, поэтому большое количество застройщиков сотрудничают с несколькими банками.

По этой причине, в тот момент, когда у данного застройщика будет самая низкая цена, для вас будет ограничено количество банков, в которых вы сможете взять необходимый вам ипотечный кредит.

Больше всего банки не любят загородные поселки, в которых происходит реализация участков. В качестве причины этого недовольства, можно выделить неустойчивую рыночную цену подобной земли, так как она напрямую зависит от успехов застройщика в развитии данного пригородного поселка.

Крупные банки также предлагают разнообразные ипотечные программы, предусмотренные на этот случай. Но стоит отметить, что программа, в таком случае, предусматривает сразу 2 цели:

• покупка участка земли;
• строительство на нем жилого дома.

Общие сроки такого строительства, при этом, будут сильно ограничены, а все проценты по ипотеки будут повышены примерно на 1,5-2 процента до тех пор, пока построенный дом не будет сдан в эксплуатацию.

Но при приобретении вторичного жилья, также стоит заранее присмотреть желаемый для себя объект недвижимости. Иначе вы не сможете узнать, сколько именно денежных средств вам придется взять в кредит.

Второй шаг – выбор ипотечной программы

После выбора жилья, вам будет необходимо определиться с банком, в котором вы будете брать ипотечный кредит.

Здесь следует обратить свое внимание на 2 ключевых критерия:

• подходят ли вам все условия, оговоренные банком;
• подходите ли вы ко всем требованиям, которые установленны банком к своим заемщикам.

В первом варианте, на процентах сэкономить не получится. Чаще всего банки, которые предлагают своим заемщикам хорошие условия по ипотечному договору, требуют сразу несколько видов страховки, а также берут разнообразные комиссионные за совершение всех действий.

Повышенное внимание требуется обратить на максимальный размер ипотечного кредита, который вы сможете взять в каждом конкретном банке, а также необходимый размер первоначального взноса, необходимого в любом случае.

При рассмотрении второго фактора, можно выделить следующий момент: если у вас есть сложности с подтверждением своего официального дохода, образования или предоставления других документов из необходимого списка, но у вас есть большая сумма первоначального платежа, превышающая 30 процентов от стоимости квартиры, можно обратиться в банк, который предлагает оформление кредита по двум документам. Но проценты по такому кредиту будут немного выше, чем при обычном, примерно на 0,5 процента.

Далее необходимо подготовить весь пакет документов и подать кредитную заявку. Чтобы сделать это, необходимо обратиться в выбранный вами банк. Оптимальный вариант — несколько банков, если вам по каким-то причинам откажут в выдаче ипотечного кредита.

Во время разговора с кредитным инспектором, необходимо выяснить все особенности кредитной программы. Самый оптимальный вариант – попросить для ознакомления типовой договор, который будет составлен по предполагаемой вами программе кредитования.

После его внимательного изучения, отметьте для себя ответы на следующие важные вопросы:

• какая комиссия устанавливается банком в процессе кредитования, а также есть ли какие-либо дополнительные услуги, которые навязываются банком в нагрузку своим потребителям. К таким услугам можно отнести кредитные карты;
• точное количество страховок, обязательных для оформления и последствия отказа от оформления хотя бы одной из таких страховок. На законодательном уровне необходимо застраховать только сам объект залога;
• есть ли возможность в данном банке досрочно погасить свой кредит, и существуют ли какие-либо штрафы за подобное досрочное погашение;
• максимальный период просрочки по ипотечному кредиту, после которого банк сможет взыскать у вас залоговое имущество.

Общий список документов, необходимых для заключения ипотеки, у каждого банка разный. Но во всех случаях, кроме кредитования по двум документам, вам потребуется предоставить:

• справку о своих доходах с работы;
• документы, подтверждающие ваше семейное положение.

Ваша кредитная заявка может рассматриваться банком в различные сроки – все напрямую зависит от того, какое количество служб находится в банковском отделении. Кроме этого, большое значение имеет количество предоставленных для выдачи кредита документов. Так, к примеру, кредиты по 2 документам обрабатываются всего 2-3 дня, а заявка на стандартный ипотечный кредит может рассматриваться в течение нескольких недель.

Далее необходимо подобрать объект недвижимости и получить одобрение от банка. После получения в одном из банковских отделений одобрения на вашу кредитную заявку, вы можете приступить к выбору своей будущей квартиры.

Если вами было предварительно рассмотрено, с какими именно банками работает застройщик в полюбившемся вам жилом комплексе, то с подбором своего жилья у вас не возникнет никаких проблем. А вот желающим приобрести вторичное жилье, придется сложнее.

Огромное значение здесь имеет юридическая чистота данного объекта недвижимости. Банк может отклонить выбранный вами объект по нескольким существенным причинам, среди которых:

• наличие зарегистрированных несовершеннолетних детей;
• раздел наследства;
• развод;
• военнослужащие.

Не стоит переживать по поводу того, что банк намеренно отказывает вам в хороших вариантах. Здесь банк выступает на вашей стороне, весь плохое юридическое прошлое данного объекта недвижимости может обернуться в форме исков, которые будут направлены на обжалование ваших прав на эту собственность.

После того, как вы с банком выбрали подходящий вам вариант, требуется оценить квартиру у оценщика с лицензией. Название организации, занимающейся оценкой, вам должен назвать банк. От результатов составленного ими отчета об оценке напрямую зависит, какую сумму вам предоставит банк.

Следующий этап — заключение кредитного договора

На данном этапе вы получаете денежные средства и можете приобрести выбранный объект недвижимости. Сделка с продавцом должна быть оформлена в Росреестре. После того, как пройдет установленный срок регистрации в 2 недели, вам будет выдано свидетельство о пройденной регистрации на ваше имя.

Именно на этом этапе вам будет необходимо выполнить свое обещание перед банком и передать приобретенное вами недвижимое имущество в залог. Непосредственно перед заключением договора, требуется выполнить обязательство, которое предусматривается законом об ипотеке.

Если вы не согласитесь на данные условия, вам будет предложен кредит с повышенными процентами. Решить, соглашаться на страховку или отказаться от нее, можете только вы. Потребуется сопоставить размер повышенных ставок по страховке и самой страховки.

После того, как в банк будет предъявлен договор страховки, вы сможете оформить договор ипотеки и закладную. Полученный договор подлежит проведению обязательной регистрации в Росреестре. Однако здесь вам не будет выдаваться никакое свидетельство, обратно вы получите только свой договор со специальной отметкой о том, что произошли все необходимые регистрационные действия.

Теперь в едином государственно реестре прав будет содержаться информация о том, что на вашу квартиру наложено обременение, и она находится в залоге у вашего банка. Соответственно, вы никак не сможете распорядиться  объектом, не получив согласия банка.

Закладная остается на руках у банка. Данная ценная бумага позволяет банку перепродать свое право требования к вам по заключенному договору залога, если это будет необходимо. На ваши отношения с банком данная бумага не может оказать никакого влияния.

Продажа квартиры: документы и порядок сделки без агента

При заключении договора,  нужно внимательно отнестись ко всем документам, которые требуются для юридической чистоты совершаемой сделки. Чаще всего оформить свою сделку можно без обращения к риэлторам.

На этот счет есть небольшая инструкция:

• приобретение недвижимости – это самый популярный способ обзавестись своими собственными квадратными метрами. На самом деле, весь процесс оформления такой сделки не такой уж и сложный, но необходимо наличие специфических знаний в данной области.

Специалист в области недвижимости вовсе не обязателен для проведения такой сделки. Всю процедуру можно провести самостоятельно или провести оформление через юриста или нотариуса. Отдельно стоит отметить, что покупатель должен владеть всей исчерпывающей информацией и контролировать весь процесс оформления заключенного договора купли-продажи;

• для начала требуется запомнить, что данный договор обязательно должен быть заключен в письменной форме и подлежит регистрации в специальном органе. При этом передача денежных средств должна осуществляться в момент подписания договора и получения покупателем на руки расписки от продавца о получении денежных средств за квартиру.

Отдельно стоит отметить, что при заключении договора допускается условие о задатке. Не имеет никакого значения, является ли данная квартира новостройкой или вторичным жильем. От возраста дома напрямую зависит пакет документов, так, к примеру, для только что построенного жилья потребуется собрать совсем немного документов, среди которых договор на долевое строительство, подлежащий обязательной регистрации в государственном органе;

• при заключении договора купли-продажи имущества, признанного вторичным жильем, требуется начать свой сбор документов с правоустанавливающих документов на данную квартиру.

Правоустанавливающим документом признается документ, на основании которого у владельца возникло его право собственности. К таким документам можно отнести:

• Договор купли-продажи;
• Документ о проведении приватизации;
• Свидетельство о праве на получение наследства;

• если право собственности на данный объект недвижимого имущества было подтверждено, можно переходить к изучению всей технической документации на квартиру. Лучше всего изучить одновременно оба документа и кадастровый, и технический паспорта. Благодаря этому, можно выяснить, проводилась ли в данной квартире незаконная перепланировка.

Кроме этого, рекомендуется попросить у продавца справку, в которой будет указан полный перечень зарегистрированных и постоянно проживающих по данному адресу лиц. Отдельное внимание обратите на несовершеннолетних, так как их присутствие может сильно усложнить всю процедуру сделки;

• если продаваемый объект недвижимости был приобретен в браке, также потребуется предоставление согласия от второго супруга на совершение такой сделки. Подобный документ должен быть не только составлен в письменной форме, но и заверен в нотариальной конторе.

Если этот объект недвижимости – долевая собственность, на момент совершения сделки требуется присутствие всех собственников с их паспортами. В банке и в Росреестре может действовать только один собственник с предоставлением нотариальной доверенности от всех остальных участников сделки.

И еще один полезный совет: получите выписку из единого государственного реестра прав на недвижимость. Это позволит узнать вам, есть ли на квартире какие-либо обременения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!